Cassazione Civile, Sentenza n. 29057/2022 del 06/10/2022

Esito

La controversia

Contestazione della pronuncia di merito che aveva dichiarato la risoluzione del contratto preliminare di compravendita del 30/4/2004 per inadempimento della promittente venditrice (Lungo). La Lungo deduceva, tra l'altro, vizi di motivazione, errata interpretazione delle clausole contrattuali (art. 7 e 10 del preliminare), mancato esame di una eccezione di inadempimento reciproco e censurava la quantificazione dei danni liquidati in favore del promissario acquirente (Miccichè). Parallelamente, la questione della manleva chiesta dalla Lungo nei confronti della figlia Mingozzi (per il rifiuto di ricevere il conguaglio e per l'ipoteca) è stata oggetto di gravame incidentale da parte della Mingozzi.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso principale proposto da Maria Franca Lungo, confermando nel complesso la decisione di merito che aveva dichiarato la risoluzione del preliminare, ordinato la restituzione della caparra di €100.000 con interessi e condannato la Lungo al risarcimento parziale dei danni (complessivi liquidati in €181.268,24). Il ricorso incidentale di Mingozzi è stato, in parte, accolto: la Corte ha ritenuto fondata la censura relativa alla condanna della Mingozzi alla manleva (collegata all'offerta reale e alla mora del creditore) e ha cassato quella parte della decisione con rinvio alla Corte d'appello di Roma per un nuovo esame limitato agli aspetti censurati. In sintesi: soccombenza principale della ricorrente Lungo; confermata in gran parte la statuizione favorevole a Miccichè; parziale riforma/annullamento sulla questione della manleva verso Mingozzi e rinvio.

Norme richiamate

• art. 1453 c.c.

  Consente al promissario che aveva chiesto l'adempimento di mutare la domanda in quella di risoluzione anche in appello (ius variandi). La Corte ha confermato che tale facoltà può comprendere anche la domanda di risarcimento consequenziale alla risoluzione, purché i fatti dedotti coincidano con quelli originariamente allegati.

• art. 1455 c.c.

  Criterio della gravità dell'inadempimento: la risoluzione è legittima se l'inadempimento incide gravemente sul nucleo essenziale del sinallagma. La Corte ha ritenuto che la mancata eliminazione di tutte le formalità sull'immobile costituisce grave inadempimento.

• art. 2932 c.c.

  Regola l'esecuzione in forma specifica del preliminare. La Corte richiama che il promissario è tenuto all'adempimento o all'offerta se la prestazione è già esigibile; se il pagamento è dovuto solo al momento del rogito, l'obbligo nasce con la sentenza costitutiva.

• art. 1460 c.c.

  Permette al venditore di rifiutare la prestazione dell'acquirente se questi non adempie le proprie obbligazioni. La Corte ha richiamato la necessità, in caso di reciproche inadempienze, di comparare i comportamenti per stabilire quale inadempimento sia prevalente.

• art. 1207 c.c.

  Disciplina il risarcimento del danno quando il creditore è in mora. La Corte ha osservato che la mora del creditore conseguente al rifiuto dell'offerta reale produce effetti risarcitori solo se l'offerta viene dichiarata valida in giudizio o il deposito viene accettato.

• art. 1209 c.c.

  Regola l'offerta reale (modalità di offerta del denaro). La sentenza ha considerato centrale l'esame della validità dell'offerta e degli effetti del rifiuto del creditore sulla responsabilità risarcitoria.

• art. 1210 c.c.

  Prevede il deposito liberatorio in caso di mancata accettazione dell'offerta; la Corte ha ricordato che l'effetto liberatorio del deposito richiede accettazione o dichiarazione giudiziale di validità.

• art. 112 c.p.c.

  Omessa pronuncia: la Corte ricorda che per dedurre omessa pronuncia in Cassazione è necessario riprodurre esattamente le eccezioni dedotte in merito e dimostrare la loro rilevanza. Il vizio è inammissibile se il motivo non è sufficientemente specificato nel ricorso.

• art. 360 c.p.c. (nn. 3, 4, 5)

  Criteri di cassazione: rispettivamente vizio di motivazione/errore di diritto (n.3), omessa pronuncia (n.4) e omesso esame di fatti decisivi (n.5). La Corte ha applicato questi parametri nel vagliare i motivi di ricorso e ha rigettato molte censure per mancata specificità o perché attengono a valutazioni di fatto non sindacabili in Cassazione.

• art. 1218 c.c.

  Regola la responsabilità per inadempimento. La Corte ha ricordato la ripartizione dell'onere della prova: chi agisce per risoluzione allega il contratto e l'inadempimento; al convenuto spetta provare l'adempimento o l'impossibilità non imputabile.

Massime di principio

• In un preliminare di compravendita, se il venditore si impegna a liberare l'immobile da gravami entro un termine, la mancata eliminazione anche parziale e rilevante dei gravami può costituire "grave inadempimento" ai sensi dell'art. 1455 c.c. e legittimare la risoluzione.
• La parte che agisce per la risoluzione ai sensi dell'art.1453, comma 2, c.c. può mutare la domanda in appello e chiedere anche il risarcimento consequenziale, purché i fatti dedotti coincidano con quelli originariamente lamentati.
• Nel confronto tra inadempimenti reciproci il giudice deve comparare i comportamenti e stabilire quale inadempimento sia prevalente: la risoluzione è possibile solo se l'inadempimento dell'una parte ha alterato il sinallagma in misura rilevante.
• Chi propone l'esecuzione in forma specifica deve dimostrare di poter eseguire la propria prestazione se essa è già esigibile; se il pagamento del prezzo è subordinato al rogito, l'obbligo può sorgere solo con la sentenza costitutiva.
• L'offerta reale e il rifiuto del creditore non producono automaticamente effetti liberatori o risarcitori: per far sorgere la responsabilità del creditore occorre la dichiarazione di validità dell'offerta tramite processo o l'accettazione del deposito secondo le forme di legge.
• Sull'onere della prova: chi chiede risoluzione deve provare il contratto e l'inadempimento; il promittente venditore deve provare l'adempimento o l'impossibilità non imputabile alla sua diligenza.
• Il risarcimento per risoluzione comprende danno emergente e lucro cessante; possono essere liquidate spese sostenute (es. canoni di locazione, trasloco) se provato il nesso causale e la non evitabilità (art.1227 c.c.).
• In sede di legittimità molte censure vengono respinte per carenza di specificità: occorre riprodurre con precisione atti e deduzioni di merito quando si lamenta omessa pronuncia o errore nella valutazione dei fatti.