Sentenza del 18/08/2022 n. 3341 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

L'Ufficio aveva emesso avviso di liquidazione per recuperare le imposte di registro, ritenendo decadute le agevolazioni "prima casa" perché, al momento dell'acquisto (2017), la contribuente era titolare del diritto di usufrutto su due unità immobiliari ubicate nello stesso fabbricato e nello stesso piano nel medesimo Comune. La contribuente aveva chiesto il riconoscimento dell'agevolazione sostenendo che le due unità pre-possedute fossero locate e, comunque, non idonee a soddisfare le esigenze abitative del nucleo familiare (per consistenza/numero vani e distanza dai luoghi di lavoro). La CTP aveva accolto il ricorso valorizzando la locazione e la minore estensione delle unità. L'Ufficio ha impugnato sostenendo che la titolarità del diritto di usufrutto sulle altre unità integra la fattispecie ostativa prevista dalla normativa "prima casa" modificata, essendo irrilevante l'idoneità o la concreta utilizzabilità in presenza della titolarità dei diritti reali indicati.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha ritenuto infondata l'eccezione di inammissibilità dell'appello e, richiamata la normativa e la giurisprudenza, ha ritenuto che la novella normativa ponga quale ostativo alla agevolazione la mera titolarità dei diritti reali (proprietà, usufrutto, uso, abitazione) su altra casa di abitazione nel medesimo Comune. Anche assumendo come valutabile l'idoneità oggettiva/ soggettiva (orientamento della giurisprudenza), nel caso di specie la presenza di due unità contigue nello stesso fabbricato e stesso piano rende plausibile la loro fusione in un'unica abitazione con caratteristiche equivalenti; pertanto la titolarità dell'usufrutto sulle due unità va considerata ostativa al beneficio. Sulla base di ciò la CTR ha accolto l'appello dell'Agenzia, riformato la sentenza di primo grado e respinto il ricorso della contribuente. Spese compensate.

Norme richiamate

• D.L. 22 maggio 1993, n. 155, art. 16 (modifiche al TU Imposta di Registro)

  Nella versione originaria richiedeva che l'acquirente dichiari di non possedere altro fabbricato "idoneo ad abitazione" nel medesimo Comune; quindi l'idoneità materiale era elemento ostativo.

• Legge 28.12.1995, n. 549, art. 3, comma 131

  Ha modificato il testo stabilendo che nell'atto di acquisto l'acquirente dichiari di non essere titolare esclusivo o in comunione con il coniuge dei diritti di proprietà, usufrutto, uso e abitazione di altra casa di abitazione nel territorio del Comune in cui è situato l'immobile da acquistare: la novella pone quindi la mera titolarità dei diritti reali come ostativa, senza richiedere una preventiva valutazione di idoneità.

• DPR 26 aprile 1986, n. 131, art. 1, Tariffa, Parte I, nota II-bis

  Norma regolatrice delle agevolazioni "prima casa" nella quale la lettera b) e la nota II-bis individuano le condizioni ostative riferite alla titolarità di diritti reali su altra 'casa di abitazione' nel Comune.

Massime di principio

• Dopo la novella del 1995, la mera titolarità di diritti reali (proprietà, usufrutto, uso, abitazione) su altra casa di abitazione nello stesso Comune è, in linea di principio, ostativa al riconoscimento delle agevolazioni "prima casa"; non è più decisiva solo la nozione di "idoneità" materiale.
• La giurisprudenza di legittimità ha comunque interpretato la nozione di "casa di abitazione" anche nella prospettiva dell'idoneità oggettiva e soggettiva (dimensioni, caratteristiche), perciò in casi particolari l'assenza di concreta idoneità può escludere l'ostatività, ma tale valutazione richiede prova rigorosa.
• La semplice locazione (aver dato in affitto l'immobile) non elimina l'effetto ostativo della titolarità dei diritti reali: il fatto che le unità siano locate non costituisce di per sé elemento decisivo a favore dell'agevolazione.
• Se le unità pre-possedute sono contigue o suscettibili di fusione (stesso edificio, stesso piano, possibilità tecnica/urbanistica di unirle), è plausibile che esse costituiscano, di fatto, una casa di abitazione idonea e quindi ostino al beneficio.
• Fattori quali distanza dai luoghi di lavoro o maggiore comodità del nuovo immobile rispetto a quello pre-posseduto sono in genere irrilevanti a loro esclusivo favore; la valutazione deve focalizzarsi sulla titolarità dei diritti e sull'effettiva idoneità dell'immobile pre-posseduto.
• In situazioni analoghe è opportuno documentare con precisione lo stato di inabitabilità, i vincoli tecnici/urbanistici che impediscono la fusione delle unità o altre cause oggettive che rendono le unità non idonee a soddisfare le esigenze abitative, perché l'onere probatorio è a carico del contribuente che invoca l'eccezione di non idoneità.