Cassazione Civile, Ordinanza n. 05130/2026 del 06/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una domanda di divisione di una villa con parco, bosco, rustici e pertinenze sita in Como, proposta da una comproprietaria nei confronti degli altri partecipi alla comunione. Il Tribunale aveva dichiarato improcedibile la domanda rilevando, sulla base della consulenza tecnica, che parte del compendio era abusiva. La Corte d'appello, dopo ulteriore consulenza, aveva rigettato l'appello dell'attrice ritenendo che la presenza di manufatti abusivi rendesse di fatto non praticabile la vendita parziale della sola parte regolare e che, in ogni caso, il compendio fosse sostanzialmente invendibile per la necessità di frazionamenti catastali, costituzione di servitù e conseguente svalutazione del bene. In cassazione la ricorrente principale ha dedotto, in sintesi: violazione delle norme sulla divisione e sulla disciplina urbanistica, sostenendo che gli immobili regolari avrebbero comunque potuto essere sciolti dalla comunione con esclusione delle sole porzioni abusive; nullità della sentenza per motivazione apparente e per l'uso di un collegamento ipertestuale; omesso esame di fatti decisivi sulla separabilità dei beni; omessa pronuncia sulla domanda subordinata; non debenza delle spese in favore di uno degli appellati. Il resistente ha proposto ricorso incidentale lamentando omessa pronuncia su domande nuove e vizi della regolazione delle spese. La Corte di cassazione ha ritenuto inammissibile la documentazione prodotta ai sensi dell'art. 372 c.p.c., ha disatteso l'eccezione di improcedibilità del ricorso incidentale per mancata notificazione e ha accolto il primo e il quarto motivo del ricorso principale. Ha affermato che, in presenza di manufatti abusivi inseriti in un compendio comune, è possibile procedere alla divisione o alienazione della parte regolare, con mantenimento in comunione delle sole porzioni abusive, purché queste siano separabili e non costituite da un unicum inscindibile con il resto; la divisibilità non può essere esclusa per ragioni meramente economiche, quali il deprezzamento del bene, la necessità di servitù di passaggio o il frazionamento catastale. Ha inoltre precisato che la presenza di abusi edilizi di minima entità non comporta di per sé l'incommerciabilità del bene, richiamando la nullità testuale urbanistica e i principi per cui la validità degli atti traslativi dipende dalla reale esistenza del titolo e, in caso di costruzione anteriore al 1 settembre 1967, dalla relativa dichiarazione, mentre la conformità o difformità dell'opera rispetto al titolo non incide sulla validità del contratto. Gli altri motivi del ricorso principale e l'intero ricorso incidentale sono stati dichiarati assorbiti. La sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione per nuovo esame delle domande alla luce dei principi affermati e per la regolazione delle spese, anche di legittimità.

La decisione

La Corte ha accolto il primo e il quarto motivo del ricorso principale, ha dichiarato assorbiti gli altri motivi del ricorso principale e l'intero ricorso incidentale, ha cassato la sentenza impugnata e ha rinviato alla Corte d'appello di Milano in diversa composizione per un nuovo esame della domanda di divisione. Il rinvio dovrà attenersi al principio secondo cui la presenza di manufatti abusivi non impedisce, di per sé, la divisione della parte regolare del compendio, se le porzioni abusive possono restare in comunione separatamente e non vi è inscindibilità oggettiva con i beni legittimi. Il giudice del rinvio provvederà anche sulle spese del giudizio di legittimità. È stata esclusa l'applicazione dell'art. 96 c.p.c.

Norme richiamate

• art. 372 c.p.c.

  La documentazione prodotta in cassazione è inammissibile se è depositata non per provare l'ammissibilità del ricorso, ma per sostenerne la fondatezza.

• art. 371 c.p.c.

  Il ricorso incidentale, nel regime introdotto dal d.lgs. n. 149 del 2022, va depositato con il controricorso e non necessita di autonoma notificazione.

• art. 713 c.c.

  Ogni coerede ha diritto di chiedere lo scioglimento giudiziale della comunione; il principio è richiamato per affermare, in via estensiva, la divisibilità della parte regolare del compendio con esclusione delle porzioni abusive.

