Sentenza del 07/09/2023 n. 2690 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado della Lombardia

Esito

La controversia

La ricorrente aveva ricevuto in data 28 aprile 2015 la donazione di un appartamento dal nonno, il quale si era riservato il diritto di abitazione. Successivamente, in data 19 febbraio 2016, la stessa acquistava un altro immobile nello stesso Comune usufruendo delle agevolazioni fiscali prima casa e di un mutuo agevolato, attestando di non essere titolare di altri diritti di proprieta, usufrutto, uso o abitazione di altre case nello stesso Comune. L'Ufficio, con avvisi di liquidazione notificati il 22 gennaio 2019, ha revocato le agevolazioni ritenendo che la contribuente fosse gia proprietaria (non in nuda proprieta) dell'immobile donatole e quindi non avesse i requisiti per la prima casa; ha richiesto la differenza d'imposta sia per la compravendita sia per il mutuo. La contribuente ha contestato l'atto sostenendo che la riserva del diritto di abitazione del donante equivalga a nuda proprieta a suo favore e quindi non precluda l'agevolazione.

La decisione

La Corte d'appello ha riformato la sentenza di primo grado solo sulla dichiarazione di inammissibilita del ricorso, ritenendo che l'istanza di accertamento con adesione sospendesse il termine per impugnare e dunque il ricorso fosse tempestivo. Sul merito ha però rigettato le richieste della ricorrente: ha ritenuto che l'atto di donazione non specificasse una cessione di nuda proprieta e, comunque, che il diritto di abitazione non equivale all'usufrutto e non toglie al proprietario rilevanti facolta di godimento. Perciò la contribuente era gia considerata proprietaria di un'abitazione nel medesimo Comune e non aveva diritto alle agevolazioni prima casa sull'acquisto del 19/02/2016. Spese compensate.

Norme richiamate

• d.P.R. n. 131/1986, tariffa, parte prima, nota II-bis, art. 1, comma 1, lett. b)

  Stabilisce le condizioni per l'agevolazione 'prima casa': l'agevolazione e' esclusa se l'acquirente e' gia titolare di altri diritti di proprieta o di godimento su immobili nello stesso Comune. Nella fattispecie l'ufficio e la Corte hanno interpretato che la titolarita di un immobile gravato da diritto di abitazione preclude l'agevolazione.

• d.P.R. n. 601/1973, art. 18

  Regola l'imposta sostitutiva sui mutui e l'aliquota ridotta prevista in presenza dell'agevolazione prima casa; nella vicenda l'Ufficio ha richiesto la differenza per il mutuo agevolato in caso di decadenza dall'agevolazione.

• Codice Civile, art. 1022

  Definisce il diritto di abitazione come diritto di abitare una casa limitatamente ai bisogni propri e della famiglia; la Corte ne ricava la natura limitata del diritto rispetto all'usufrutto ma comunque non inidonea a considerare il proprietario privo di significative facolta di godimento.

• Codice Civile, art. 1024

  Prevede che il diritto di abitazione non possa essere ceduto o dato in locazione, sottolineando la sua natura personale e limitata.

• Codice Civile, art. 981

  Definisce l'usufrutto come diritto che consente all'usufruttuario di godere della cosa e trarne utilita'; la Corte usa l'articolo per evidenziare la differenza fra usufrutto (che crea nuda proprieta per il proprietario) e diritto di abitazione (che non esclude l'indiretto godimento del proprietario).

• D.Lgs. n. 218/1997, art. 1 e art. 3

  Disciplina l'accertamento con adesione; la Corte ha ritenuto applicabile lo strumento anche agli avvisi di liquidazione dell'imposta di registro oggetto del giudizio, con la conseguenza che l'istanza sospendeva il termine per proporre ricorso per 90 giorni e rendeva tempestivo il gravame.

Massime di principio

• La qualifica giuridica del diritto reale gravante su un immobile e i termini usati nell'atto (es. indicazione esplicita di 'nuda proprieta') sono determinanti per valutare l'ammissibilita all'agevolazione prima casa: se l'atto di trasferimento non specifica una cessione in nuda proprieta, il trasferimento e' normalmente considerato piena proprieta.
• Il diritto di abitazione non equivale all'usufrutto: l'abitatore ha il godimento diretto (uso abitativo) ma il proprietario conserva l'indiretto godimento (es. frutti civili), perciò un immobile gravato da diritto di abitazione puo' essere ritenuto idoneo a far perdere il requisito di esclusivita richiesto per la prima casa se ricorre la coincidenza territoriale.
• Per evitare decadenze dall'agevolazione, chi intende donare o acquisire immobili dovrebbe curare la redazione dell'atto notarile (espressa indicazione di nuda proprieta se questo e' l'intento) e verificare in anticipo l'impatto di eventuali diritti reali riservati.
• Sul piano processuale, l'istanza di accertamento con adesione puo' sospendere i termini per proporre ricorso anche in materia di imposta di registro; pertanto la presentazione di tale istanza entro 60 giorni dalla notifica puo' essere strumento utile per preservare i termini di impugnazione.
• In caso di contenzioso, quando l'Ufficio contesta la spettanza dell'agevolazione, la valutazione sostanziale ricadrà sulla qualita formale del titolo di possesso e sulla natura del diritto reale; la parte privata dovrebbe documentare espressamente la natura della titolarita (piena proprieta vs nuda proprieta) e, se necessario, chiedere un parere notarile prima dell'acquisto.