Cassazione Civile, Ordinanza n. 20346/2025 del 21/07/2025

Esito

La controversia

L'amministrazione finanziaria ha impugnato per cassazione la sentenza della CTR che aveva confermato l'annullamento di un avviso di rettifica e liquidazione ai fini dell'imposta di registro relativo alla stima del maggior valore di un immobile ad uso commerciale sito in Sorrento. Secondo l'ufficio, i giudici di merito avevano erroneamente ritenuto carente la motivazione dell'avviso, senza considerare che la rettifica era stata effettuata con metodo comparativo, valorizzando la dislocazione, lo stato del bene, la consistenza, la destinazione d'uso e il raffronto con altri immobili analoghi; deduceva inoltre l'elevata commerciabilità del bene e il canone di locazione percepito, nonché il fatto che altra controversia relativa ad una diversa parte del medesimo contratto si era conclusa con esito favorevole all'erario. Il ricorso è stato ritenuto inammissibile perché la sentenza impugnata aveva fondato la decisione su una ratio autonoma, ossia la carenza di motivazione dell'atto impositivo, non adeguatamente censurata; inoltre le doglianze non dimostravano una violazione dell'art. 51 d.P.R. 131/1986, ma si risolvevano in una contestazione fattuale e in una richiesta di riesame del merito, mentre la comparazione con altri immobili risultava comunque priva dell'indicazione delle specifiche caratteristiche similari richieste dalla norma.

La decisione

La Corte ha dichiarato inammissibile il ricorso dell'Agenzia delle entrate. Ha ritenuto che la censura non colpisse la ratio decidendi autonoma della sentenza di merito, costituita dall'accertata carenza di motivazione dell'avviso di rettifica, e che la doglianza sull'art. 51 d.P.R. n. 131/1986 fosse comunque inidonea a integrare una violazione di legge, perché mirava a rivalutare fatti e circostanze già esaminati dai giudici di merito. Non è stata disposta pronuncia sulle spese, poiché il contribuente è rimasto intimato.

Norme richiamate

• art. 360, primo comma, n. 3 c.p.c.

  Il vizio di violazione o falsa applicazione di norme di diritto deve essere dedotto con puntuale indicazione delle norme violate e con specifiche argomentazioni che dimostrino il contrasto tra la sentenza impugnata e le norme applicabili; in difetto il motivo è inammissibile.

• art. 51 d.P.R. n. 131/1986

  Nella rettifica del valore dei beni ai fini dell'imposta di registro occorre fare riferimento a trasferimenti, divisioni e perizie giudiziarie anteriori non oltre tre anni, aventi ad oggetto immobili medesimi o analoghi per caratteristiche e condizioni; la comparazione deve essere sorretta dall'indicazione delle specifiche caratteristiche similari degli immobili presi a paragone.

• art. 131/1986

  Richiamato come fonte della disciplina dell'imposta di registro e della rettifica di valore degli immobili.

Massime di principio

• Quando la sentenza di merito si fonda su una ratio autonoma e logicamente sufficiente, il ricorso per cassazione deve censurare specificamente anche quella ratio, altrimenti il motivo è inammissibile.
• La deduzione di violazione di legge non può tradursi in una richiesta di rivalutazione del materiale fattuale o in una critica al giudizio estimativo compiuto dai giudici di merito.
• In tema di rettifica del valore ai fini dell'imposta di registro, il metodo comparativo richiede che l'ufficio specifichi non solo immobili comparabili, ma anche le concrete caratteristiche di analogia rilevanti ai sensi dell'art. 51 d.P.R. n. 131/1986.
• La mera allegazione di elementi fattuali favorevoli alla stima dell'ufficio, come redditività o commerciabilità del bene, non basta a superare una decisione di merito fondata sulla carenza motivazionale dell'avviso se tale ratio non è aggredita in modo specifico.

Come è indicizzato