• art. 720 c.c.

  La norma opera nella fase di formazione dei lotti dopo l'individuazione del compendio da dividere e non regola la preliminare questione della separabilità delle porzioni abusive dal resto del bene.

• art. 1062 c.c.

  La necessità di costituire servitù di passaggio in caso di vendita parziale non impedisce la divisione, poiché può operare la servitù per destinazione del padre di famiglia.

• art. 1418 c.c.

  La nullità urbanistica degli atti traslativi è ricondotta alla nullità testuale quale specifica declinazione della nullità per contrarietà a norme imperative.

• art. 46 d.P.R. n. 380 del 2001

  La nullità opera solo se mancano gli estremi del titolo abilitativo nell'atto; la difformità edilizia dell'immobile rispetto al titolo non incide sulla validità del contratto.

• artt. 17 e 40 L. n. 47 del 1985

  Le stesse regole della nullità testuale urbanistica si applicano agli atti di trasferimento, con rilevanza della sola omissione degli estremi del titolo o della dichiarazione richiesta dalla legge.

• art. 1470 c.c.

  L'oggetto della compravendita è il trasferimento della proprietà della cosa; la regolarità urbanistica del bene resta estranea alla causa del contratto.

• art. 2932 c.c.

  Richiamato per ribadire che la presenza di opere in parziale difformità non preclude la pronuncia costitutiva di esecuzione specifica se non vi sono variazioni essenziali.

• art. 112 c.p.c.

  Le censure di omessa pronuncia erano assorbite dall'accoglimento dei motivi decisivi, perché il giudice di rinvio dovrà riesaminare anche tali questioni.

• artt. 91 e 97 c.p.c.

  Le doglianze sulle spese restano assorbite; il giudice di rinvio dovrà provvedere anche sulle spese del giudizio di legittimità.

• art. 96 c.p.c.

  L'esito del giudizio di legittimità esclude l'applicazione della responsabilità aggravata.

• art. 360 n. 3 c.p.c.

  È il parametro dei motivi di ricorso per violazione o falsa applicazione di legge, utilizzato per le censure accolte sul diritto alla divisione e sulla commerciabilità del bene.

• art. 360 n. 4 c.p.c.

  È il parametro per le doglianze di nullità della sentenza e omessa pronuncia, rimaste assorbite o respinte nei limiti indicati.

• art. 360 n. 5 c.p.c.

  È il parametro della censura per omesso esame di fatti decisivi, assorbita dall'accoglimento delle doglianze di diritto.

Massime di principio

• In presenza di un compendio immobiliare in comunione che comprenda manufatti abusivi, il condividente può ottenere lo scioglimento della comunione limitatamente alla parte regolare, purché le porzioni abusive siano autonomamente separabili e non esista un'inscindibilità oggettiva tra parte lecita e parte illecita.
• La possibilità di divisione parziale non può essere esclusa per ragioni meramente economiche, come il deprezzamento del bene, la complessità del frazionamento catastale o la necessità di costituire servitù; ciò che rileva è la separabilità giuridica e materiale delle porzioni.
• La disciplina delle servitù non impedisce la vendita o divisione parziale del compendio, poiché l'assetto dei passaggi può derivare dalla destinazione del padre di famiglia ove ne ricorrano i presupposti.
• La nullità urbanistica degli atti traslativi è di natura testuale e colpisce solo l'omessa indicazione degli estremi del titolo abilitativo o della dichiarazione richiesta dalla legge; la conformità edilizia concreta dell'immobile al titolo non incide, di per sé, sulla validità del contratto.
• Anche la presenza di difformità edilizie o di abusi di modesta entità non comporta automaticamente incommerciabilità del bene né impedisce, in via astratta, la divisione o il trasferimento della parte regolare.
• Nel giudizio di divisione, la fase di scelta delle modalità di scioglimento presuppone prima l'individuazione del compendio effettivamente divisibile; solo dopo viene in rilievo l'articolazione dei lotti e l'eventuale vendita dell'intero.
• Le questioni sulle spese e le censure di omessa pronuncia possono restare assorbite quando la cassazione impone un nuovo esame dell'intera controversia da parte del giudice di rinvio.

Come è indicizzato