Sentenza del 10/05/2017 n. 2622 - Comm. Trib. Reg. per il Lazio

Esito

La controversia

Il ricorrente ha contestato la tassazione, come plusvalenza derivante dalla cessione di un terreno edificabile, della vendita di un terreno sul quale erano già presenti fabbricati. L’Ufficio, richiamando la Risoluzione n. 395/2008 relativa ai fabbricati destinati alla demolizione, aveva considerato sostanzialmente ceduta l’area edificabile sottostante. Il contribuente ha sostenuto che l’oggetto della cessione fosse invece un terreno già edificato e che, pertanto, non ricorressero i presupposti per la tassazione separata della plusvalenza prevista per i terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria.

La decisione

Il ricorso è stato accolto e l’avviso di accertamento è stato annullato. La decisione ha ribadito che sono tassabili come redditi diversi le plusvalenze derivanti dalla cessione onerosa di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione. Tale disciplina non può essere automaticamente applicata alla vendita di un terreno già edificato, sulla sola base dell’interpretazione dell’Ufficio o del richiamo alla Risoluzione n. 395/2008, quando l’oggetto effettivo della cessione è il fabbricato con la relativa area e non un’area edificabile autonoma.

Norme richiamate

• D.P.R. n. 917/1986, art. 67, comma 1, lett. d)

  Plusvalenze realizzate mediante cessione a titolo oneroso di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

  La norma riguarda le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni effettivamente edificabili secondo la disciplina urbanistica vigente al momento della vendita. Non consente, di per sé, di qualificare come cessione di terreno edificabile la vendita di un terreno già edificato.

• D.P.R. n. 917/1986, art. 17, comma 1, lett. g-bis)

  Prevede il regime di tassazione separata applicabile alle plusvalenze rientranti nella specifica categoria dei redditi diversi, nei limiti e alle condizioni stabiliti dalla normativa.

• Risoluzione dell’Agenzia delle Entrate n. 395/2008

  L’Ufficio l’aveva richiamata per sostenere che la vendita di un fabbricato destinato alla demolizione potesse essere considerata, nella sostanza, cessione dell’area edificabile. La sentenza ha ritenuto tale interpretazione non conforme al dettato normativo e alla ratio della disciplina nel caso di vendita di un terreno già edificato.

• Cassazione n. 4150/2014

  Richiamata a sostegno del principio secondo cui la tassazione riguarda le plusvalenze derivanti dalla cessione di terreni suscettibili di utilizzazione edificatoria secondo gli strumenti urbanistici vigenti al momento della cessione.

• Cassazione n. 15629/2014

  Richiamata per confermare l’interpretazione restrittiva dei presupposti di tassazione delle plusvalenze da cessione di terreni edificabili.

• Cassazione n. 7853/2016

  Richiamata quale ulteriore conferma dell’esigenza di verificare concretamente la natura del bene ceduto e la sua edificabilità urbanistica al momento della cessione.

Massime di principio

• Per applicare la tassazione della plusvalenza da terreno edificabile occorre verificare che l’oggetto effettivo della vendita sia un terreno suscettibile di edificazione secondo gli strumenti urbanistici vigenti alla data dell’atto.
• La presenza di un fabbricato sul terreno è un elemento rilevante: la vendita di un immobile già edificato non può essere automaticamente riqualificata come vendita della sola area edificabile.
• Le interpretazioni amministrative, incluse le risoluzioni dell’Agenzia delle Entrate, non possono ampliare i presupposti impositivi oltre quanto previsto dalla legge.
• La qualificazione fiscale dell’operazione deve basarsi sulla sostanza giuridica ed economica del bene trasferito, sull’atto di vendita e sulla situazione urbanistica concreta, non soltanto sull’eventuale possibilità futura di demolire e ricostruire.
• In casi analoghi è necessario distinguere tra cessione di un’area libera edificabile, cessione di un fabbricato con area pertinenziale e cessione di un fabbricato destinato alla demolizione; la tassazione può differire in base a tale qualificazione.