Cassazione Civile, Sentenza n. 162/2023 del 04/01/2023

Esito

La controversia

Controversia sulla validità ed effetti della tardiva registrazione di un contratto di locazione abitativa (contratto stipulato il 1° marzo 2007, registrato il 23 novembre 2011). Il locatore contestava la riduzione del canone corrisposto dal conduttore (nel periodo compreso tra la tardiva registrazione e la pronuncia della Corte Costituzionale del 16/7/2015) e chiedeva il pagamento della differenza tra il canone contrattuale originario (€ 960) e l'importo ridotto effettivamente versato dal conduttore. La questione incide anche sull'applicabilità e interpretazione delle norme che fissavano, per taluni periodi, il canone a misura forfettaria (triplo della rendita catastale) e sulle conseguenze delle pronunce di incostituzionalità delle disposizioni del d.lgs. n. 23/2011 e del d.l. n. 47/2014.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di Ferraro, confermando la decisione della Corte d'appello di Roma che aveva accolto il gravame del conduttore. La Corte ha ritenuto prevalente il principio giurisprudenziale espresso dalle Sezioni Unite (Cass. Sez. U. n. 23601/2017) secondo cui la tardiva registrazione può operare la sanatoria con efficacia retroattiva (ex tunc) del contratto di locazione ai sensi dell'art. 1, comma 346, l. n. 311/2004. Connessamente, la Corte ha spiegato che la novella dell'art. 13, comma 5, l. n. 431/1998 (introdotta dall'art. 1, comma 59, l. n. 208/2015) — salvata dalla Corte costituzionale — deve essere letta nel quadro combinato con il principio di sanatoria retroattiva: pertanto i contratti tardivamente registrati fra l'entrata in vigore del d.lgs. n. 23/2011 e il 16 luglio 2015 possono risultare validi con efficacia retroattiva e, per il periodo considerato, l'ammontare dovuto è quello indicato dal comma 5 (pari al triplo della rendita catastale), anche se la Consulta aveva interpretato quella norma principalmente come disciplina di indennità per detenzione illegittima. In ragione della complessità e dell'esistenza di precedenti dissonanti, la Corte ha compensato integralmente le spese processuali.

Norme richiamate

• d.lgs. 14 marzo 2011, n. 23, art. 3, commi 8 e 9

  «Ai contratti di locazione degli immobili ad uso abitativo, comunque stipulati, che, ricorrendone i presupposti, non sono registrati entro il termine stabilito dalla legge, si applica la seguente disciplina: a) la durata della locazione è stabilita in quattro anni a decorrere dalla data della registrazione, volontaria o d'ufficio; b) al rinnovo si applica la disciplina di cui all'articolo 2, comma 1, della citata legge n. 431 del 1998; c) a decorrere dalla registrazione il canone annuo di locazione è fissato in misura pari al triplo della rendita catastale, oltre l'adeguamento, dal secondo anno, in base al 75 per cento dell'aumento degli indici ISTAT...»

  Tali commi erano stati dichiarati incostituzionali (Corte cost. n. 50/2014) per difetto di delega; essi prevedevano una disciplina che attribuiva effetti al contratto in funzione della registrazione, ma la loro incostituzionalità ha posto problema circa la validità dei contratti registrati tardivamente.

• d.l. 28 marzo 2014, n. 47, art. 5, comma 1-ter

  «fatti salvi, fino alla data del 31 dicembre 2015, gli effetti prodottisi e i rapporti giuridici sorti sulla base dei contratti di locazione registrati ai sensi dell'articolo 3, commi 8 e 9, del D.Lgs. 14 marzo 2011, n. 23»

  Anche tale disposizione è stata dichiarata incostituzionale (Corte cost. n. 169/2015); la sua illegittimità ha complicato la ricostruzione degli effetti della registrazione intervenuta nel periodo concernente.

• legge 9 dicembre 1998, n. 431, art. 13, comma 5 (testo novellato dall'art. 1, comma 59, l. 28/12/2015, n. 208)

  «Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall'articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011, l'importo del canone di locazione dovuto ovvero dell'indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, nel periodo considerato»

  La Corte costituzionale (n. 87/2017) ha ritenuto che tale norma non ripristinasse la validità dei contratti non registrati secondo la disciplina contestata, ma disciplinasse piuttosto l'ammontare dovuto (inteso come indennità di occupazione per situazioni di detenzione senza titolo) per la particolare platea di conduttori che avevano agito conformandosi al regime precedente; il suo vincolo è soprattutto negativo (impedisce alcune letture), ma non preclude altre interpretazioni compatibili.

