Cassazione Civile, Ordinanza n. 28157/2022 del 27/09/2022

Esito

La controversia

La controversia nasce dall'impugnazione, da parte di una condomina, della delibera assembleare che aveva autorizzato lavori di rifacimento delle rampe di accesso a un piano sottostrada con ingresso autonomo da altra via. La ricorrente sosteneva di essere unica proprietaria del piano e chiedeva l'accertamento dell'illegittimità della delibera, nonché il riconoscimento della piena proprietà esclusiva del bene, in via derivativa per acquisto e, in subordine, per usucapione. In primo grado il Tribunale aveva respinto le domande, riconoscendo solo l'acquisto di una porzione del piano (mq 96 su mq 260) e ritenendo condominiale il resto, con ordine di rimozione degli impedimenti all'accesso. La Corte d'appello aveva confermato. Con il ricorso per cassazione la parte soccombente deduceva violazione e falsa applicazione degli artt. 1117 e 2697 c.c., lamentando che i giudici di merito non avessero valorizzato l'atto di acquisto e il regolamento contrattuale di condominio come prova della proprietà esclusiva del sottostrada, sostenendo inoltre che la mancata considerazione del secondo accesso e delle tabelle millesimali avesse falsato la decisione.

La decisione

La Corte ha ritenuto infondato il ricorso. Ha affermato che il piano sottostrada rientrava nella presunzione di condominialità di cui all'art. 1117 c.c., poiché risultava oggettivamente destinato a utilità e servizio comune, come emerso anche dalla CTU che aveva evidenziato l'utilità di un secondo accesso per i condomini. Di conseguenza, l'onere di provare la proprietà esclusiva gravava sulla ricorrente, senza violazione dell'art. 2697 c.c. La prova non è stata fornita: l'atto di acquisto riguardava solo una porzione del locale, le pregresse compravendite e la servitù erano anteriori alla nascita del condominio e quindi non decisive, il possesso esclusivo uti dominus non è stato dimostrato ed è stato anzi smentito da elementi contrari. Inoltre, il regolamento condominiale e le tabelle millesimali non bastano da soli a provare l'esclusione del bene dalle parti comuni, occorrendo un titolo d'acquisto inequivoco. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e con atto dei presupposti per l'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1117 c.c.

  La norma pone una presunzione di condominialità per i beni obiettivamente destinati al servizio comune o collegati funzionalmente alle unità esclusive; tale presunzione può essere vinta solo da un titolo chiaro e inequivoco di proprietà esclusiva.

• art. 2697 c.c.

  L'onere di provare la proprietà esclusiva del bene, quando opera la presunzione di comunione, grava sulla parte che la deduce; non vi è violazione della norma se il giudice pone tale onere a carico di chi contesta la condominialità.

• art. 360-bis n. 1 c.p.c.

  Richiamato dai controricorrenti come filtro di inammissibilità, in relazione a ricorso deciso in conformità alla giurisprudenza di legittimità.

• art. 348-ter, comma 5, c.p.c.

  Richiamato dai controricorrenti come possibile causa di inammissibilità per doppia conforme, ove il motivo di ricorso miri in realtà a una diversa valutazione del fatto.

• art. 13, comma 1-quater, D.P.R. n. 115 del 2002

  In conseguenza del rigetto del ricorso, la Corte dà atto della sussistenza dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• art. 13, comma 1-bis, D.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato come parametro per determinare l'ulteriore importo dovuto a titolo di contributo unificato.

Massime di principio

• La presunzione di comunione ex art. 1117 c.c. opera per i beni che, per struttura o destinazione concreta, siano oggettivamente al servizio delle unità immobiliari esclusive; la natura esemplificativa dell'elencazione codicistica impone un accertamento funzionale e non meramente formale.
• Per vincere la presunzione di condominialità non è sufficiente invocare il regolamento condominiale o le tabelle millesimali: occorre un titolo d'acquisto dal quale risulti in modo inequivoco l'esclusione del bene dalla comunione.
• Quando la proprietà esclusiva di un bene comune apparente è contestata, l'onere probatorio grava su chi afferma l'esclusività, che deve dimostrare un acquisto derivativo o usucapivo idoneo a escludere senza dubbio la comunione.
• La deduzione di violazione dell'art. 2697 c.c. è infondata se il giudice attribuisce correttamente l'onere della prova alla parte che intende superare la presunzione legale di comunione.
• In sede di legittimità non è consentito ottenere una rivalutazione alternativa del materiale istruttorio se la censura, sotto l'apparente violazione di legge, mira in realtà a contestare l'apprezzamento di fatto compiuto dai giudici di merito.

Come è indicizzato