Cassazione Civile, Ordinanza n. 21483/2024 del 31/07/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla richiesta di risarcimento del danno proposta originariamente dal conduttore di un locale adibito alla somministrazione di cibi e bevande, dopo che il condominio aveva negato l'autorizzazione alla collocazione di una canna fumaria sul muro perimetrale dello stabile. In appello era stata dedotta anche la condotta dell'amministratore che avrebbe rifiutato la consegna delle chiavi per accedere alla chiostrina, passaggio necessario per installare la canna fumaria nel punto programmato. La Corte d'appello aveva rigettato la domanda ritenendo che il solo diniego assembleare non integrasse illecito risarcibile, escludendo altresì un abuso del condominio. Con il ricorso per cassazione si denunciava la violazione dell'art. 2043 c.c., sostenendo che il giudice di merito avesse omesso di considerare tutti gli elementi fattuali allegati, in particolare il rifiuto di consegna delle chiavi, che avrebbe impedito in concreto l'esercizio del diritto di pari uso delle parti comuni ai sensi dell'art. 1102 c.c. e avrebbe causato il danno.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso. Ha ritenuto fondata la censura perché la sentenza impugnata aveva esaminato soltanto il profilo del diniego di autorizzazione assembleare, senza pronunciarsi sulla diversa e specifica allegazione relativa al rifiuto dell'amministratore di consegnare le chiavi della chiostrina, circostanza potenzialmente decisiva ai fini dell'accertamento di un impedimento illegittimo all'uso della parte comune e del conseguente danno risarcibile. La sentenza d'appello è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, affinché verifichi se il condominio abbia effettivamente rifiutato la consegna delle chiavi, se tale condotta abbia impedito il pari uso della parte comune, se sia imputabile al condominio la scadenza del termine dell'autorizzazione comunale e quali conseguenze pregiudizievoli ne siano derivate, provvedendo anche sulle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2043 c.c.

  La norma viene invocata come base della domanda risarcitoria; la Corte rileva che il giudice di merito avrebbe dovuto valutare tutti i fatti allegati idonei a integrare un illecito dannoso, non limitandosi al solo diniego assembleare.

• art. 1102 c.c.

  È interpretato nel senso che il conduttore di un'unità immobiliare in condominio può usare e modificare le parti comuni, anche installando una canna fumaria funzionale all'attività svolta, purché non alteri la destinazione del bene comune né impedisca il pari uso agli altri condomini; tale facoltà non richiede autorizzazione assembleare, salvo diversa previsione regolamentare.

Massime di principio

• Il conduttore di un'unità immobiliare condominiale, per il tramite del rapporto locatizio, può esercitare sulle parti comuni le medesime facoltà del proprietario-locatore, entro i limiti dell'art. 1102 c.c., quando l'intervento sia strumentale al miglior godimento dell'immobile locato.
• L'installazione di opere come insegne o canne fumarie, se compatibile con il pari uso e con la destinazione delle parti comuni, non è soggetta ad autorizzazione assembleare, salvo che il regolamento condominiale la richieda espressamente.
• In una domanda risarcitoria fondata su un illecito condominiale, il giudice di merito deve esaminare tutte le condotte dedotte come causalmente rilevanti; l'omessa pronuncia su un fatto specifico e potenzialmente decisivo integra vizio denunciabile in cassazione.
• Il rifiuto di consentire materialmente l'accesso a una parte comune necessaria all'esecuzione dell'opera può costituire, se accertato, un ostacolo illegittimo all'esercizio del pari uso e rilevare ai fini della responsabilità aquiliana e del risarcimento del danno.

Come è indicizzato