Cassazione Civile, Sentenza n. 23902/2020 del 29/10/2020

Esito

La controversia

Impugnazione della decisione della Commissione Tributaria Regionale che aveva ritenuto legittimo l'avviso di accertamento ICI per il 2005 su un'area di proprietà del ricorrente in località Tor Marancia. L'area era originariamente edificabile ma era stata privata di questa caratteristica dall'ampliamento del Parco Regionale dell'Appia Antica (LR Lazio 14/2002). Il Comune aveva inserito l'area in un programma di compensazione urbanistica che riconosceva al proprietario un diritto edificatorio compensativo da esercitare su aree di "atterraggio" individuate in futuro. Il ricorrente ha contestato la tassazione sostenendo che, alla data dell'accertamento, non era avvenuta la specifica individuazione e assegnazione dell'area di atterraggio e che il diritto compensativo era quindi una mera aspettativa futura e non una qualità intrinseca del terreno imponibile.

La decisione

Le Sezioni Unite hanno ritenuto fondato il primo motivo di ricorso e hanno cassato la decisione della Commissione Tributaria Regionale. Il principio affermato è che un'area, originariamente edificabile e poi assoggettata a vincolo assoluto di inedificabilità, non può essere considerata edificabile ai fini ICI se è soltanto inserita in un programma di compensazione urbanistica quando il procedimento compensatorio non si è ancora concluso e non è stata specificamente individuata/assegnata l'area di atterraggio. La Corte ha motivato che il diritto edificatorio compensativo non ha natura reale, non inerisce al terreno di origine, è autonomo e trasferibile separatamente e quindi manca il presupposto oggettivo reale richiesto dalla normativa ICI. È stata inoltre affrontata la questione della nullità della notificazione al Comune (eseguita presso l'Avvocatura Capitolina invece che presso l'Ufficio Tributi), che però è stata ritenuta sanata dalla costituzione in giudizio del Comune.

Norme richiamate

• d.lgs. 30 dicembre 1992, n. 504 (ICI), artt. 1-3

  La Corte ha ricordato che il presupposto soggettivo e oggettivo dell'ICI si fonda sul possesso reale di fabbricati o aree fabbricabili: la qualità di "area fabbricabile" richiede una reale inerente attualità dell'edificabilità e non può essere estesa in assenza di una qualità reale del terreno. Il diritto edificatorio compensativo, essendo autonomo e non inerente, non rientra nel presupposto oggettivo previsto dagli artt. 1-3.

• Norme Tecniche di Attuazione del PRG del Comune di Roma, art. 19 (accordi/compensazioni urbanistiche)

  Il programma comunale di compensazione è lo strumento urbanistico che ha riconosciuto un credito edificatorio al proprietario; la Corte ha analizzato la natura di tale istituto e ne ha distinto gli effetti rispetto alla qualificazione tributaria dell'area di origine.

• LR Lazio 14/2002 (ampliamento perimetrazione Parco Regionale dell'Appia Antica)

  Legge regionale che ha imposto il vincolo di inedificabilità sull'area di origine; la Corte ha considerato rilevante che il vincolo sia stato imposto e che l'eventuale compensazione derivi da tale misura regionale, ma ha escluso che ciò determini automaticamente la riconduzione dell'area nell'ambito delle aree fabbricabili ai fini ICI.

• art. 2643 n. 2-bis cod. civ. (trascrizione dei contratti che trasferiscono/constiuiscono/modificano i diritti edificatori)

  La norma di trascrivibilità è stata richiamata per segnalare il riconoscimento statuale dei diritti edificatori come oggetto di contratti trascrivibili, ma la Corte ha osservato che la trascrivibilità non esaurisce né definisce la natura reale dell'istituto e non basta a rendere imponibile ai fini Ici il diritto compensativo non inerente al suolo.

• Cass. SS.UU. n. 25506/2006 (giurisprudenza precedente su "potenzialità edificatoria")

  Richiamata per la distinzione tra edificabilità in senso urbanistico e "potenzialità edificatoria" valutabile ai fini tributari: le Sezioni Unite hanno comunque distinto il caso di mera potenzialità collegata all'avvio di procedure urbanistiche dalla fattispecie della compensazione compensativa che crea un diritto autonomo non inerente.

• Giurisprudenza di legittimità successiva (es. Cass. n. 27575/2018; Cass. nn. 15693/17 e 15700/17)

  Sentenze che avevano ritenuto tassabili alcune fattispecie di perequazione urbanistica in ragione dell'attribuzione di indice perequativo intrinseco al fondo. La Corte ha distinto la perequazione (dove l'indice è attribuito al fondo e può integrare la nozione di area fabbricabile) dalla compensazione (dove il credito edificatorio è indennitario e svincolato dal fondo origine) e ha ritenuto che i precedenti su perequazione non si applicano automaticamente ai casi compensativi.

Massime di principio

• Se un'area è stata gravata da vincolo assoluto di inedificabilità e il proprietario ha ricevuto solo un diritto edificatorio compensativo non ancora assegnato a una specifica area di atterraggio, tale area non è imponibile ai fini ICI come "area fabbricabile".
• È fondamentale distinguere tra strumenti di perequazione e strumenti di compensazione: la perequazione può attribuire al fondo un indice edificatorio intrinseco e quindi rilevante ai fini ICI; la compensazione attribuisce invece un credito indennitario autonomo che non inerisce al terreno di origine.
• La tassabilità ai fini patrimoniali richiede la presenza di un presupposto oggettivo reale e attuale previsto dalla norma fiscale; la mera aspettativa o possibilità futura, pur economicamente valutabile, non basta a fondare un'imposta senza idonea previsione normativa.
• La trascrivibilità dei contratti relativi a diritti edificatori (art. 2643 n.2-bis) attesta la rilevanza negoziale e la circolazione dei diritti, ma non definisce automaticamente la loro natura reale né la loro imponibilità tributaria.
• In presenza di un diritto edificatorio compensativo definitivamente individuato e assegnato (area di atterraggio specifica, volumetria certa, esercizio possibile), la valutazione della rilevanza tributaria può essere diversa e richiede analisi fattuale: se il diritto diventa effettivamente una qualità economica percepibile e inerente al patrimonio, potrebbe emergere rilevanza ai fini dell'imposizione secondo le norme vigenti.
• Vizi formali di notifica verso l'amministrazione pubblica sono nullità sanabili: la costituzione in giudizio dell'ente e la partecipazione al processo possono sanare la nullità della notificazione effettuata in ufficio diverso da quello eletto, purché la notifica sia stata comunque ricevuta.