Cassazione Civile, Ordinanza n. 34196/2025 del 26/12/2025

Esito

La controversia

La controversia riguardava lo scioglimento della comunione su un appezzamento di terreno adibito a giardino, retrostante un fabbricato storico. In primo grado il tribunale, dopo avere risolto alcune questioni preliminari su accessi, vedute e assetto dei luoghi, aveva ritenuto il bene comodamente divisibile e aveva formato quattro porzioni sulla base di un progetto del consulente tecnico, assegnandole ai condividenti. Alcuni comproprietari avevano impugnato la decisione sostenendo che il giardino fosse un bene unitario, non comodamente divisibile, e chiedendo l'assegnazione dell'intero. In cassazione i ricorrenti hanno dedotto: 1) violazione delle norme sulla divisione, per avere la corte territoriale ritenuto divisibile un bene che, per estensione, conformazione e valore delle singole porzioni, avrebbe subito un grave deprezzamento e una compromissione della destinazione originaria; 2) violazione delle norme urbanistiche locali e dei canoni di correttezza e buona fede, per aver considerato edificabile il giardino e avere fondato la stima su una potenziale edificazione nel sottosuolo con garage, in realtà preclusa; 3) violazione delle norme sulle servitù e sul godimento della cosa comune, per non avere considerato che la divisione avrebbe inciso su un preteso passaggio a favore dei condomini del fabbricato vicino e su un muro comune; 4) omesso esame di fatti decisivi relativi all'assetto dei confini e delle accessibilità. La Corte di cassazione ha ritenuto fondato il primo motivo, perché il giudizio di divisibilità non può limitarsi alla mera possibilità materiale di tracciare porzioni, ma deve verificare se ciascuna porzione sia davvero autonomamente godibile e non subisca un deprezzamento sensibile rispetto all'intero. Le altre censure sono state dichiarate assorbite.

Norme richiamate

• art. 718 c.c.

  ogni comproprietario ha diritto alla propria parte in natura; il principio opera salvo che il bene risulti non comodamente divisibile.

• art. 720 c.c.

  la non comoda divisibilità è eccezione al diritto alla divisione in natura e richiede un rigoroso accertamento dell'irrealizzabilità del frazionamento o del suo eccessivo costo/deprezzamento e dell'impossibilità di ottenere porzioni autonomamente godibili.

• art. 102 c.p.c.

  le censure sul contraddittorio sono rimaste assorbite; la Corte ha osservato che i terzi evocati dai ricorrenti non erano contitolari del bene da dividere.

• art. 112 c.p.c.

  richiamato nei motivi per denunciare ultrapetizione/omissioni, ma non decisivo ai fini dell'accoglimento.

• art. 115 c.p.c.

  richiamato nei motivi per contestare la valutazione delle prove e dei fatti di causa, ma non decisivo ai fini dell'accoglimento.

• art. 1366 c.c.

  invocato dai ricorrenti insieme alle norme urbanistiche per sostenere una lettura conforme a correttezza del vincolo di inedificabilità; non è stato accolto come base decisiva della decisione.

• art. 1375 c.c.

  invocato dai ricorrenti insieme alle norme urbanistiche per sostenere un vincolo di correttezza nell'utilizzo e nella divisione del bene; la Corte non ha fondato su tale norma la ratio decidendi.

Massime di principio

• Nel giudizio di divisione, la comoda divisibilità di un immobile non si valuta solo sul piano strutturale o materiale, ma anche su quello funzionale ed economico: occorre verificare se le porzioni risultino realmente autonome e idonee al libero godimento senza sensibile deprezzamento del bene originario.
• La mera possibilità tecnica di frazionare un bene non basta per escludere la non comoda divisibilità; il giudice deve considerare dimensioni, forma, destinazione concreta, utilizzo pregresso e valore delle porzioni risultanti.
• La stima del bene e la sua concreta divisibilità sono profili distinti, ma la valutazione economico-funzionale incide comunque sul giudizio di divisibilità quando il frazionamento altera in modo apprezzabile il valore o la destinazione del cespite.
• In sede di divisione, il diritto del condividente a ottenere l'intero bene può venire in rilievo quando la divisione in natura non sia praticabile o comporti porzioni inutilizzabili o eccessivamente depresse di valore rispetto all'intero.

Come è indicizzato