Cassazione Civile, Ordinanza n. 33439/2022 del 14/11/2022

Esito

La controversia

Un acquirente aveva citato davanti al tribunale il notaio che aveva rogato l’atto di compravendita e la società alienante, deducendo di aver subito un danno perché l’immobile acquistato risultava difforme dall’autorizzazione amministrativa: in particolare, il sottotetto non poteva essere qualificato abitabile per altezza inferiore al minimo richiesto. Il tribunale aveva accolto la domanda, condannando in solido i convenuti al risarcimento. In appello, promosso dal notaio con impugnazione principale e dalla società con impugnazione incidentale, la corte territoriale aveva invece rigettato la domanda risarcitoria nei confronti del notaio, ritenendo che l’attività richiesta al professionista non comprendesse la verifica della veridicità delle dichiarazioni dell’alienante sulla conformità urbanistica e sulla natura dei vani, e che l’immobile fosse stato correttamente descritto in termini catastali. Con il ricorso per cassazione l’acquirente ha denunciato, in primo luogo, violazione dell’art. 1176, comma 2, c.c. e travisamento delle prove, sostenendo che il notaio avrebbe dovuto svolgere tutti gli accertamenti necessari all’esatta esecuzione del mandato professionale, compresa la verifica della consistenza del bene e della sua conformità urbanistica, anche alla luce dei doveri di diligenza, buona fede e correttezza; in secondo luogo, ha dedotto il malgoverno delle risultanze istruttorie e l’erronea applicazione degli artt. 45 e 46 del d.P.R. 1142/1949, contestando la distinzione operata dalla corte d’appello tra vani abitabili e vani catastali e sostenendo che il notaio avesse conteggiato come utili anche i volumi realizzati nel sottotetto in difformità.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso. Ha ritenuto errata la motivazione della corte d’appello perché ha circoscritto in modo eccessivamente formalistico gli obblighi del notaio, omettendo di considerare il contenuto essenziale della prestazione professionale, cioè il dovere di informazione e consiglio, oltre alle attività preparatorie e accessorie necessarie per conseguire il risultato pratico voluto dalle parti. La Corte ha richiamato la propria giurisprudenza più recente secondo cui il notaio incaricato di una compravendita immobiliare deve compiere le visure catastali e ipotecarie, individuare esattamente il bene, verificarne la libertà, e più in generale svolgere le attività tecniche e giuridiche necessarie a garantire serietà e certezza degli effetti dell’atto, salvo espresso esonero. In applicazione di tali principi, la sentenza impugnata è stata cassata con rinvio alla medesima corte d’appello, in diversa sezione e composizione, anche per la liquidazione delle spese.

Norme richiamate

• art. 1176, comma 2, c.c.

  per il notaio vale la diligenza qualificata del professionista, rilevante nella verifica degli adempimenti connessi al rogito

• art. 1175 c.c.

  la buona fede oggettiva integra e specifica il contenuto della prestazione professionale, imponendo comportamenti utili e necessari alla salvaguardia dell’interesse della parte

• art. 1374 c.c.

  il contratto obbliga non solo a quanto espressamente pattuito, ma anche alle conseguenze di legge e, in mancanza, agli usi e all’equità

• art. 1375 c.c.

  la correttezza e buona fede nell’esecuzione del contratto impongono al professionista di compiere le attività necessarie a realizzare il risultato voluto dalle parti

• art. 45 d.P.R. 1142/1949

  richiamato dalla corte territoriale per il concetto di vano abitabile

• art. 46 d.P.R. 1142/1949

  richiamato per la distinzione rispetto al vano catastale o accessorio

Massime di principio

• Il notaio incaricato di una compravendita immobiliare non può limitarsi alla mera ricezione della volontà delle parti e alla redazione formale dell’atto, ma deve compiere le attività preparatorie, accessorie e successive necessarie per conseguire il risultato pratico voluto dalle parti.
• Tra gli obblighi professionali del notaio rientra il dovere di informazione e di consiglio: egli deve avvertire le parti delle circostanze tecniche e giuridiche rilevanti che incidono sul bene e sulla validità/efficacia economica dell’operazione.
• La diligenza qualificata del professionista, letta alla luce delle clausole generali di buona fede e correttezza, impone al notaio di svolgere le verifiche necessarie a individuare esattamente il bene e, salvo espresso esonero, le visure catastali e ipotecarie.
• In tema di responsabilità professionale del notaio, è censurabile la motivazione di merito che restringa in modo formalistico il perimetro degli obblighi, omettendo di valutare se la mancata informazione su un dato essenziale dell’immobile abbia inciso sul risultato perseguito dall’acquirente.

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