Cassazione Civile, Ordinanza n. 15114/2026 del 19/05/2026

Esito

La controversia

Un ente locale aveva espropriato un terreno in comproprietà, inizialmente offrendo un’indennità provvisoria che non veniva accettata da tutti i comproprietari. Si procedeva quindi alla stima ex art. 21 d.P.R. 327/2001; la terna stimatrice determinava un’indennità complessiva maggiore rispetto all’offerta iniziale, applicando il criterio analitico-ricostruttivo perché non reperibile un mercato comparabile. I proprietari proponevano opposizione alla stima davanti alla Corte d’appello, che disponeva c.t.u. e, aderendo alle conclusioni del consulente, confermava la stima. In cassazione i proprietari deducevano, con il primo motivo, nullità/inesistenza della motivazione per adesione meramente apparente alla c.t.u. e violazione dei criteri di determinazione dell’indennità: contestavano il raddoppio dell’incidenza dei costi di urbanizzazione, l’uso dell’indice di edificabilità fondiaria invece dell’indice medio di edificabilità territoriale e il mancato rispetto del principio di omogeneità di trattamento dei terreni inseriti nel medesimo PIP. Con il secondo motivo lamentavano la violazione dell’art. 37 d.P.R. 327/2001, come modificato dalla L. 244/2007, per il mancato riconoscimento della maggiorazione del 10% sull’indennità, sostenendo che l’offerta provvisoria era inferiore agli otto decimi di quella definitiva e che la norma opera automaticamente quando ricorra tale presupposto, senza che rilevi l’assenza di una vera trattativa o la mancata accettazione imputabile ai proprietari.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto entrambi i motivi. Ha ritenuto fondato il primo perché la decisione di merito, recependo la c.t.u., non aveva risposto ai rilievi specifici delle parti e, soprattutto, aveva applicato in modo giuridicamente errato il criterio di stima per area edificabile inserita in PIP: ai fini del metodo analitico-ricostruttivo deve farsi riferimento all’indice medio di edificabilità territoriale, non a quello fondiario, e non può essere conteggiata due volte l’incidenza dei costi di urbanizzazione, prima come decurtazione fisica della superficie e poi come abbattimento monetario del valore unitario. Ha ritenuto fondato anche il secondo motivo, chiarendo che l’art. 37, comma 2, d.P.R. 327/2001 prevede tre ipotesi autonome di aumento del 10% dell’indennità; nel caso concreto rilevava quella dell’offerta provvisoria inferiore agli otto decimi della definitiva, che comporta il riconoscimento automatico della maggiorazione, senza che sia necessaria una trattativa o che la mancata conclusione dell’accordo sia imputabile all’espropriato. La sentenza impugnata è stata dunque cassata con rinvio alla Corte d’appello di Cagliari, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 21 d.P.R. 327/2001

  procedimento di stima dell'indennità

  richiamato come base procedurale per la determinazione tecnica dell’indennità di esproprio quando non vi sia accettazione dell’offerta

• art. 54 d.P.R. 327/2001

  indicato come rimedio esperibile avverso la determinazione dell’indennità

• art. 132 cod. proc. civ.

  nullità della sentenza per motivazione apparente

  invocato per censurare una motivazione ritenuta meramente adesiva alla c.t.u.; la Corte valorizza la necessità di una risposta effettiva ai rilievi di parte

• art. 360, primo comma, n. 3 cod. proc. civ.

  utilizzato come vizio dedotto per errore nella sussunzione e nell’applicazione dei criteri di stima e dell’art. 37 d.P.R. 327/2001

• art. 360, primo comma, n. 5 cod. proc. civ.

  omesso esame / motivazione

  richiamato dai ricorrenti nel quadro del primo motivo, ma la Corte fonda l’accoglimento sulla violazione di legge e sulla non corretta applicazione del criterio estimativo

• art. 37 d.P.R. 327/2001

  aumento del dieci per cento dell'indennità

  interpretato nel senso che il comma 2 prevede tre ipotesi autonome e che, se l’offerta provvisoria attualizzata è inferiore agli otto decimi di quella definitiva, la maggiorazione del 10% è dovuta in via automatica

• art. 2, commi 89 e 90, L. 244/2007

  modifiche all'art. 37 d.P.R. 327/2001

  richiamato come fonte della disciplina della maggiorazione del 10% sull’indennità di esproprio

• art. 37 d.P.R. 327 del 2001

  criterio di determinazione dell'indennità per area edificabile

  richiamato per affermare che, nel metodo analitico-ricostruttivo, occorre utilizzare l’indice medio di edificabilità territoriale e non l’indice fondiario

• art. 2, comma 89, L. 244/2007

  incentivo alla definizione consensuale

  la maggiorazione è letta come strumento per incentivare la conclusione consensuale del procedimento espropriativo e scoraggiare l’attesa ingiustificata della definizione

Massime di principio

• Quando il giudice di merito recepisce una consulenza tecnica d’ufficio, deve dare conto dei rilievi specifici mossi dalle parti; l’adesione meramente generica o apodittica alla c.t.u. è censurabile se non consente di comprendere le ragioni della decisione.
• Nella stima dell’indennità di espropriazione di un’area edificabile inserita in un piano urbanistico, il metodo analitico-ricostruttivo impone di far riferimento all’indice medio di edificabilità territoriale, perché solo così si considerano correttamente le superfici destinate a opere di urbanizzazione, servizi e viabilità.
• Non è consentito duplicare l’incidenza dei costi di urbanizzazione nella determinazione dell’indennità: gli stessi costi non possono essere prima sottratti come perdita di superficie edificabile e poi ulteriormente abbattuti nel valore monetario del bene.
• L’aumento del 10% dell’indennità previsto dall’art. 37, comma 2, d.P.R. 327/2001 opera in presenza dei presupposti legali indicati dalla norma e, in particolare, è dovuto automaticamente se l’indennità provvisoria offerta, attualizzata, è inferiore agli otto decimi di quella definitiva.
• Le tre ipotesi previste dall’art. 37, comma 2, d.P.R. 327/2001 sono autonome e alternative: conclusione dell’accordo di cessione, mancata conclusione per fatto non imputabile all’espropriato, oppure offerta provvisoria inferiore agli otto decimi della definitiva.

Come è indicizzato