Sentenza del 07/10/2016 n. 20172 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società ha impugnato per cassazione la sentenza d’appello che aveva escluso l’utilizzabilità dei valori comunali determinati ai fini ICI per stimare la base imponibile dell’imposta di registro. Con tre motivi, esaminati congiuntamente, ha contestato l’adeguatezza della motivazione, l’applicazione dei valori OMI, la valutazione della perizia del tecnico comunale e l’applicazione della normativa ICI. Ha inoltre sostenuto la rilevanza del D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto le censure inammissibili perché non rispettavano il principio di autosufficienza e miravano, in sostanza, a ottenere una nuova valutazione di congruità riservata al giudice di merito. La società non aveva inoltre criticato adeguatamente la ratio della sentenza d’appello: ICI e imposta di registro hanno basi imponibili e criteri di determinazione differenti, perciò il valore comunale ai fini ICI non vincola la stima per il registro. Il richiamo al D.L. n. 223 del 2006 è stato ritenuto irrilevante, poiché riguarda la qualificazione urbanistica dell’area edificabile, questione non controversa. La ricorrente è stata condannata alle spese del giudizio di cassazione, liquidate in 4.000 euro, oltre alle spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51, comma 3

  Per gli atti che hanno per oggetto beni immobili... l'ufficio del registro... controlla il valore... avendo riguardo ai trasferimenti a qualsiasi titolo e alle divisioni e perizie giudiziarie, anteriori di non oltre tre anni alla data dell'atto..., che abbiano avuto per oggetto gli stessi immobili o altri di analoghe caratteristiche e condizioni, ovvero al reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla detta data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari, nonchè ad ogni altro elemento di valutazione, anche sulla base di indicazioni eventualmente fornite dai comuni.

  Per l’imposta di registro il valore degli immobili è controllato secondo i criteri propri di tale tributo, considerando trasferimenti comparabili, redditività capitalizzata e ogni altro elemento valutativo, comprese eventuali indicazioni comunali. Queste ultime costituiscono elementi di valutazione, non valori automaticamente vincolanti.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, comma 4

  La disposizione del presente comma relativa al calcolo automatico catastale non si applica per i terreni per i quali gli strumenti urbanistici prevedono la destinazione edificatoria.

  Per i terreni edificabili non opera il calcolo automatico catastale previsto dalla disposizione; la determinazione del valore ai fini del registro segue i criteri stabiliti per il controllo del valore degli immobili.

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 5, commi 1 e 5

  Per le aree fabbricabili, il valore è costituito da quello venale in comune commercio al 1 gennaio dell'anno di imposizione, avendo riguardo alla zona territoriale di ubicazione, all'indice di edificabilità, alla destinazione d'uso consentita, agli oneri per eventuali lavori di adattamento del terreno necessari per la costruzione, ai prezzi medi rilevati sul mercato dalla vendita di aree aventi analoghe caratteristiche.

  La base imponibile ICI delle aree edificabili è il valore venale riferito al 1° gennaio dell’anno d’imposta, determinato considerando i fattori specificamente elencati dalla norma. Tale criterio, proprio di un’imposta periodica, non coincide con quello dell’imposta di registro applicabile al trasferimento.

• D.Lgs. 30 dicembre 1992, n. 504, art. 1, comma 2

  Presupposto dell'imposta è il possesso... di aree fabbricabili...

  La disposizione individua nel possesso di aree fabbricabili il presupposto dell’ICI; la diversa struttura dell’imposta rispetto al registro contribuisce a escludere che i relativi valori imponibili debbano coincidere.

• D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2

  irrilevante si palesa il richiamo di parte ricorrente al D.L. n. 223 del 2006, art. 36, comma 2, il quale ha solo stabilito la decisività dello strumento urbanistico al fine della determinazione di edificabilità di una determinata area, concetto che nel caso di specie non risulta in contestazione.

  La norma attribuisce rilievo allo strumento urbanistico per stabilire se un’area sia edificabile; non risolve la distinta questione della quantificazione del valore imponibile ai fini dell’imposta di registro quando l’edificabilità non è contestata.

Massime di principio

• I valori determinati da un Comune ai fini ICI non si trasferiscono automaticamente alla base imponibile dell’imposta di registro: i due tributi hanno presupposti, struttura temporale e criteri valutativi differenti.
• Nell’accertamento del valore ai fini del registro, le indicazioni comunali possono essere considerate tra gli elementi di valutazione, ma non sostituiscono i criteri legali propri di tale imposta né vincolano l’esito.
• In cassazione non è sufficiente contestare genericamente la motivazione o la valutazione di perizie e dati di mercato: le censure devono rispettare il principio di autosufficienza e colpire specificamente la ratio decidendi, senza chiedere una nuova valutazione di merito.
• La qualificazione urbanistica di un terreno come edificabile è distinta dalla quantificazione del suo valore imponibile: una norma che chiarisce il primo profilo non determina, da sola, il valore rilevante per l’imposta di registro.