Cassazione Civile, Ordinanza n. 06488/2026 del 18/03/2026

Esito

La controversia

L'ente territoriale edilizio ha impugnato in cassazione la sentenza della Corte di giustizia tributaria regionale che aveva confermato un avviso di accertamento IMU per l'anno 2016 relativo a immobili nella sua disponibilità. La controversia riguardava la pretesa esenzione IMU per gli immobili destinati ad alloggi sociali. Il ricorrente ha dedotto, ex art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c., la violazione dell'art. 13, comma 2, lett. b), d.l. n. 201 del 2011, del d.m. 22 aprile 2008 e dell'art. 7, comma 1, lett. i), d.lgs. n. 504 del 1992, sostenendo che i requisiti per l'esenzione fossero presenti. La sentenza impugnata aveva però ritenuto: che la locazione degli alloggi a canone moderato o convenzionato costituisse attività economica; che l'esenzione spetti solo agli alloggi sociali definiti dal d.m. 22 aprile 2008; e che mancasse la dichiarazione prevista dall'art. 2, comma 5-bis, d.l. n. 102 del 2013, con utilizzo del modello ministeriale. In cassazione il ricorrente non si è confrontato con tutte le rationes decidendi della sentenza di merito, limitandosi a invocare in astratto i presupposti dell'esenzione.

La decisione

La Corte ha ritenuto il motivo di ricorso inammissibile perché non censurava tutte le rationes decidendi autonome poste a base della decisione impugnata, in particolare l'accertata mancanza della dichiarazione necessaria per fruire dell'esenzione e l'insindacabile accertamento in fatto circa l'assenza dei requisiti di alloggio sociale. Ha inoltre ribadito che l'esenzione IMU non opera per tutti gli alloggi degli enti di edilizia residenziale pubblica, ma soltanto per quelli qualificabili come alloggi sociali ai sensi del d.m. 22 aprile 2008, e che l'attività deve essere svolta con modalità non commerciali. Il ricorso è stato quindi rigettato, con condanna della ricorrente alle spese e con il richiamo all'ulteriore contributo unificato dovuto.

Norme richiamate

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  il vizio dedotto era la violazione o falsa applicazione di legge, ma il motivo è stato ritenuto inammissibile perché non aggrediva tutte le rationes decidendi della sentenza impugnata.

• art. 13, comma 2, lett. b), d.l. n. 201 del 2011

  l'esenzione IMU è riconosciuta solo per gli immobili qualificabili come alloggi sociali, non per qualsiasi alloggio degli enti di edilizia residenziale pubblica.

• d.m. 22 aprile 2008

  definisce gli alloggi sociali; solo gli immobili che presentano le caratteristiche ivi previste possono beneficiare dell'esenzione.

• art. 7, comma 1, lett. i), d.lgs. n. 504 del 1992

  norma richiamata dal ricorrente a sostegno dell'agevolazione fiscale; la Corte ne conferma la lettura restrittiva in materia di esenzioni.

• art. 2, comma 5-bis, d.l. n. 102 del 2013

  per fruire dell'esenzione è necessaria la presentazione della dichiarazione con l'apposito modello ministeriale, barrando il campo relativo all'esenzione.

• art. 13, comma 10, d.l. n. 201 del 2011

  prevede una diversa agevolazione per gli alloggi regolarmente assegnati dagli IACP o dagli enti di edilizia residenziale pubblica, distinta dall'esenzione per gli alloggi sociali.

• legge n. 392 del 1978

  richiamata per il criterio di determinazione dei canoni, ritenuti sostanzialmente equivalenti a quelli di altri locatori e indicativi di attività economica.

• d.l. n. 102 del 2013, art. 2, comma 2, lett. b)

  ha differenziato il trattamento degli alloggi assegnati dagli IACP/enti ERP rispetto agli alloggi sociali, questi ultimi soltanto esenti dal 1 gennaio 2014.

• d.P.R. n. 616 del 1977, art. 93

  richiamato come base istitutiva degli enti di edilizia residenziale pubblica cui si riferisce la disciplina agevolativa.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2012

  in caso di rigetto del ricorso sussiste l'obbligo di versare un ulteriore importo a titolo di contributo unificato.

• legge n. 228 del 2012, art. 1, comma 17

  ha integrato la disciplina del contributo unificato richiamata per l'ulteriore importo dovuto in caso di rigetto.

Massime di principio

• In materia di esenzioni fiscali, la norma agevolativa è di stretta interpretazione: il beneficio non può essere esteso oltre i casi espressamente previsti dal legislatore.
• Per ottenere l'esenzione IMU sugli immobili degli enti di edilizia residenziale pubblica non basta la destinazione sociale in senso lato; occorre che l'immobile possieda le caratteristiche tipiche dell'alloggio sociale previste dal d.m. 22 aprile 2008.
• La concessione in locazione di immobili a canone moderato o convenzionato può integrare attività economica; la finalità sociale non esclude di per sé la natura commerciale dell'attività.
• L'esenzione tributaria subordinata a una dichiarazione specifica richiede il rispetto dell'adempimento formale previsto dalla legge; la sua mancanza può autonomamente fondare il rigetto dell'agevolazione.
• Nel ricorso per cassazione, quando la sentenza di merito è sorretta da più rationes decidendi autonome e ciascuna sufficiente da sola, il ricorrente deve impugnarle tutte, altrimenti il motivo è inammissibile.
• Gli accertamenti di fatto compiuti dal giudice di merito sulla sussistenza dei requisiti dell'agevolazione non sono sindacabili in cassazione se non nei limiti consentiti dal giudizio di legittimità.

Come è indicizzato