Sentenza del 10/06/2016 n. 11956 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

La controversia riguardava l'avviso di rettifica e liquidazione dell'imposta di registro, emesso in seguito alla stima di un maggior valore del terreno compravenduto. La contribuente aveva dedotto il difetto di motivazione dell'avviso e l'erroneità della valutazione dell'UTE, sostenendo che la stima, pur allegata, non indicava adeguati elementi di confronto. La CTP aveva respinto il ricorso; la CTR del Lazio, accogliendo l'appello della contribuente, aveva preferito la perizia di parte e giudicato generici i dati della stima dell'Ufficio. In Cassazione l'Agenzia ha proposto due motivi, congiuntamente esaminati: vizio di motivazione della sentenza e violazione degli artt. 51, comma 3, e 52, comma 2, del D.P.R. 131/1986. Ha sostenuto che l'avviso, corredato dalla perizia UTE, fosse adeguatamente motivato e che la stima si fondasse su parametri pertinenti.

La decisione

La Cassazione ha accolto il ricorso: ha ritenuto insufficiente la motivazione della CTR, che aveva giudicato generica la stima UTE e accolto pienamente quella di parte senza spiegare adeguatamente il percorso logico, né considerare che la perizia UTE indicava parametri specifici (descrizione, caratteristiche, ubicazione, estensione, stato di conservazione, epoca di costruzione e valore), sebbene non fosse stato effettuato un sopralluogo. Ha quindi cassato la sentenza e rinviato ad altra sezione della Commissione tributaria regionale del Lazio, anche per le spese del giudizio di Cassazione. In sede di rinvio dovrà essere determinato il valore del bene al momento della vendita, considerando i prezzi di mercato locali, l'ubicazione, le caratteristiche urbanistiche e gli indici di edificabilità; potrà essere disposta una consulenza tecnica d'ufficio se ritenuta necessaria. Non è stata stabilita in via definitiva la correttezza del valore accertato dall'Ufficio: la valutazione dovrà essere rifatta nel giudizio di rinvio.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51, comma 3

  In sede di rinvio dovrà essere determinato il valore del bene al momento della vendita, considerando i prezzi di mercato locali, l'ubicazione, le caratteristiche urbanistiche e gli indici di edificabilità.

  La determinazione del valore venale ai fini dell'imposta deve riferirsi al momento della vendita e tener conto dei prezzi di mercato del luogo e delle caratteristiche concrete e urbanistiche del bene.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 52, comma 2

  I giudici d'appello, cioè, tenuto conto della rilevanza degli interessi economici in gioco, in presenza di eventuali incertezze o dubbi avrebbero potuto disporre un'autonoma consulenza tecnica d'ufficio, per chiarire e rendere palesi l'effettivo valore del compendio immobiliare oggetto d'accertamento.

  La valutazione della stima e della motivazione dell'accertamento deve essere svolta in modo concreto e verificabile; se permangono dubbi rilevanti sul valore, il giudice può ricorrere a una consulenza tecnica d'ufficio. La sentenza non enuncia una regola autonoma sull'obbligo di disporla.

• Codice di procedura civile, art. 360, comma 1, nn. 3 e 5

  Infatti, dalla motivazione della sentenza impugnata, non appaiono sufficientemente chiari i passaggi logici, in virtù dei quali la stima dell'UTE è stata ritenuta fondata su elementi di valutazione e dati generici, laddove uno scostamento così rilevante non è stato ritenuto sussistere neppure in parte.

  È censurabile in Cassazione la decisione che non rende comprensibile il percorso logico con cui valuta le prove e risolve una questione decisiva; nel caso concreto la motivazione della CTR non spiegava adeguatamente il rigetto della stima UTE e la preferenza accordata alla perizia di parte.

Massime di principio

• Nel contenzioso sulla stima di un immobile ai fini dell'imposta di registro, il giudice deve confrontare criticamente le valutazioni delle parti e spiegare perché ritiene attendibili o inattendibili i parametri utilizzati; non basta preferire una perizia senza motivare il confronto.
• Una stima non è automaticamente inutilizzabile perché manca il sopralluogo, se contiene parametri specifici relativi al bene. La sua attendibilità va comunque valutata alla luce delle caratteristiche concrete e dei dati disponibili.
• Il valore imponibile va riferito al momento della compravendita e determinato considerando il mercato locale, l'ubicazione, le caratteristiche urbanistiche e gli indici di edificabilità.
• Se le valutazioni tecniche divergono in modo significativo e restano dubbi rilevanti, il giudice può disporre una consulenza tecnica d'ufficio per chiarire il valore; la decisione deve comunque dare conto dei criteri seguiti.
• La cassazione per motivazione insufficiente non equivale a una definitiva conferma della pretesa fiscale: in caso di rinvio, il giudice di merito deve compiere una nuova valutazione secondo i criteri indicati dalla Cassazione.