Cassazione Civile, Ordinanza n. 33383/2023 del 30/11/2023

Esito

La controversia

Le parti avevano stipulato un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un immobile già condotto in locazione dal promissario acquirente. Quest'ultimo, dopo la scadenza del termine per il definitivo, aveva comunicato il recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., chiedendo il doppio della caparra, sul presupposto che la promittente venditrice fosse inadempiente per non avere fornito un valido certificato di agibilità dell'immobile. In giudizio aveva chiesto l'accertamento della legittimità del recesso e la condanna alla restituzione della caparra nella misura del doppio. La controparte aveva resistito e proposto domanda riconvenzionale per trattenere la caparra, assumendo l'inadempimento del promissario acquirente anche con riguardo al rapporto di locazione relativo al medesimo immobile. In appello la venditrice aveva ottenuto la riforma della decisione di primo grado: il contratto preliminare era stato dichiarato risolto per inadempimento del promissario acquirente, con diritto della promittente venditrice a trattenere la caparra e con condanna dell'altro alla restituzione dell'immobile e al risarcimento del danno da occupazione senza titolo. In cassazione il ricorrente ha dedotto: 1) violazione degli artt. 1218, 1385, 1454 c.c. e 112 c.p.c., sostenendo che la Corte d'appello aveva mal individuato il thema decidendum, perché l'inadempimento della venditrice andava valutato in relazione alle obbligazioni contrattuali sulla regolarità urbanistica e sull'agibilità dell'immobile, non solo sul certificato di agibilità; 2) violazione degli artt. 1458, 1385, 2043 e 1456 c.c. e 112 c.p.c., sostenendo che la retroattività della risoluzione non rendeva illegittima l'occupazione dell'immobile, poiché sarebbe riespanso l'originario rapporto di locazione e dunque non vi sarebbe stato titolo mancante; 3) violazione degli artt. 96 e 91 c.p.c. per l'illegittimità della compensazione delle spese.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo per difetto di specificità, perché il ricorrente non aveva indicato dove e quando avesse effettivamente dedotto nei gradi di merito la diversa causa petendi relativa alle condizioni materiali e urbanistiche dell'immobile, né aveva riportato in modo puntuale gli atti processuali rilevanti. Ha ritenuto inammissibile anche il secondo motivo, sempre per difetto di specificità e comunque perché non coglieva la ratio decidendi: la Corte territoriale aveva accertato che le parti, con il preliminare, avevano concordato anche lo scioglimento per mutuo consenso del preesistente rapporto di locazione, sicché il capo della sentenza di primo grado sull'occupazione senza titolo era rimasto coperto da giudicato interno, non essendo stato impugnato con appello incidentale. Il terzo motivo è stato ritenuto infondato, poiché la censura sulla compensazione delle spese non risultava idonea a superare la decisione e, comunque, la parte vittoriosa avrebbe dovuto semmai dolersene con impugnazione propria. Ne è derivata la condanna del ricorrente alle spese del giudizio di legittimità e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato, se dovuto.

Norme richiamate

• art. 1385 c.c.

  il recesso della parte non inadempiente per mancata conclusione del definitivo opera come rimedio speciale collegato all'inadempimento e legittima, in caso di inadempimento imputabile, la ritenzione della caparra o la domanda del doppio di essa secondo la posizione della parte che recede

• art. 1218 c.c.

  richiamato dal ricorrente a sostegno della dedotta responsabilità per inadempimento

• art. 1454 c.c.

  richiamato dal ricorrente a sostegno delle proprie doglianze in tema di inadempimento e risoluzione

• art. 1458 c.c.

  richiamato dal ricorrente per sostenere gli effetti retroattivi della risoluzione del contratto

• art. 2043 c.c.

  richiamato dal ricorrente e dalla Corte di merito in relazione alla domanda risarcitoria per occupazione senza titolo

• art. 1456 c.c.

  richiamato dal ricorrente come disposizione asseritamente violata

• art. 112 c.p.c.

  invocato per dedurre ultrapetizione o mancata corrispondenza tra chiesto e pronunciato; la Corte ha escluso il vizio perché il ricorso non coglieva la reale devoluzione della causa

• art. 96 c.p.c.

  richiamato in relazione alla doglianza sulle spese; la censura è stata respinta

• art. 91 c.p.c.

  richiamato in relazione alla regolazione delle spese di lite

• art. 366, comma 1, n. 3, c.p.c.

  l'eccezione di inammissibilità basata sulla presunta carenza di esposizione dei fatti è stata respinta perché i fatti di causa erano adeguatamente esposti

• art. 360, comma 1, n. 3, c.p.c.

  parametro formale delle censure di violazione di legge articolate nel ricorso

• art. 220 R.D. n. 1265/1934

  richiamato dalla Corte d'appello quale disciplina ratione temporis applicabile al certificato di abitabilità/agibilità rilasciato nel 1994

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  applicato per dare atto dell'obbligo di versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso

• art. 13, comma 1-bis, d.P.R. n. 115 del 2002

  richiamato come base del contributo unificato cui si aggiunge l'ulteriore importo in caso di rigetto

Massime di principio

• Nel giudizio di cassazione la censura per violazione di legge o per omesso esame non può risolversi in una diversa ricostruzione del fatto: il ricorrente deve indicare con precisione dove, come e quando la questione dedotta sia stata effettivamente proposta nei precedenti gradi di merito e deve confrontarsi con la ratio decidendi della sentenza impugnata.
• La doglianza di ultrapetizione o di errata individuazione del thema decidendum è inammissibile se non viene dimostrato che la diversa causa petendi sia stata tempestivamente introdotta nel processo e se il ricorso non riproduce gli atti processuali necessari a verificare tale allegazione.
• In tema di recesso ex art. 1385, comma 2, c.c., la legittimità del recesso va valutata in relazione all'inadempimento dedotto e alle obbligazioni effettivamente poste a base della domanda; tuttavia, in sede di legittimità, la contestazione di tale valutazione richiede una critica puntuale della ricostruzione processuale compiuta dal giudice di merito.
• Quando il giudice di merito accerta che un capo della sentenza non è stato impugnato, si forma giudicato interno su quel capo e la relativa statuizione non può essere rimessa in discussione in cassazione mediante censure che presuppongano implicitamente una diversa devoluzione.
• La contestazione sulla regolazione delle spese di lite deve essere formulata in modo specifico e coerente con la posizione processuale della parte; in mancanza, la censura non supera il vaglio di ammissibilità o di fondatezza.

Come è indicizzato