Cassazione Civile, Ordinanza n. 03757/2026 del 19/02/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un contratto preliminare di compravendita immobiliare stipulato tra le parti il 30 gennaio 2016, relativo a due immobili distinti ma venduti come complesso unitario a prezzo complessivo. Il promissario acquirente, dopo avere agito inizialmente per l’esecuzione in forma specifica ex art. 2932 c.c. e per il risarcimento dei danni da difformità del bene, ha poi chiesto in subordine la risoluzione del preliminare. Il Tribunale aveva accolto la domanda di risoluzione per inadempimento della promittente venditrice, disponendo la restituzione di metà del prezzo. In appello, la società venditrice ha ottenuto il rigetto di tutte le domande. Il ricorrente ha quindi proposto tre motivi di cassazione: con il primo ha censurato il rigetto della domanda ex art. 2932 c.c., sostenendo che vi fosse un inadempimento parziale suscettibile di esecuzione specifica limitata a uno dei due immobili; con il secondo ha denunciato la violazione degli artt. 1453 e 1455 c.c. e degli artt. 112 e 345 c.p.c., assumendo che la Corte d’appello avesse erroneamente ritenuto abbandonata la domanda di risoluzione per mancata reiterazione nelle conclusioni; con il terzo ha dedotto omessa/erronea motivazione e violazione dell’art. 112 c.p.c., sostenendo che la domanda risarcitoria, letta complessivamente, implicasse la volontà di mantenere la domanda di risoluzione e che la Corte avesse trascurato la sostanza delle allegazioni e delle conclusioni processuali.

La decisione

La Corte di cassazione ha respinto il primo motivo, ritenendo corretta la decisione di merito che aveva escluso la possibilità di ottenere ex art. 2932 c.c. il trasferimento di uno solo dei due immobili, poiché il preliminare li considerava unitariamente come complesso immobiliare con prezzo globale non scindibile dal giudice. Ha invece accolto, per quanto di ragione, il secondo e il terzo motivo: ha affermato che la mancata riproposizione della domanda di risoluzione nelle conclusioni non consente di presumere automaticamente una rinuncia, occorrendo una valutazione complessiva e inequivoca della condotta processuale; nel caso concreto, la domanda risarcitoria reiterata era coerente con la risoluzione del contratto e incompatibile con una rinuncia alla relativa domanda subordinata. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione ai motivi accolti e la causa è stata rinviata alla Corte d’appello di Napoli, in diversa composizione, anche per le spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  L’esecuzione in forma specifica non è accoglibile quando il preliminare ha ad oggetto due immobili considerati unitariamente come complesso immobiliare e il prezzo è stato pattuito in modo globale, sicché il giudice non può scindere il corrispettivo per attribuirlo a un solo bene.

• art. 1453 c.c.

  La domanda di risoluzione per inadempimento, se già proposta in giudizio, non può ritenersi rinunciata per il solo fatto di non essere reiterata nelle conclusioni, salvo una condotta processuale complessiva univocamente incompatibile con la sua coltivazione.

• art. 1455 c.c.

  La gravità dell’inadempimento rileva ai fini della risoluzione, che nel caso concreto il ricorrente assumeva sussistente in ragione della mancata esecuzione della prestazione promittente venditrice.

• art. 112 c.p.c.

  Il giudice non può pronunciarsi oltre o diversamente dal chiesto, ma deve anche interpretare la domanda secondo il suo contenuto sostanziale; la mancata riproposizione finale non equivale automaticamente a rinuncia e può integrare omissione di pronuncia se la domanda subordinata è stata comunque coltivata nel corso del giudizio.

• art. 345 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente nel quadro della censura sulla domanda di risoluzione, senza che la Corte di cassazione ne abbia fatto applicazione autonoma decisiva nel dispositivo della decisione.

• art. 366, co. 1, n. 4 c.p.c.

  Il ricorso è stato ritenuto sufficientemente chiaro e strutturato nei motivi, in modo da consentire alla Corte di comprendere le censure e valutarne la pertinenza.

• art. 366, co. 1, n. 5 c.p.c.

  La procura speciale allegata al ricorso è stata ritenuta idonea a soddisfare il requisito di indicazione previsto dalla norma.

• art. 380 bis c.p.c.

  È stato utilizzato il procedimento accelerato con proposta del consigliere delegato, poi superata dall’opposizione del ricorrente e dalla successiva camera di consiglio.

• art. 183 c.p.c.

  La domanda di risoluzione era stata introdotta dal ricorrente con la prima memoria nel corso del giudizio di primo grado, in via subordinata rispetto alla domanda principale.

• art. 190 c.p.c.

  La Corte ha valutato la mancata coltivazione della domanda nelle conclusionali e nella memoria di replica ai fini dell’asserita rinuncia, escludendo però che ciò bastasse da solo a integrare abbandono.

Massime di principio

• Quando un contratto preliminare riguarda più beni ma li tratta come un complesso unitario con prezzo globale, il giudice non può sostituirsi alle parti nel frazionamento del corrispettivo per pronunciare l’esecuzione in forma specifica limitatamente a uno solo dei beni promessi.
• La mancata riproposizione in sede di precisazione delle conclusioni di una domanda già ritualmente introdotta non integra, di per sé, rinuncia alla domanda stessa: occorre una valutazione complessiva e univoca della condotta processuale della parte.
• Se la domanda risarcitoria è strutturata in modo coerente con la risoluzione del contratto per inadempimento, essa può costituire indice della persistenza dell’interesse alla domanda di risoluzione subordinata e non della sua abdicazione.
• In presenza di una domanda subordinata proposta nel corso del giudizio, il giudice di merito deve esaminare se vi sia stata effettiva rinuncia, non potendo fondare il rigetto su un dato meramente formale come la mancata reiterazione finale.
• L’interpretazione della domanda giudiziale deve essere effettuata in modo sostanzialistico, valorizzando l’insieme delle allegazioni e delle conclusioni, e non isolando singole espressioni processuali.
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