Sentenza del 15/12/2017 n. 30153 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La società ha impugnato per cassazione la sentenza della Commissione tributaria regionale della Puglia che aveva ritenuto legittimi, seppur ridotti a 390.343 euro, gli avvisi di rettifica e liquidazione relativi alle imposte di registro, ipotecaria e catastale dovute per l'acquisto di un terreno edificabile. I primi quattro motivi contestavano l'utilizzabilità, come parametro di comparazione, di un altro terreno ritenuto oggettivamente diverso per servizi, ubicazione, superfici, presenza di edifici e soprattutto per il diverso stato di perfezionamento della lottizzazione. La società deduceva omessa pronuncia, violazione dell'onere della prova, violazione dell'art. 51, comma 3, del D.P.R. 131/1986 e insufficiente motivazione. Con il quinto motivo contestava inoltre il criterio di quantificazione del valore, sostenendo che si sarebbe dovuto fare riferimento ai metri cubi edificabili anziché ai metri quadrati della superficie.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha ritenuto che la Commissione regionale avesse esaminato le differenze tra i terreni e avesse correttamente considerato comparabile l'area di riferimento, pur applicando una riduzione del 30% a causa del fatto che, al momento dell'acquisto, la convenzione di lottizzazione e urbanizzazione del terreno oggetto di rettifica non era ancora stata approvata e perfezionata. La Corte ha inoltre giudicato adeguata la motivazione sul calcolo basato sui metri quadrati, poiché l'assenza di una convenzione formalmente approvata non consentiva di determinare con certezza la volumetria edificabile. T. s.r.l. è stata condannata anche al pagamento delle spese del giudizio di cassazione, liquidate in 5.600 euro oltre alle spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• Art. 2697 del codice civile

  Chi vuol far valere un diritto in giudizio deve provare i fatti che ne costituiscono il fondamento.

  L'Ufficio deve provare il maggior valore venale posto a base della rettifica. Nel caso concreto la Corte ha ritenuto adempiuto tale onere mediante l'atto comparativo, integrato dalla riduzione del 30% per le differenze tra i terreni.

• D.P.R. n. 131 del 1986, art. 51, comma 3

  La rettifica del valore dichiarato ai fini dell'imposta di registro può fondarsi sul confronto con altri trasferimenti, purché sussistano elementi sufficienti di comparabilità. La comparabilità non richiede identità assoluta dei beni: le differenze possono essere valorizzate mediante adeguamenti o abbattimenti.

• Art. 360, comma 1, nn. 3, 4 e 5, del codice di procedura civile

  Le censure per violazione di legge, omessa pronuncia o insufficiente motivazione non possono essere utilizzate per ottenere in cassazione una nuova valutazione degli elementi fattuali ed estimativi, quando la decisione di merito sia adeguatamente motivata e logicamente argomentata.

• Art. 112 del codice di procedura civile

  Non vi è omessa pronuncia quando il giudice esamina la questione prospettata, anche se la risolve in modo diverso da quello richiesto dalla parte.

• Deliberazione della Giunta comunale di Ginosa n. 135 del 2002

  La delibera prevedeva una riduzione del 30% per i terreni edificabili non ancora assistiti da una convenzione di lottizzazione e urbanizzazione perfezionata. La riduzione è stata utilizzata come correttivo estimativo del valore risultante dal terreno comparabile.

Massime di principio

• Ai fini della rettifica del valore di un terreno edificabile, un atto comparativo può essere utilizzato anche se il bene non è identico, purché abbia caratteristiche sufficientemente assimilabili, come la medesima destinazione urbanistica.
• Le differenze tra il terreno comparato e quello oggetto di accertamento non determinano necessariamente l'inutilizzabilità del parametro: possono comportare una riduzione o un adeguamento del valore.
• Lo stato di perfezionamento della lottizzazione e della convenzione urbanistica è un elemento economicamente rilevante: un terreno già convenzionato o edificato può valere più di uno ancora in attesa di approvazione e convenzionamento.
• Quando la volumetria edificabile non è ancora formalmente certa, può essere ragionevole determinare il valore sulla base della superficie del terreno, applicando eventuali correttivi, anziché utilizzare una volumetria meramente ipotetica.
• In cassazione non è normalmente possibile ottenere una nuova stima del valore del bene: la Corte verifica la correttezza giuridica e la logicità della motivazione, non sostituisce la propria valutazione a quella del giudice di merito.
• L'Amministrazione finanziaria deve fornire una base probatoria concreta per il maggior valore, ma il contribuente che contesta la comparabilità deve indicare e documentare puntualmente le differenze rilevanti e il loro specifico impatto economico.