Cassazione Civile, Sentenza n. 31423/2025 del 02/12/2025

Esito

La controversia

De Santis aveva convenuto in giudizio il notaio Costantini per non aver indicato, nell'avviso di vendita relativo a un'esecuzione immobiliare, la trascrizione di una domanda giudiziale anteriore e la successiva annotazione della sentenza, omissione che avrebbe indotto l'aggiudicatario ad affidarsi alla regolarità dell'acquisto e aveva poi determinato la revoca del decreto di trasferimento; De Santis chiedeva il risarcimento delle spese sostenute e del mancato guadagno.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondati i motivi di ricorso del notaio. Ha enunciato principi di diritto rilevanti (in particolare: il professionista delegato ex art. 591-bis c.p.c. è un "ausiliario del giudice" e non rientra nella nozione di "estraneo" soggetto alla legge n.117/1988; la responsabilità del delegato si valuta secondo l'art. 2043 c.c.; la limitazione ex art. 2236 c.c. opera solo se la prestazione ha richiesto la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà). Sul piano concreto ha escluso che l'omissione contestata nell'avviso di vendita imponga automaticamente la responsabilità del delegato, atteso il contenuto rigoroso e standardizzato dell'avviso (art. 570 c.p.c.) e gli obblighi informativi assolti tramite la relazione di stima consultabile; conseguentemente la sentenza della Corte d'appello che aveva ritenuto responsabile il notaio è stata cassata (annullata) e la responsabilità del notaio per le omissioni contestate è stata esclusa nei termini espressi.

Norme richiamate

• art. 591-bis c.p.c.

  art. 591-bis cod. proc. civ.

  La Corte interpreta il professionista delegato alle operazioni di vendita come un "ausiliario del giudice" (sui generis): svolge attività esecutive e subordinate al giudice dell'esecuzione e non esercita pienamente funzioni giurisdizionali tali da farlo rientrare tra gli "estranei" assoggettati alla legge n.117/1988

• art. 570 c.p.c.

  L'avviso di vendita ha contenuto e limiti precisi e standardizzati indicati dalla norma; il delegato deve rispettare quel contenuto e non può integrare l'avviso con informazioni non richieste dalla norma stessa (quali, in linea di principio, la segnalazione di trascrizioni di domande giudiziali anteriori non espressamente previste)

• art. 591-ter c.p.c.

  art. 591-ter cod. proc. civ.

  Gli atti del professionista delegato sono sottoposti al controllo del giudice (con rimedi endoprocedimentali): eventuali irregolarità devono essere dedotte e valutate dal giudice dell'esecuzione nei rimedi previsti, prima di dar luogo a conseguenze esterne

• art. 173-bis disp. att. c.p.c.

  art. 173-bis delle disposizioni di attuazione del cod. proc. civ.

  La relazione di stima redatta dal perito deve contenere indicazioni sulle formalità, vincoli o oneri gravanti sul bene; l'esistenza di trascrizioni rilevanti rientra tra le informazioni che devono risultare dalla relazione di stima, ed è tramite essa che l'offerente è posto nelle condizioni di valutare i rischi

• legge n. 117/1988

  legge 13 aprile 1988, n. 117

  La Corte esclude l'applicabilità della legge n. 117/1988 (responsabilità per funzioni giudiziarie) al professionista delegato ex art. 591-bis, non essendo questi un soggetto che esercita funzioni giurisdizionali "piene" e autonome nella misura richiesta dall'art. 1 della legge

• art. 2043 c.c.

  La responsabilità del delegato per i danni cagionati nello svolgimento dell'attività delegata si valuta sul piano dell'art. 2043 (illecito civile): il delegato risponde per dolo o colpa quando la sua condotta cagiona un danno ingiusto

• art. 2236 c.c.

  La limitazione di responsabilità prevista dall'art. 2236 (danno per prestazioni professionali che implicano soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà) può trovare applicazione anche alla responsabilità extracontrattuale del professionista delegato, ma solo quando l'attività richieda effettivamente la soluzione di problemi tecnici di speciale difficoltà; altrimenti la responsabilità si valuta con i criteri ordinari della diligenza professionale

• art. 1176 c.c.

  La diligenza del professionista va valutata con riferimento alla natura dell'attività professionale svolta (leges artis) e costituisce parametro per giudicare la colpa nel caso di responsabilità extracontrattuale

• art. 64 c.p.c.

  Citato in relazione alla disciplina degli ausiliari (es.: c.t.u.): non può automaticamente trasferirsi al delegato alle vendite il limite della responsabilità riservato a specifiche ipotesi penali o disciplinari; la Corte distingue le discipline degli ausiliari e della responsabilità del delegato

Massime di principio

• Il professionista delegato alle vendite ex art. 591-bis c.p.c. è un "ausiliario del giudice" (sui generis): la sua attività è esecutiva e sottoposta alla supervisione del giudice dell'esecuzione, non assimilabile pienamente all'esercizio autonomo di funzioni giurisdizionali.
• La responsabilità del delegato per danni causati nello svolgimento delle attività delegate si valuta secondo l'art. 2043 c.c.: risponde per dolo o colpa (e non è sottratto al regime generale salvo i casi espressi dalla legge).
• La limitazione di responsabilità prevista dall'art. 2236 c.c. (dolo o colpa grave solo per prestazioni che implicano problemi tecnici di speciale difficoltà) può applicarsi al delegato solo se l'attività ha richiesto effettivamente quella particolare difficoltà tecnica; non opera per semplici negligenze o omissioni nella diligenza professionale ordinaria.
• L'avviso di vendita ha contenuto obbligatorio e standardizzato (art. 570 c.p.c. e norme correlate): il delegato non può integrare unilateralmente l'avviso con informazioni non previste dalla legge; informazioni rilevanti devono risultare dalla relazione di stima e dal fascicolo processuale, che l'offerente/aggiudicatario è tenuto a consultare.
• Eventuali irregolarità o omissioni dell'operato del delegato devono essere dedotte e sottoposte al vaglio del giudice dell'esecuzione tramite i rimedi endoprocedimentali (reclamo/ opposizione agli atti/impugnazioni previste), prima di fondare un'azione esterna risarcitoria o, limitatamente ai casi tassativi, l'azione ex lege n.117/1988 contro l'azione finale del giudice.
• L'esistenza di una trascrizione anteriore non è di per sé ostativa alla vendita e pertanto la mancata sua indicazione nell'avviso non determina automaticamente responsabilità: occorre valutare l'effettivo obbligo normativo violato, il nesso causale e l'eventuale colpa del delegato.
• In situazioni simili, chi intende agire per danni deve verificare preliminarmente i rimedi interni previsti dal procedimento esecutivo (art. 591-ter e norme correlate) e dimostrare, in sede civile, la colpa del delegato secondo i parametri della diligenza professionale, salvo che ricorra una prestazione di speciale difficoltà tecnica ai sensi dell'art. 2236 c.c.