Cassazione Civile, Ordinanza n. 02071/2026 del 31/01/2026

Esito

La controversia

Una società aveva stipulato con un istituto di credito un contratto di mutuo fondiario, con fideiussione prestata da un terzo. I mutuatari avevano chiesto accertarsi: l’inidoneità del contratto a costituire valido titolo esecutivo; la nullità delle clausole sul tasso di mora per usurarietà e sulla determinazione degli interessi per asserita divergenza tra ISC dichiarato e convenuto; la nullità del contratto per superamento del limite di finanziabilità ex art. 38 t.u.b., per l’uso dell’ammortamento alla francese e per differenza tra tasso nominale indicato e applicato; il risarcimento del danno per violazione di buona fede e correttezza e per illegittima segnalazione alla Centrale dei Rischi; la revoca dell’iscrizione ipotecaria; la nullità o inefficacia della fideiussione. La Corte d’appello aveva confermato il rigetto, ritenendo il contratto valido titolo esecutivo per avvenuta erogazione, escludendo usura del tasso di mora, negando effetti anatocistici dell’ammortamento alla francese, affermando che l’eventuale superamento del limite di finanziabilità non comporta nullità ma, al più, riqualificazione del rapporto, escludendo altresì nullità per errata indicazione dell’ISC e infondatezza delle ulteriori domande. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto: 1) violazione degli artt. 38 t.u.b. e 1418 c.c. e della circolare CICR 22 aprile 1995, sostenendo che il superamento del limite di finanziabilità comporti nullità del mutuo fondiario; 2) violazione degli artt. 112, 324, 346 c.p.c. e 2909 c.c., per asserita formazione di giudicato interno sul rispetto del limite di finanziabilità; 3) violazione della circolare CICR e omesso esame di fatto decisivo, per avere la Corte d’appello determinato il valore del bene sulla base della perizia della banca senza considerare il valore cauzionale; 4) omesso esame di fatto decisivo per non avere disposto una CTU percipiente sul valore del bene.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il primo motivo, affermando che il superamento del limite di finanziabilità ex art. 38, comma 2, t.u.b. non determina nullità del contratto di mutuo fondiario, poiché tale limite non è elemento essenziale del contenuto negoziale né norma imperativa posta a presidio della validità del contratto. Ha inoltre dichiarato inammissibili il secondo, terzo e quarto motivo, perché diretti contro una ratio decidendi diversa e autonoma rispetto a quella relativa alla nullità: la Corte d’appello aveva infatti anche escluso in fatto il superamento del limite di finanziabilità, e tale autonoma motivazione non era stata utilmente censurata. Il ricorso è stato quindi complessivamente respinto; le spese sono state integralmente compensate, con atto dei presupposti per l’ulteriore contributo unificato a carico dei ricorrenti.

Norme richiamate

• art. 38 t.u.b.

  Il limite di finanziabilità del mutuo fondiario è un elemento meramente specificativo o integrativo dell’oggetto del contratto e la sua eventuale inosservanza non determina nullità del contratto.

• art. 1418 c.c.

  Non è applicabile per sanzionare con la nullità il superamento del limite di finanziabilità del mutuo fondiario.

• circolare C.I.C.R. 22 aprile 1995

  Richiamata quale parametro del limite di finanziabilità, ma la sua violazione non è stata ritenuta idonea a fondare la nullità del contratto.

• art. 112 c.p.c.

  Dedotto in ricorso per sostenere la formazione del giudicato interno su un punto, ma la censura è stata dichiarata inammissibile.

• art. 324 c.p.c.

  Richiamato in relazione al giudicato interno, senza accoglimento della censura.

• art. 346 c.p.c.

  Richiamato in relazione alla mancata riproposizione in appello, senza accoglimento della censura.

• art. 2909 c.c.

  Richiamato in relazione all’autorità del giudicato, ma la doglianza è stata dichiarata inammissibile.

• art. 13, comma 1-quater, t.u. spese giust.

  È stato dato atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato da parte dei ricorrenti.

Massime di principio

• Nel mutuo fondiario, il superamento del limite di finanziabilità previsto dall’art. 38, comma 2, t.u.b. non comporta nullità del contratto, perché quel limite non integra un elemento essenziale del negozio né una norma imperativa posta a presidio della validità del rapporto.
• Il giudice non può riqualificare d’ufficio il contratto di mutuo fondiario in mutuo ipotecario ordinario solo per neutralizzare gli effetti legali del tipo negoziale prescelto, quando risulti che le parti hanno inteso stipulare un finanziamento corrispondente al modello legale del mutuo fondiario.
• Quando la sentenza impugnata è sorretta da più rationes decidendi autonome, il ricorso per cassazione è inammissibile se le censure colpiscono solo una delle rationes e lasciano intatta l’altra, poiché la decisione resterebbe comunque ferma per la motivazione non censurata.
• La deduzione di un vizio di violazione di legge o di omesso esame di fatti decisivi non è sufficiente se non attacca la specifica ratio decisiva posta a fondamento della sentenza impugnata.
• Le questioni sul valore del bene posto a garanzia e sulla modalità di accertamento in fatto restano irrilevanti se non si supera la preliminare ratio che esclude comunque la nullità del contratto per eventuale superamento del limite di finanziabilità.

Come è indicizzato