Cassazione Civile, Ordinanza n. 15232/2026 del 20/05/2026

Esito

La controversia

Il condominio e alcuni condòmini, acquirenti degli appartamenti del fabbricato, avevano convenuto in giudizio la società venditrice deducendo gravi difetti costruttivi sia nelle parti comuni sia nelle unità di proprietà esclusiva. Dopo uno scambio di corrispondenza, essi assumevano che la venditrice avesse autonomamente riconosciuto i vizi e assunto l'obbligo di eliminarli a proprie spese. In primo grado il Tribunale aveva respinto la domanda risarcitoria per intervenuta prescrizione. La Corte d'appello aveva invece accolto l'impugnazione, ritenendo provata una autonoma obbligazione della venditrice, distinta dalla garanzia per vizi ex artt. 1490 ss. c.c., soggetta a prescrizione decennale, e aveva liquidato il danno emergente in euro 286.660,00 sulla base dell'accertamento tecnico preventivo. La società venditrice ha proposto ricorso per cassazione con tre motivi: 1) violazione delle norme sull'accordo e sull'interpretazione contrattuale, sostenendo che non vi fosse prova di un perfezionamento negoziale e che la Corte d'appello avesse erroneamente ricostruito il contenuto della corrispondenza; 2) violazione degli artt. 99 e 112 c.p.c., deducendo che la pretesa fondata sulla nuova obbligazione fosse domanda nuova non proposta in primo grado; 3) violazione degli artt. 1173 e 1218 c.c. e dell'art. 111 Cost., contestando che il danno fosse stato liquidato in base all'ATP benché l'obbligazione dedotta derivasse da un carteggio riferito ad altri interventi rispetto a quelli accertati tecnicamente.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto inammissibile il primo motivo perché, pur formalmente fondato sulla violazione delle regole ermeneutiche, mirava in realtà a ottenere una diversa lettura del materiale probatorio e della corrispondenza, attività non consentita in sede di legittimità; ha inoltre escluso la violazione delle regole interpretative, osservando che la Corte territoriale aveva esaminato l'intera corrispondenza e che l'oggetto dell'obbligo assunto coincideva con i vizi accertati in ATP. Ha dichiarato inammissibile anche il secondo motivo per difetto di specificità, poiché la ricorrente non aveva riprodotto in ricorso, nei passaggi rilevanti, l'atto introduttivo su cui fondava la censura e non aveva dimostrato di aver sollevato la questione in appello. Ha infine rigettato il terzo motivo, affermando che, una volta accertata l'esistenza dell'obbligo autonomo di eliminare i vizi e il suo inadempimento, il giudice di merito poteva liquidare il danno sulla base delle risultanze dell'ATP, trattandosi di una valutazione di merito non censurabile in cassazione se adeguatamente motivata. La ricorrente è stata condannata alle spese e al pagamento dell'ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 1490 c.c.

  Richiamato come base della garanzia legale per vizi della cosa venduta, rispetto alla quale l'eventuale impegno del venditore a eliminare i vizi si pone come obbligazione autonoma e distinta.

• art. 1494 c.c.

  Indicato dalla Corte d'appello come titolo originario delle azioni risarcitorie per vizi, ma ritenuto prescritto nel caso concreto.

• art. 1495 c.c.

  La Corte ribadisce che il diritto alla riduzione del prezzo e alla risoluzione soggiace al termine annuale di prescrizione.

• art. 2936 c.c.

  Richiamato per affermare il divieto di patti modificativi della prescrizione; l'obbligazione autonoma di facere non altera la disciplina della garanzia originaria.

• art. 1326 c.c.

  Invocato dalla ricorrente per sostenere il mancato perfezionamento dell'accordo sull'obbligo di eliminare i vizi, ma la censura è stata ritenuta inammissibile.

• art. 1362 c.c.

  Norma ermeneutica richiamata dalla ricorrente; la Corte osserva che non basta il richiamo astratto ai criteri interpretativi, ma occorre indicare specificamente i canoni violati.

• art. 1363 c.c.