• legge 23 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346

  Comma cui le Sezioni Unite (Cass. Sez. U. n. 23601/2017) hanno attribuito rilevanza interpretativa: la tardiva registrazione può elidere la nullità prevista per omessa registrazione e sanare il contratto con efficacia retroattiva (ex tunc).

• Corte costituzionale, sentenza n. 50 del 14 marzo 2014

  Dichiarò l'illegittimità costituzionale dei commi 8 e 9 dell'art. 3 d.lgs. n. 23/2011 per difetto di delega; ciò avviò la serie di problemi interpretativi sulla validità dei contratti registrati tardivamente.

• Corte costituzionale, sentenza n. 169 del 16 luglio 2015

  Dichiarò l'illegittimità dell'art. 5, comma 1-ter, del d.l. n. 47/2014; contribuì a rendere incerta la portata degli effetti delle registrazioni intervenute nel periodo controverso.

• Corte costituzionale, sentenza n. 87 del 13 aprile 2017

  Salvò dall'incostituzionalità il testo novellato dell'art. 13, comma 5, l. n. 431/1998, interpretandolo come norma volta a disciplinare, in via indennitaria, la posizione dei conduttori che avevano pagato il canone ridotto nel periodo considerato, senza ripristinare la disciplina dei decreti dichiarati incostituzionali.

• Cassazione, Sezioni Unite, sentenza n. 23601 del 9/10/2017

  Principio di diritto secondo cui la tardiva registrazione del contratto di locazione, quando la nullità derivi unicamente dall'omessa registrazione, può operare la sanatoria retroattiva (ex tunc) del contratto, facendo dunque valere la validità del rapporto dalla data di stipulazione.

• Cassazione, sezione civile, sentenza n. 26493 del 22/09/2022

  Sentenza recente richiamata quale precedente che ha ricomposto le diverse interpretazioni e ha fornito la base per il rigetto del ricorso: coordina l'interpretazione della Consulta con il principio di sanatoria retroattiva delle Sezioni Unite.

Massime di principio

• La tardiva registrazione del contratto di locazione può, secondo la giurisprudenza della Cassazione (Sez. U. n. 23601/2017), sanare il contratto con efficacia retroattiva (ex tunc) ai sensi dell'art. 1, comma 346, l. n. 311/2004; pertanto il contratto può essere considerato valido dalla data di stipulazione anche se la registrazione è intervenuta tardivamente.
• La novella dell'art. 13, comma 5, l. n. 431/1998 (introdotta dalla l. n. 208/2015) è stata interpretata dalla Corte costituzionale come norma volta a regolare, anche in termini indennitari, la posizione dei conduttori che si erano conformati alla disciplina controversa; quella interpretazione è vincolante nella sua parte negativa (impedisce di leggerla come ripristino automatico dell'efficacia dei decreti dichiarati incostituzionali), ma non esclude che il giudice comune, alla luce del mutato quadro giurisprudenziale (Sez. U. 23601/2017), attribuisca alla registrazione tardiva effetti sananti e applichi il criterio dell'importo pari al triplo della rendita catastale per il periodo considerato.
• In pratica, se il conduttore ha provveduto alla registrazione tardiva, il locatore può avere difficoltà a ottenere il recupero integrale del canone contrattuale preteso per il periodo anteriore: la somma dovuta per il periodo controverso può essere limitata all'ammontare fissato dall'art. 13, comma 5 (triplo rendita catastale), sia che tale somma sia qualificata come 'canone' sia come 'indennità di occupazione', a seconda della ricostruzione applicata dal giudice.
• Il vincolo derivante dalla sentenza interpretativa della Corte costituzionale è di natura negativa: impedisce solo alcune letture incompatibili con il parametro costituzionale esaminato (art. 136 Cost.); non impedisce al giudice comune di adottare altre interpretazioni compatibili con la Costituzione e con la giurisprudenza di legittimità.
• La soluzione dipende fortemente dal quadro fattuale e temporale (data di stipula, data di registrazione, chi ha promosso la registrazione, precedenti giurisprudenziali applicabili). Per casi analoghi è necessario verificare: a) se la registrazione è intervenuta e in quale data; b) se la nullità è solo per omessa registrazione (art. 1, comma 346 l. 311/2004); c) le pronunce di incostituzionalità e la loro portata; d) i più recenti arresti di Cassazione che possono riconoscere la sanatoria retroattiva.