Cassazione Civile, Sentenza n. 17079/2023 del 14/06/2023

Esito

La controversia

Ricorso in Cassazione proposto da Panico avverso la sentenza della Corte d'Appello di Lecce n.887/2017 che aveva qualificato la scrittura privata del 20.10.1994 come contratto preliminare di permuta e, accogliendo la domanda subordinata di Mengoli, aveva disposto il trasferimento traslativo ex art.2932 c.c. senza conguaglio. Panico aveva chiesto la dichiarazione di risoluzione del preliminare per inadempimento, il pagamento di un conguaglio (€16.300 stimati nel 2005), il risarcimento dei danni per deterioramento dell'immobile e contestava vari profili di interpretazione delle risultanze probatorie e di applicazione della buona fede contrattuale.

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto il ricorso di Panico. Ha ritenuto inammissibili e/o infondati i motivi che proponevano una diversa interpretazione dei fatti e del contratto preliminare, confermando la valutazione di merito secondo cui la clausola indicante la parità di valutazione dei beni implicava l'assenza di conguaglio e legittimava la pronuncia costitutiva ex art.2932 c.c. senza corrispettivo in denaro. La Corte ha inoltre rigettato le domande di risoluzione, di risarcimento e le altre eccezioni di Panico, ritenendo che molte doglianze tentassero di rimettere in discussione la valutazione di fatto del giudice di merito; ha condannato Panico alle spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2932 cod. civ.

  Consente al giudice di pronunciare la sentenza costitutiva che realizza il trasferimento pattuito nel preliminare; applicata dalla Corte d'Appello e confermata dalla Cassazione per disporre il trasferimento senza conguaglio quando il preliminare risulti idoneo e la stessa manifesti valutazione di parità tra i beni.

• art. 1454 cod. civ.

  La risoluzione per inadempimento richiede l'inadempimento di una obbligazione prevista nel contratto; non può essere dedotta sulla base di pretese non contenute nel preliminare (es. un conguaglio nato da trattativa successiva o da diffida).

• art. 1362 cod. civ.

  Regola l'interpretazione del contratto; la Corte ha ritenuto che l'interpretazione del giudice di merito, fondata su testo letterale e contesto, fosse una plausibile ricostruzione e non censurabile in Cassazione con mera proposta di interpretazione alternativa.

• art. 1366 cod. civ.

  Principi integrativi per l'interpretazione (esame del contesto e delle circostanze): la Corte ha valorizzato il contesto societario (liquidazione MPZ S.r.l.) per leggere il preliminare come patto senza conguaglio.

• art. 1369 cod. civ.

  Uso della disposizione che consente di integrare l'interpretazione con elementi esterni; la decisione di merito è stata considerata coerente nell'uso di tali elementi e non rivisitabile in Cassazione.

• art. 1375 cod. civ.

  Richiamata dal ricorrente sotto il profilo della buona fede; la Corte ha ritenuto che il principio di buona fede non consenta di introdurre obbligazioni non previste dal preliminare né di sovvertire la valutazione di merito che ha attribuito le conseguenze del ritardo al ricorrente.

• art. 1195 cod. civ.

  Invocato in relazione alle ricevute di pagamento; la Corte ha ritenuto irrilevante la presunta imputazione a titolo diverso rispetto a quanto previsto dal preliminare e che tale comportamento non potesse supplire alla mancanza di traslazione.

• art. 2726 cod. civ.

  Richiamato dal ricorrente per contestare i limiti della prova testimoniale sul pagamento; la Corte ha ritenuto che la valutazione probatoria fosse questione di merito non sindacabile in Cassazione.

• art. 228 c.p.c.

  Riferito alla confessione giudiziale: la Corte ha valutato complessivamente le dichiarazioni e gli altri elementi probatori e ha ritenuto inattendibili le deduzioni del ricorrente che miravano a rimodellare il giudizio di merito.

• art. 1482 cod. civ.

  Invocato in relazione alla possibilità di fissare un termine per la liberazione dall'onere gravante sull'immobile; la Corte ha rilevato che il ricorrente non aveva esperito la fissazione di termine prevista e che la locazione era già nota al momento del preliminare.

• art. 1599 cod. civ.

  Richiamato in ordine all'opponibilità della locazione al terzo acquirente; la Corte ha ricordato che la locazione era già prevista nel preliminare e non giustifica la risoluzione o il conguaglio richiesto.

• art. 360 c.p.c.

  Norma recante i motivi di ricorso per cassazione: la Corte ha dichiarato inammissibili o infondati i motivi che chiedevano la riconsiderazione dei fatti e della valutazione probatoria del giudice di merito.

Massime di principio

• Un contratto preliminare chiaramente determinato e coerente con il contesto (testo letterale e circostanze) può legittimare la pronuncia costitutiva ex art.2932 c.c. anche in assenza di pagamento di conguagli successivi, se risulta che le parti avevano valutato i beni alla pari.
• Non è possibile ottenere la risoluzione del preliminare invocando l'inadempimento rispetto a obbligazioni non previste nel preliminare (per esempio conguagli emersi solo in trattative successive o in diffide extracontrattuali).
• Le questioni di valutazione della prova e di ricostruzione dei fatti rientrano nella competenza del giudice di merito e non sono sindacabili in Cassazione se si limitano a proporre un'interpretazione alternativa dei fatti.
• La buona fede contrattuale non può essere usata per creare vincoli o obbligazioni non pattuite; serve piuttosto a guidare l'esecuzione secondo quanto previsto nel contratto.
• Se si ritiene che un onere o un'irregolarità sull'immobile possa giustificare la risoluzione, è opportuno fissare previamente termini e misure formali (es. richiesta di liberazione con termine ex art.1482), altrimenti tali rimedi potrebbero risultare inapplicabili.
• Valutazioni esterne (perizie postume, stime in sede di trattativa) possono essere irrilevanti se contrastano con il contenuto letterale e il contesto già concordato nel preliminare; per far valere un conguaglio è necessario che sia parte integrante del preliminare.
• Chi rifiuta ingiustificatamente di adempiere al preliminare può essere ritenuto responsabile degli eventuali deterioramenti o dei rischi connessi al ritardo del trasferimento, con conseguente difficile recupero di danni successivi.