  La Corte afferma che la Corte d'appello ha esaminato complessivamente la corrispondenza tra le parti, in linea con l'interpretazione sistematica delle clausole e degli atti.

• art. 1364 c.c.

  Ritenuto non conferente nel caso concreto, perché l'elenco dei vizi oggetto dell'impegno coincideva con quello accertato in ATP.

• art. 1366 c.c.

  Richiamato quale canone di interpretazione soggettiva in buona fede, usato dalla Corte territoriale per desumere il contenuto dell'impegno assunto.

• art. 99 c.p.c.

  Invocato per denunciare l'asserita introduzione di una domanda nuova; la censura è stata dichiarata inammissibile per difetto di specificità.

• art. 112 c.p.c.

  Richiamato unitamente all'art. 99 c.p.c. per sostenere la violazione del principio di corrispondenza tra chiesto e pronunciato.

• art. 360, comma 1, n. 3 c.p.c.

  Usato per denunciare violazione di legge nei primi e terzi motivi; la Corte precisa che le doglianze che mirano a una rivalutazione del merito sono inammissibili o infondate.

• art. 360, comma 1, n. 5 c.p.c.

  Richiamato per censurare l'omesso esame o la motivazione; la Corte rileva che le doglianze erano in realtà dirette a contestare la valutazione del merito.

• art. 366, n. 6 c.p.c.

  La mancanza di specifica riproduzione degli atti rilevanti nel ricorso ha determinato l'inammissibilità del secondo motivo.

• art. 1173 c.c.

  Richiamato per contestare la fonte dell'obbligazione; la Corte conferma che l'obbligazione autonoma può sorgere da un accordo successivo tra le parti.

• art. 1218 c.c.

  Applicato per affermare che, accertata l'obbligazione di facere, il creditore allega l'inadempimento e il debitore deve provare l'esatto adempimento.

• art. 111 Cost.

  Richiamato nel terzo motivo, ma la Corte non ravvisa violazioni rilevanti, poiché la censura tendeva a un nuovo esame del merito.

• art. 13, comma 1-quater d.P.R. n. 115 del 2002

  La Corte dà atto dei presupposti per il versamento dell'ulteriore importo a titolo di contributo unificato in caso di rigetto del ricorso.

• art. 13, comma 1-bis d.P.R. n. 115 del 2002

  Richiamato quale parametro per il raddoppio del contributo unificato in caso di soccombenza del ricorrente.

Massime di principio

• In materia di garanzia per vizi della cosa venduta, l'impegno del venditore ad eliminare i vizi, se accettato dal compratore, può integrare un'autonoma obbligazione di facere che si affianca alla garanzia legale, senza mutarne la disciplina e senza incidere sul termine di prescrizione dell'azione originaria ex artt. 1490 e 1495 c.c.
• L'autonoma obbligazione di eliminazione dei vizi, se non novativa, è soggetta alla prescrizione ordinaria decennale; restano invece assoggettate alla prescrizione annuale le azioni tipiche di riduzione del prezzo e risoluzione per vizi.
• In sede di legittimità, la censura sulla interpretazione del contratto è ammissibile solo se indica specificamente quali canoni ermeneutici siano stati violati e in che modo; non è consentito chiedere una nuova valutazione del materiale probatorio o una diversa ricostruzione della volontà delle parti.
• La violazione degli artt. 99 e 112 c.p.c. deve essere dedotta con specificità, mediante puntuale indicazione e riproduzione degli atti rilevanti; in mancanza, la censura è inammissibile.
• Accertata l'esistenza dell'obbligazione di facere e allegato l'inadempimento del debitore, incombe su quest'ultimo provare l'esatto adempimento; il giudice può liquidare il danno facendo riferimento alle risultanze tecniche acquisite, se la motivazione è coerente con il quadro probatorio.
• La Corte di cassazione non può sostituire la propria valutazione a quella del giudice di merito quando la decisione impugnata dia conto in modo non implausibile delle ragioni dell'interpretazione del rapporto e della quantificazione del danno.

Come è indicizzato