Sentenza del 27/01/2017 n. 2093 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

L'ente aveva impugnato l'avviso di accertamento per la maggiore imposta ipotecaria e catastale relativa alla cessione, per novant'anni, del diritto di superficie destinato alla realizzazione di un parcheggio privato nel sottosuolo dell'area parrocchiale. In Cassazione ha dedotto, con due motivi, la violazione e falsa applicazione dell'art. 51 del D.P.R. n. 131/1986 e dei principi sulla determinazione del valore imponibile, oltre a vizi di motivazione. Contestava la congruità della stima dell'Ufficio, sostenendo che andassero considerate la natura sotterranea del bene, la costituzione di un diritto di superficie anziché il trasferimento della proprietà, i costi di costruzione, assicurazione e manutenzione e la durata novantennale del rapporto.

La decisione

La Cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto i due motivi inammissibili, perché cumulavano in modo indistinto censure di violazione di legge e di motivazione, mirando in sostanza a ottenere una nuova valutazione dei fatti e delle prove; li ha inoltre giudicati infondati, poiché la sentenza d'appello aveva spiegato adeguatamente la congruità della stima considerando la natura e la destinazione del bene, la concessione edilizia, la posizione centrale, il mercato dei box e la potenzialità edificatoria. È stata ritenuta giustificata anche la valutazione dell'incidenza dell'area pari al 30% dell'opera ultimata, in considerazione della possibilità edificatoria già concretamente realizzata. L'ente ricorrente è stato condannato a pagare le spese del giudizio di legittimità: Euro 7.000,00 per compensi, oltre alle spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• Art. 51 del D.P.R. n. 131/1986

  Il giudice d'appello mostra di aver avuto ben presenti anche tutti gli altri elementi presenti nella fattispecie che giustificano l'adeguatezza della valutazione effettuata dall'Ufficio: la natura del contratto con applicazione di un coefficiente del 90% al valore della piena proprietà; la natura del bene con le sue caratteristiche e la sua destinazione urbanistica; la rilevanza della dotazione di apposita concessione edilizia per la realizzazione di un parcheggio interrato ad uso privato; la posizione centrale del terreno nel contesto urbano.

  La determinazione del valore imponibile può fondarsi su una valutazione complessiva delle caratteristiche concrete del bene e del negozio, della destinazione urbanistica, della concessione edilizia e della collocazione nel mercato. Nel caso deciso, tali elementi sono stati ritenuti idonei a sostenere la stima dell'Ufficio, anche rispetto alla cessione di un diritto di superficie.

• Art. 360 c.p.c.

  L'esposizione diretta e cumulativa delle questioni concernenti l'apprezzamento delle risultanze acquisite al processo e il merito della causa mira a rimettere al giudice di legittimità il compito di isolare le singole censure teoricamente proponibili, onde ricondurle ad uno dei mezzi d'impugnazione enunciati dall'art. 360 c.p.c., per poi ricercare quale o quali disposizioni sarebbero utilizzabili allo scopo, così attribuendo, inammissibilmente, al giudice di legittimità il compito di dare forma e contenuto giuridici alle lagnanze del ricorrente, al fine di decidere successivamente su di esse.

  I motivi di ricorso per cassazione devono individuare con chiarezza e separatamente il vizio denunciato e le relative ragioni. Non spetta alla Corte ricostruire e classificare censure formulate in modo cumulativo o confuso, né rivalutare fatti e prove per giungere a una diversa ricostruzione del merito.

Massime di principio

• In Cassazione non è sufficiente contestare la valutazione economica compiuta dal giudice di merito: la richiesta di sostituirla con una diversa lettura dei fatti e delle prove non è, di per sé, una censura ammissibile.
• Le censure di violazione di legge e quelle relative alla motivazione vanno formulate in modo distinto e specifico; la loro sovrapposizione può rendere il motivo inammissibile, soprattutto se costringe la Corte a individuare e dare forma alle doglianze.
• Per contestare una stima fiscale occorre indicare in modo puntuale l'errore giuridico o il difetto motivazionale e spiegare perché gli elementi considerati non giustificano il valore attribuito; non basta elencare fattori che, secondo il contribuente, avrebbero dovuto incidere diversamente.
• La valutazione di un diritto di superficie può tenere conto non solo della natura limitata del diritto trasferito e della durata, ma anche della concreta edificabilità, della concessione edilizia, della destinazione, della posizione e delle condizioni di mercato.
• I costi che l'acquirente sostiene per realizzare o gestire l'opera non determinano automaticamente una riduzione del valore dell'area: nel caso esaminato il giudice li ha ritenuti non decisivi, osservando che possono ricadere sul consumatore finale.