Cassazione Civile, Sentenza n. 8905/2025 del 03/04/2025

Esito

La controversia

Controversia relativa a un contratto preliminare di compravendita (22-23 maggio 1992) di un immobile sito nel Comune di Ponte di Legno; il promissario acquirente (Piocca Antonio) denunciò la parziale altruità del bene e pretese la risoluzione per inadempimento dei promittenti venditori e la restituzione del doppio della caparra. I promittenti venditori (Moncini/Scalvenzi) sostiene- vano invece il recesso unilaterale per inadempimento del compratore e la legittimità di trattenere la caparra; dopo varie fasi processuali le corti territoriali avevano pronunciato in favore dei venditori, con condanna del compratore al risarcimento. Il ricorso in Cassazione verteva su molte censure (tra cui la legittimità della diffida ad adempiere del 27/09/1993, la data di esigibilità del rogito in relazione alla trascrizione dei decreti di trasferimento, la rilevanza della parziale altruità e della buona fede dei venditori, e la quantificazione del danno liquidato in favore dei venditori).

La decisione

La Corte di Cassazione ha respinto la maggior parte dei motivi di ricorso ma ha accolto il decimo motivo concernente la quantificazione del risarcimento dei danni: ha ritenuto errata la determinazione del danno operata dalla Corte d'appello, la quale aveva parametrato il danno alla differenza fra il prezzo concordato nel preliminare e il prezzo di aggiudicazione all'asta (senza considerare il valore di mercato al momento in cui l'inadempimento è divenuto definitivo e senza tener conto che l'immobile era rimasto nella disponibilità dei promittenti venditori). Perciò la sentenza impugnata è stata cassata limitatamente a tale profilo e la causa rinviata alla Corte d'appello di Brescia, in diversa composizione, per rideterminare il danno conformemente al principio di diritto indicato (liquidare il lucro cessante parametrandolo al valore di mercato del bene al momento in cui l'inadempimento è divenuto definitivo e valutando la sostanziale incommerciabilità nella vigenza del preliminare). Gli altri motivi sono stati respinti e rimangono ferme le statuizioni non interessate dalla cassazione; la Corte ha altresì disposto che in sede di rinvio si pronunci sulle spese del giudizio di cassazione.

Norme richiamate

• art. 1454 c.c.

  Disciplina la risoluzione per inadempimento e richiede la diffida ad adempiere con fissazione di un termine: la Corte ha confermato la validità della diffida anche se non indicava giorno/ora/luogo, purché contenesse un termine certo entro il quale adempiere.

• art. 1385 c.c.

  Norma sul diritto di recesso: la Corte ha ritenuto che la declaratoria di recesso data dalla parte resistente in primo grado fosse stata oggetto di valutazione precedente e non poteva essere accolta in sede d'appello se introdotta tardivamente senza contraddittorio; comunque non ha dato rilievo prevalente al recesso del compratore nella decisione finale della Cassazione.

• art. 1480 c.c.

  Vendita di cosa parzialmente altrui: la Corte ha affermato che tale disciplina opera anche con il preliminare e che il promittente venditore può adempiere procurandosi la porzione mancante o acquistandola lui stesso, rendendo improcedibile la risoluzione da parte del compratore prima del termine per il definitivo.

• art. 1218 c.c.

  Responsabilità del debitore: richiamato in relazione all'accertamento dell'inadempimento e alla determinazione del risarcimento.

• art. 1223 c.c.

  Principio generale del risarcimento del danno: il danno deve essere determinato con nesso di causalità rispetto all'inadempimento; la Corte ha richiamato il criterio di regolarità causale.

• art. 1225 c.c.

  Regola sulla prevedibilità del danno: il quantum del danno deve essere valutato con riferimento al momento in cui il debitore poteva prevederlo; la Corte ha indicato che il valore di mercato da prendere a riferimento è quello all'epoca in cui l'inadempimento è divenuto definitivo.

• art. 1147, comma 3 c.c.

  Presunzione della buona fede del promittente venditore nell'ignoranza dell'altruità: la Corte ha ritenuto che la buona fede soggettiva si presume e che la relativa valutazione è di fatto, sottratta al sindacato di legittimità se adeguatamente motivata.

• art. 91 c.p.c.

  Spese di lite: la Corte ha rinviato la riconsiderazione delle spese al giudice del rinvio alla luce dell'esito parziale favorevole al ricorrente.

• art. 360 c.p.c.

  Norma sulle motivazioni di ricorso per cassazione: utilizzata per inquadrare le censure (viziate sotto i numeri indicati) con cui è stato proposto il ricorso.

• art. 378 c.p.c.

  Procedure di memoria e conclusioni in Cassazione: richiamata per la deposizione delle conclusioni del P.M. e delle memorie illustrative dalle parti.

Massime di principio

• Nel preliminare di vendita, se il bene risulta parzialmente di proprietà di terzi, il promittente venditore può adempiere procurandosi la porzione mancante: il compratore non può risolvere il preliminare prima della scadenza del termine per il definitivo se il venditore è in grado di adempiere acquistando la porzione altrui.
• La diffida ad adempiere ai sensi dell'art.1454 c.c. è efficace se contiene un termine certo per l'adempimento; non è indispensabile che indichi giorno/ora/luogo quando la scelta è rimessa alle parti o all'obbligato, e grava sull'intimato l'onere di concordare la data con il notaio ove previsto.
• La buona fede soggettiva dei promittenti venditori è valutazione di fatto che si presume e va adeguatamente motivata dal giudice; la sua sussistenza o meno è tema di merito non sindacabile in cassazione se ben motivato.
• Per la liquidazione del danno del promittente venditore che ottiene la risoluzione per inadempimento del compratore, il criterio corretto è il lucro cessante parametrato alla differenza fra il prezzo pattuito e il valore di mercato dell'immobile al momento in cui l'inadempimento è diventato definitivo (non sulla base del prezzo d'asta o dell'aggiudicazione), tenendo conto della sostanziale incommerciabilità del bene durante la vigenza del preliminare.
• La compensatio lucri cum damno non deve essere applicata per ridurre il risarcimento in modo da trasformare la riparazione del danno in un vantaggio ingiustificato: il risarcimento deve rispettare il nesso causale e la prevedibilità del danno.
• Le censure in cassazione sull'interpretazione contrattuale richiedono specificità e indicazione del vizio nei criteri legali di interpretazione; la mera divergenza interpretativa non è sufficiente per la cassazione.