Sentenza del 01/10/2020 n. 2134 - Comm. Trib. Reg. per la Lombardia

Esito

La controversia

Impugnazione parziale di avviso di accertamento per l'anno 2013 relativo a canoni di locazione di tre contratti. Il ricorrente contestava che: per i primi due contratti i canoni erano stati dichiarati in misura inferiore per quote di proprietà del coniuge; per il terzo contratto il canone era stato dichiarato inferiore all'intera annualità perché le mensilità di aprile e maggio 2013 erano convenute non dovute in ragione di opere a carico del conduttore per l'adattamento dei locali. L'Ufficio recuperava però i canoni non dichiarati riferiti al solo terzo contratto, ritenendo irrilevanti le giustificazioni contrattuali.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha accolto l'appello principale dell'Ufficio e rigettato l'appello incidentale della contribuente. Ha riformato la sentenza di primo grado che aveva accolto il ricorso per vizio di motivazione dell'avviso, rilevando invece che tale vizio non era stato dedotto in primo grado (violazione art. 112 c.p.c.). Sostanzialmente la CTR ha ritenuto che, alla luce dell'art. 8 del contratto (che prevede che tutte le modificazioni, addizioni e migliorie eseguite dal conduttore restano a favore del locatore senza indennità), le opere eseguite dal conduttore potevano comunque comportare un vantaggio per il locatore; conseguentemente il locatore doveva dichiarare l'intero canone annuo e l'accertamento era fondato. Le spese del doppio grado sono compensate.

Norme richiamate

• art. 112 c.p.c.

  Richiamata dalla CTR per rilevare che il vizio di motivazione non poteva essere posto a fondamento della decisione di merito se non era stato dedotto in primo grado nel ricorso introduttivo; l'omessa eccezione in primo grado costituisce violazione dell'art.112 c.p.c. se usata dai giudici come unico fondamento della pronuncia.

• Cass. n. 15808/2006 (giurisprudenza)

  Principio richiamato: se le opere eseguite dal conduttore comportano un vantaggio anche per il locatore, il locatore deve dichiarare integralmente il canone; il conduttore, invece, può dedurre i costi documentati sostenuti per le opere.

• Art. 8 del contratto di locazione (clausola contrattuale)

  Col cessare della locazione il conduttore riconsegnerà i locali nello stato in cui si trovano, fatta salva la facoltà per i locatori di chiedere al conduttore di provvedere al ripristino degli stessi nello stato in cui si trovavano prima della locazione. In ogni caso, tutte le modificazioni, addizioni e migliorie eseguite dal conduttore resteranno a favore del locatore, senza alcun compenso e/o indennità per il conduttore, anche se autorizzati.

  La clausola dimostra che le migliorie restano a favore del locatore senza indennizzo: ciò indica che le opere potevano valorizzare l'immobile e costituire un vantaggio per il locatore, giustificando il recupero integrale dei canoni ai fini fiscali.

Massime di principio

• Se una riduzione del canone è legata a lavori eseguiti dal conduttore, occorre verificare se tali lavori producono un vantaggio anche per il locatore; se sì, il locatore deve dichiarare l'intero canone e il conduttore può dedurre i costi sostenuti.
• Le clausole contrattuali che stabiliscono che migliorie restano a favore del locatore, senza indennità, sono indici forti della sussistenza di un vantaggio per il locatore e fanno propendere per la tassazione integrale del canone.
• In giudizio tributario non si può fondare la decisione su una censura (es. difetto di motivazione dell'avviso) che non è stata proposta dall'odierno ricorrente nel ricorso introduttivo: l'eccezione deve essere prospettata in primo grado (art.112 c.p.c.).
• Le riduzioni di canone concordate in anni diversi da quello impugnato non sono rilevanti per l'accertamento relativo all'anno specifico, salvo che siano provate e pertinenti con la fattispecie contestata per quell'anno.
• L'onere probatorio circa la causa effettiva della riduzione (se a favore esclusivo del conduttore o se comportante vantaggio per il locatore) grava sul contribuente che invoca la non imponibilità della quota di canone non dichiarata.