Sentenza del 22/02/2022 n. 418 - Comm. Trib. Reg. per la Puglia

Esito

La controversia

Controversia sulla determinazione del valore venale di un'area edificabile ai fini ICI per l'anno 2008: il Consorzio aveva contestato un avviso di accertamento basato sul valore di euro 8.223.071,00 (determinato nell'atto di cessione del diritto di superficie) sostenendo che il valore corretto fosse pari a euro 3.500.109,01 (e che il Comune per il 2007 aveva riconosciuto tale importo rimborsando ICI). La CTP aveva accolto il ricorso del Consorzio sottraendo dal valore complessivo gli oneri di urbanizzazione primari e secondari (per euro 4.722.962,14). La concessionaria appellava sostenendo che gli oneri di urbanizzazione devono concorrere al costo di costruzione e quindi non possono essere escluse dal valore venale complessivo della superficie ceduta.

La decisione

La CTR ha accolto l'appello della concessionaria riformando la sentenza di primo grado: ha statuìto che il valore venale dell'area edificabile si determina come la somma ricavabile dalla vendita dei fabbricati realizzabili meno il costo complessivo di costruzione, e che tale costo comprende anche gli oneri di urbanizzazione primari e secondari. In considerazione anche del prezzo stabilito nella convenzione (e nell'atto pubblico) pari a euro 8.223.071,15, la Corte ha ritenuto infondata l'esclusione degli oneri e ha condannato l'appellato al pagamento delle spese per entrambi i gradi di giudizio (liquidate in euro 3.000,00 oltre accessori di legge).

Norme richiamate

• D.Lgs. n. 504/1992, art. 5, comma 5

  Il valore venale deve essere valutato alla luce della reale potenzialità edificatoria o altro uso ammesso; la base imponibile deve rispecchiare il reale valore di mercato per rispettare il principio di capacità contributiva.

• Regolamento Regione Puglia (Delib. G.R. n. 2081/2009), art. 1, n. 4

  Stabilisce che gli oneri di urbanizzazione devono essere computati nel costo sopportato per ogni nuova costruzione, quindi rientrano nel costo di costruzione deducibile dalla somma ricavabile dalla vendita per determinare il valore dell'area.

• Cass. Sez. Un. sent. n. 25506/2006

  sent. n. 25506/2006 (S.U.)

  Giurisprudenza di legittimità che afferma come nella determinazione del valore venale delle aree fabbricabili ai fini ICI debbano essere considerati anche gli eventuali oneri di urbanizzazione.

• Convenzione / Atto pubblico di cessione del diritto di superficie

  prezzo di cessione indicato in euro 8.223.071,15

  Il prezzo pattuito nella convenzione è elemento probatorio rilevante e coerente con la determinazione del valore venale complessivo; la Corte lo ritiene indice del valore di mercato della superficie ceduta.

Massime di principio

• Nel calcolo del valore venale di un'area edificabile ai fini ICI/IMU, gli oneri di urbanizzazione primaria e secondaria devono essere considerati parte del costo di costruzione e quindi concorrono alla determinazione del valore (vendita ipotetica dei fabbricati meno costo complessivo di costruzione).
• La semplice 'astratta edificabilità' non implica che tutte le aree fabbricabili abbiano lo stesso valore: occorre stimare il valore di mercato concreto per l'anno d'imposta, tenendo conto delle potenzialità reali e dei vincoli specifici.
• Il prezzo risultante da una convenzione o da un atto pubblico di cessione è elemento probatorio rilevante per individuare il valore venale e non può essere disatteso senza valida motivazione.
• Se il contribuente contesta la base imponibile, l'onere della prova grava su chi afferma una valutazione diversa: l'amministrazione o il concessionario possono far valere atti pubblici e norme/regolamenti che computano gli oneri nel costo di costruzione.
• Per garantire il principio di capacità contributiva è necessario che la determinazione del valore venga effettuata con criteri conformi alla legge e alla giurisprudenza consolidata; esclusioni arbitrarie di componenti del costo (es. oneri) sono censurabili.