Sentenza del 21/02/2019 n. 5090 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'Agenzia delle Entrate contestava la sentenza della Commissione Tributaria Regionale sostenendo che la compravendita, pur formalmente avente a oggetto fabbricati situati in una zona soggetta a piano di recupero, dovesse essere qualificata come cessione onerosa di terreno edificabile ai sensi dell'art. 67, comma 1, lett. b), del TUIR. Secondo l'Amministrazione, la convenzione urbanistica, la prevista demolizione e ricostruzione degli edifici e la possibilità di ampliamento della volumetria dimostravano che il valore economico principale riguardava il terreno e la sua potenzialità edificatoria. Di conseguenza, l'Ufficio aveva accertato una plusvalenza imponibile e irrogato la relativa sanzione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso dell'Agenzia delle Entrate, confermando l'esclusione della tassazione della plusvalenza come derivante dalla cessione di terreno edificabile. Ha stabilito che la vendita di un edificio non può essere riqualificata come vendita del terreno sottostante, nemmeno quando il fabbricato non sfrutti integralmente la capacità edificatoria del lotto o sia prevista la sua demolizione e ricostruzione, anche con aumento di volumetria. L'art. 67, comma 1, lett. b), TUIR colpisce la plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno originariamente non edificato al quale la pianificazione urbanistica abbia attribuito capacità edificatoria, non l'ulteriore potenzialità edificatoria di un terreno già edificato. Nulla sulle spese, in quanto la parte contribuente non ha svolto attività difensiva.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 917 del 1986, art. 67, comma 1, lett. b) (TUIR)

  Sono redditi diversi [...] le plusvalenze realizzate a seguito di cessioni a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  La norma riguarda la cessione di terreni edificabili e non può essere estesa fino a ricomprendere la cessione di edifici o di terreni già edificati, anche se questi conservano capacità edificatoria residua o sono destinati a demolizione e ricostruzione.

• Codice civile, artt. 1362 e seguenti

  Nessuna citazione testuale ulteriore nel provvedimento.

  L'Amministrazione finanziaria può normalmente interpretare il contratto ricercando la comune intenzione delle parti, anche considerando il comportamento successivo alla stipula. Tuttavia, tale potere incontra il limite derivante dalla qualificazione tassativa prevista dall'art. 67 TUIR: non può trasformare una cessione di edificio in cessione di terreno edificabile ai fini di quella specifica imposizione.

• Art. 12 delle disposizioni preliminari al codice civile

  Nessuna citazione testuale ulteriore nel provvedimento.

  Le norme impositive speciali ed eccezionali non possono essere applicate per analogia, mentre è ammessa un'interpretazione estensiva purché non siano alterati la ratio e lo scopo della disposizione.

• Art. 14 delle disposizioni preliminari al codice civile

  Nessuna citazione testuale ulteriore nel provvedimento.

  L'interpretazione estensiva è consentita solo se resta all'interno della stessa fattispecie normativa e non modifica gli elementi caratteristici della norma.

• Costituzione, artt. 3 e 53

  Nessuna citazione testuale ulteriore nel provvedimento.

  La Corte richiama i principi di uguaglianza e capacità contributiva per evidenziare che il legislatore ha distinto legittimamente il regime fiscale della cessione di edifici da quello della cessione di terreni edificabili.

Massime di principio

• Ai fini dell'imposizione sulla plusvalenza, la distinzione tra edificio e terreno non edificato è alternativa: un bene già edificato non diventa terreno edificabile solo perché conserva volumetria residua.
• La cessione di un fabbricato non può essere riqualificata come cessione del terreno sottostante sulla base della sola intenzione dell'acquirente di demolire e ricostruire, nemmeno se il progetto prevede un ampliamento.
• La presenza di un piano urbanistico, di una convenzione edilizia o di un progetto di riqualificazione non è sufficiente, da sola, a trasformare fiscalmente la vendita di un edificio in vendita di terreno edificabile.
• Per applicare la tassazione prevista dall'art. 67 TUIR occorre verificare che l'oggetto effettivo della cessione sia un terreno non edificato cui la pianificazione urbanistica abbia attribuito capacità edificatoria, non la mera capacità edificatoria residua di un immobile già costruito.
• Il potere dell'Amministrazione finanziaria di riqualificare i negozi giuridici in base alla sostanza economica dell'operazione non consente di superare una classificazione normativa tassativa, quando il contratto ha oggettivamente a oggetto un edificio.
• Eventuali incrementi di valore derivanti dalla successiva demolizione, ricostruzione o valorizzazione edilizia riguardano normalmente la fase successiva dell'attività edificatoria e non possono essere imputati retroattivamente al venditore come plusvalenza da cessione di terreno edificabile.