Sentenza del 12/10/2016 n. 20509 - Corte di Cassazione

Esito

La controversia

I contribuenti hanno contestato l'accertamento dell'Ufficio del Registro relativo all'imposta di registro e all'INVIM, ritenendo eccessivo il valore attribuito al terreno e sostenendo che il valore dei fabbricati edificati sul suolo non dovesse essere incluso nella compravendita, poiché costruiti e finanziati dalla società acquirente. Hanno inoltre censurato i criteri e la motivazione della stima UTE, lamentando la mancata applicazione dei criteri legali di valutazione e la mancata detrazione dei costi di costruzione.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato integralmente il ricorso. Ha affermato che, ai sensi dell'art. 24 del D.P.R. n. 131 del 1986 e del principio di accessione, i fabbricati incorporati nel terreno si presumono compresi nel trasferimento del suolo, salvo che il contribuente dimostri l'esistenza di un separato atto scritto, con data certa e opponibile ai terzi, attributivo di un diritto di superficie, oppure che l'edificazione sia avvenuta dopo il trasferimento del terreno. Non sono state ritenute sufficienti la concessione edilizia intestata alla società, le fatture dei materiali o la sostenuta sopportazione dei costi di costruzione. Le ulteriori doglianze sulla stima sono state respinte per genericità, poiché i contribuenti non avevano adeguatamente allegato o trascritto la relazione UTE, le contestazioni specifiche e la documentazione relativa ai costi da detrarre. I ricorrenti sono stati condannati in solido al pagamento di 7.000 euro di spese del giudizio di legittimità, oltre alle spese prenotate a debito.

Norme richiamate

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 24

  Presunzione di accessione delle pertinenze e dei beni incorporati alla cosa principale oggetto dell'atto, salvo diversa disposizione.

  In materia di diritti reali, la vendita del terreno si presume comprendere anche i fabbricati e i manufatti incorporati, se non risultano separati atti giuridici scritti, muniti di data certa e opponibili ai terzi.

• Codice civile, art. 934

  Le costruzioni esistenti sopra o sotto il suolo appartengono al proprietario di questo, salvo quanto disposto dagli articoli successivi o da specifiche disposizioni di legge.

  La costruzione realizzata su suolo altrui diventa, in via generale, proprietà del proprietario del terreno al momento dell'incorporazione, salvo un valido diritto di superficie o altra pattuizione opponibile.

• Codice civile, art. 818

  Il principio generale relativo all'accessione e al rapporto tra cosa principale e pertinenze sostiene la presunzione secondo cui il trasferimento della cosa principale comprende gli elementi incorporati, salvo diversa volontà validamente documentata.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, art. 51

  Disciplina i criteri di determinazione del valore dei beni ai fini dell'imposta di registro. Le contestazioni devono essere specifiche e adeguatamente documentate.

• D.P.R. 26 ottobre 1972, n. 643, artt. 6, 11, 12 e 13

  Prevedono criteri di determinazione della base imponibile INVIM e possibili detrazioni o componenti rilevanti nella valutazione. Nel caso concreto, le censure sono state respinte perché non specificamente illustrate né supportate dalla documentazione necessaria.

• Codice civile, artt. 2704, 2709, 2721, 2722 e 2729

  Riguardano la prova documentale, la data certa e le presunzioni. La Corte ha ritenuto che gli elementi prodotti dai contribuenti non dimostrassero l'esistenza di un negozio anteriore, scritto e opponibile all'Amministrazione finanziaria.

Massime di principio

• Quando un terreno viene trasferito e su di esso esistono fabbricati incorporati, ai fini fiscali opera normalmente la presunzione che il trasferimento comprenda anche le costruzioni.
• Il fatto che il fabbricato sia stato materialmente costruito, finanziato o amministrativamente autorizzato a nome dell'acquirente non è, da solo, sufficiente a escludere l'accessione e la relativa imponibilità.
• Per superare la presunzione occorre provare che la costruzione sia stata realizzata dopo il trasferimento del terreno oppure che, prima o contestualmente all'edificazione, sia stato costituito con atto scritto avente data certa un diritto di superficie o altro diritto reale opponibile ai terzi.
• Accordi verbali, documenti contabili, fatture, bilanci e intestazioni di concessioni edilizie possono non bastare a dimostrare la proprietà separata dei fabbricati nei confronti dell'Amministrazione finanziaria.
• Le contestazioni sulla stima fiscale devono indicare con precisione gli errori commessi dall'Ufficio, riportare o allegare gli elementi essenziali della perizia contestata e documentare puntualmente i costi o le detrazioni richieste.
• Nel giudizio di cassazione non è sufficiente formulare critiche generiche alla valutazione estimativa: il ricorrente deve rispettare gli oneri di specificità, allegazione e documentazione degli elementi decisivi.