Sentenza n. 2719/2026 - Catania, Sezione 5

Esito

La controversia

I ricorrenti hanno impugnato l’ordine di demolizione sostenendo che il manufatto abusivo insisteva interamente su un’area di proprietà esclusiva di terzi, distinta dalla porzione del compendio immobiliare di loro proprietà nell’atto pubblico di compravendita del 27 maggio 2003. Hanno dedotto l’erronea individuazione dei destinatari dell’ordine e, inoltre, difetto di motivazione e di istruttoria, poiché il Comune non avrebbe indicato ragioni della loro inclusione né elementi che ne dimostrassero la responsabilità nella realizzazione dell’abuso o la disponibilità materiale del manufatto. Il Comune ha opposto che la cessione dell’area ai terzi non sarebbe stata trascritta né accompagnata da frazionamento catastale e sarebbe quindi inopponibile all’amministrazione; secondo l’ente, le risultanze catastali e immobiliari consentivano di considerare i ricorrenti comproprietari formali del suolo e destinatari dell’ordine.

La decisione

Il TAR ha accolto il ricorso e annullato l’ordinanza limitatamente all’individuazione dei ricorrenti quali destinatari dell’ordine di demolizione. Ha ritenuto decisive le risultanze della CTU svolta nel giudizio civile, basate sui luoghi e sull’atto di compravendita con planimetria, dalle quali emergeva che il manufatto ricadeva interamente nell’area di proprietà esclusiva dei terzi controinteressati. Ha respinto la tesi comunale secondo cui la mancata trascrizione della cessione e l’assenza di frazionamento catastale rendessero legittima l’inclusione dei ricorrenti: la trascrizione rileva, per quanto qui interessa, come criterio di soluzione dei conflitti tra acquirenti e non determina in modo vincolante i destinatari dell’ordine; i dati catastali hanno funzione fiscale e valore soltanto presuntivo. Tali omissioni possono rendere scusabile l’errore dell’amministrazione, ma non eliminano l’illegittimità dell’atto quando la situazione proprietaria effettiva risulta diversa. Non risultavano inoltre responsabilità dei ricorrenti per la realizzazione dell’opera né disponibilità materiale della stessa; la proprietà di un’altra porzione del compendio era irrilevante. Le ulteriori censure sono state assorbite. Spese compensate.

Norme richiamate

• art. 2644 c.c.

  In tal senso l’art. 2644 c.c. è chiaro nel delimitare gli effetti della trascrizione, prevedendo esclusivamente che gli atti di trasferimento “non hanno effetto riguardo ai terzi che a qualunque titolo hanno acquistato diritti sugli immobili in base a un atto trascritto o iscritto anteriormente alla trascrizione degli atti medesimi. Seguita la trascrizione, non può avere effetto contro colui che ha trascritto alcuna trascrizione o iscrizione di diritti acquistati verso il suo autore, quantunque l’acquisto risalga a data anteriore”.

  La trascrizione degli atti di trasferimento immobiliare serve a dirimere i conflitti tra più acquirenti dello stesso bene e non produce, al di fuori di tale ambito, un effetto vincolante per individuare i destinatari di un ordine di demolizione.

Massime di principio

• La mancata trascrizione dell’atto di trasferimento immobiliare e il mancato aggiornamento catastale possono rendere scusabile l’errore dell’amministrazione nell’individuare i destinatari di un provvedimento ripristinatorio, ma non ne escludono l’illegittimità quando la situazione proprietaria effettiva, accertata sulla base di elementi oggettivi, risulti diversa da quella desunta dai registri.
• La trascrizione immobiliare rileva, ai sensi dell’art. 2644 c.c., per risolvere i conflitti tra soggetti che abbiano acquistato diritti sul medesimo immobile; non costituisce, di per sé, criterio vincolante per individuare i destinatari di un ordine amministrativo di demolizione.
• Le risultanze catastali, avendo funzione essenzialmente fiscale, possono valere come elementi presuntivi ma non sono vincolanti ai fini dell’accertamento della titolarità della proprietà.
• L’ordine di demolizione non può essere rivolto al proprietario di una diversa porzione del compendio immobiliare quando l’opera abusiva ricade su area di proprietà esclusiva di terzi e non risulta che il destinatario abbia contribuito alla sua realizzazione o ne abbia la disponibilità materiale.

Come è indicizzato