Sentenza del 22/02/2022 n. 710 - Comm. Trib. Reg. per la Calabria

Esito

La controversia

Contestazione tributaria relativa alla inclusione nell'imponibile IRPEF dei canoni di locazione non percepiti per morosità relativamente a immobili locati per fini diversi da quello abitativo. Il ricorrente sosteneva che i canoni non incassati non dovessero essere tassati fino alla effettiva percezione; l'Amministrazione riteneva invece che il reddito fondiario si determini in relazione al diritto reale mentre il contratto è in vita, indipendentemente dalla percezione effettiva.

La decisione

La Corte ha ritenuto che, ai sensi degli artt. 23 e 34 del d.P.R. n. 917/1986, il reddito derivante da immobili locati per finalità diverse dall'abitazione va imputato mentre il contratto di locazione è ancora in vita: pertanto anche i canoni non percepiti per morosità costituiscono reddito tassabile fino a quando non intervenga la risoluzione del contratto o un provvedimento giudiziale di convalida dello sfratto. Il criterio applicato è quello della titolarità del diritto reale sul bene, a prescindere dall'effettiva percezione del canone. Per i contratti ad uso abitativo opera invece la deroga richiamata nell'art. 8 della l. n. 431/1998.

Norme richiamate

• d.P.R. n. 917/1986, art. 23

  Individua le categorie di reddito (tra cui i redditi fondiari); utilizzato per qualificare i canoni di locazione come redditi imponibili secondo la categoria dei redditi fondiari.

• d.P.R. n. 917/1986, art. 34

  Stabilisce i criteri di determinazione del reddito fondiario: il reddito degli immobili locati è individuato in relazione al reddito locativo finché sussiste il contratto, attivando il principio che l'imputazione segue la titolarità del diritto reale, non la percezione materiale del canone.

• legge n. 431/1998, art. 8

  Introduce una deroga per i contratti di locazione ad uso abitativo, indicando che per tali rapporti possono valere regole differenti rispetto al criterio generale previsto per i redditi fondiari.

Massime di principio

• Per i contratti di locazione di immobili ad uso NON abitativo, il reddito fondiario va tassato in funzione dell'esistenza del contratto: i canoni non incassati per morosità sono comunque imponibili finché il contratto non sia stato risolto o fino a una pronuncia giudiziale che convalidi lo sfratto.
• Il criterio decisivo è la titolarità del diritto reale sul bene; l'effettiva percezione del canone è irrilevante ai fini dell'imputazione finché permane il rapporto obbligatorio.
• Per evitare l'imputazione fiscale di canoni non percepiti, il proprietario deve ottenere la risoluzione del contratto o un provvedimento giudiziale (es. convalida di sfratto) che dimostri la perdita del diritto al canone.
• Per i contratti ad uso abitativo è necessario verificare la disciplina speciale richiamata dall'art. 8 della l. n. 431/1998, che può determinare un trattamento diverso rispetto al principio generale.
• È opportuno conservare documentazione probatoria (contratto, intimazioni di sfratto, sentenze o provvedimenti di convalida, comunicazioni di morosità) per giustificare la posizione fiscale e per ottenere rettifiche o rimborsi in caso di successiva pronuncia favorevole o di effettiva improponibilità del credito.