Cassazione Civile, Ordinanza n. 27385/2024 del 22/10/2024

Esito

La controversia

Un condominio aveva agito per ottenere la condanna di alcuni soggetti, eredi dell'acquirente originario di un terreno limitrofo, al pagamento di una somma per oneri di manutenzione delle rampe di accesso al fondo, gravate da servitù di passaggio. La pretesa era fondata su una clausola del contratto di compravendita del terreno, con la quale l'acquirente e i suoi aventi causa si erano impegnati a concorrere alle spese di manutenzione secondo specifiche tabelle del regolamento condominiale. I convenuti avevano contestato di non essere condomini, ma solo titolari del diritto di passaggio, eccependo inoltre l'incompetenza per materia del giudice di pace e la mancata prova documentale delle spese. In appello il tribunale aveva confermato la condanna ritenendo sufficiente, a prova del credito, l'approvazione assembleare del rendiconto. Con il ricorso per cassazione i soccombenti hanno dedotto: 1) violazione dell'art. 81 c.p.c. per difetto di legittimazione passiva, poiché la domanda era qualificata come recupero di oneri condominiali; 2) falsa applicazione degli artt. 1411 e 1069 c.c., sostenendo che la disciplina del contratto a favore di terzo non fosse applicabile; 3) vizi motivazionali sulla natura dell'obbligazione come propter rem; 4) falsa applicazione degli artt. 1411, 1069, comma 3, e 1130-bis c.c. e motivazione viziata, poiché il bilancio condominiale non sarebbe vincolante per soggetti estranei al condominio e, quindi, non basterebbe a provare il credito; 5) vizi motivazionali sull'incompetenza per materia del giudice di pace. La Corte ha ritenuto infondato il primo motivo, ha accolto il quarto motivo, ha dichiarato inammissibili il secondo e il terzo per difetto di interesse e inammissibile il quinto, rilevando altresì che il giudice di pace non era incompetente per materia perché la domanda era di condanna al pagamento di una somma entro i limiti di valore della sua competenza.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il solo quarto motivo di ricorso, rigettato il primo, dichiarato inammissibili il secondo, il terzo e il quinto. Ha quindi cassato la sentenza impugnata in relazione al motivo accolto e rinviato la causa al Tribunale di Napoli, in diversa composizione, anche per la regolazione delle spese del giudizio di legittimità. La ragione decisiva dell'accoglimento è che il tribunale aveva attribuito efficacia vincolante ai fini probatori al rendiconto approvato dall'assemblea condominiale nei confronti di soggetti che non erano condomini e non avevano diritto di partecipare e votare in assemblea; pertanto, verso tali terzi il condominio poteva pretendere il pagamento solo provando in concreto le spese sostenute, non essendo sufficiente la sola delibera di approvazione del bilancio.

Norme richiamate

• art. 81 c.p.c.

  è stata esclusa la violazione della norma sulla legittimazione processuale, poiché i convenuti erano comunque i soggetti obbligati in base al contratto di compravendita richiamato dall'attore.

• art. 1411 c.c.

  la censura sulla disciplina del contratto a favore di terzo è stata dichiarata inammissibile per difetto di interesse dopo l'accoglimento del motivo sulla prova del credito.

• art. 1069 c.c.

  la censura sul richiamo a questa disposizione è stata assorbita/inammissibile per difetto di interesse; il tema riguardava la ripartizione delle spese di manutenzione legate all'esercizio della servitù di passaggio.

• art. 1130-bis c.c.

  la Corte ha escluso che il rendiconto approvato ex tale norma potesse vincolare soggetti estranei al condominio e fungere da prova sufficiente verso di essi.

• art. 380-bis c.p.c.

  primo comma; secondo comma

  è stata seguita la procedura camerale prevista per la definizione accelerata e i ricorrenti hanno chiesto la decisione ai sensi del secondo comma.

• art. 360 c.p.c.

  è stato affermato che il vizio di semplice contraddittorietà/illogicità della motivazione non è più deducibile nei termini prospettati dopo la riforma del n. 5.

Massime di principio

• Quando una domanda di pagamento è proposta verso soggetti che non sono condomini ma terzi obbligati per contratto o per titolo avente efficacia reale, il condominio può agire in giudizio nei loro confronti; tuttavia non può automaticamente estendere a tali soggetti il vincolo delle deliberazioni assembleari approvative del rendiconto.
• L'approvazione del bilancio o del rendiconto condominiale costituisce titolo sufficiente del credito solo nei rapporti interni o verso i soggetti legittimati a partecipare all'assemblea; verso i terzi estranei al condominio resta necessario provare specificamente l'esistenza e l'ammontare delle spese sostenute.
• Se una censura sul ricorso presuppone una qualificazione dell'obbligazione che non incide sull'effettiva decisione di accoglimento della domanda, il motivo può essere dichiarato inammissibile per difetto di interesse.
• La domanda di condanna al pagamento di una somma determinata o determinabile in base a una clausola contrattuale rientra nella competenza per valore del giudice di pace, anche se la pretesa trae origine da un rapporto collegato a una servitù o a spese di manutenzione di parti comuni.

Come è indicizzato