Sentenza del 21/03/2024 n. 151 - Corte di giustizia tributaria di secondo grado del Piemonte

Esito

La controversia

I contribuenti impugnavano l'avviso di liquidazione dell'imposta di registro che aveva ricalcolato l'imposta nella misura del 9% sul corrispettivo di vendita di €70.000, contestando che la domanda per beneficiare del regime 'prezzo-valore' (art. 1, comma 497, L. 266/2005) fosse stata espressa solo nell'atto di constatazione dell'avveramento della condizione sospensiva e non nell'atto di compravendita condizionato. Gli appellanti sostenevano che, trattandosi di negozio condizionale a formazione progressiva, l'opzione poteva essere esercitata al momento dell'avveramento della condizione (con la denuncia ex art. 19 TUR), per cui la base imponibile avrebbe dovuto essere il valore catastale (prezzo-valore) e non il corrispettivo venale.

La decisione

La Commissione Tributaria Regionale ha confermato la sentenza di primo grado respingendo l'appello. La corte ha ritenuto infondata l'eccezione di carenza motivazionale dell'avviso di liquidazione e ha applicato la normativa consolidata: l'opzione per il regime 'prezzo-valore' deve essere esercitata all'atto della cessione (ossia nel momento della stipula del contratto, anche se soggetto a condizione sospensiva) secondo quanto previsto dall'art. 1, comma 497, L. 266/2005; l'art. 27 DPR 131/1986 individua il momento rilevante per la scelta del criterio di imposizione nella data di formazione dell'atto e non a quella dell'avveramento della condizione. L'avveramento della condizione incide soltanto sulla determinazione della base imponibile ai sensi dell'art. 43 DPR 131/1986 (valore alla data in cui si producono gli effetti), ma non consente di spostare nel tempo l'esercizio dell'opzione per il regime 'prezzo-valore'. Di conseguenza l'Ufficio ha correttamente liquidato l'imposta con base imponibile pari al corrispettivo e aliquota del 9%. Le spese di lite sono state compensate.

Norme richiamate

• Legge 23 dicembre 2005, n. 266, art. 1, comma 497

  In deroga alla disciplina di cui all'articolo 43 del T.U. imposta di registro... all'atto della cessione e su richiesta della parte acquirente resa al notaio, la base imponibile ... è costituita dal valore dell'immobile determinato ai sensi dell'art. 52 ...

  La disposizione consente il regime 'prezzo-valore' solo se la richiesta è effettuata 'all'atto della cessione' e resa al notaio; non ammette che l'opzione sia manifestata in un atto successivo di constatazione dell'avveramento della condizione.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico imposta di registro), art. 27, commi 1 e 2

  Quando la condizione si verifica... si riscuote la differenza tra l'imposta dovuta secondo le norme vigenti al momento della formazione dell'atto e quella pagata in sede di registrazione.

  Stabilisce che, quanto al criterio di imposizione, prevale la disciplina vigente al momento della formazione dell'atto condizionale; l'atto di stipula è il momento rilevante per la scelta del regime fiscale, anche se l'efficacia è successiva.

• D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131 (Testo Unico imposta di registro), art. 43, comma 1, lett. a)

  La base imponibile è costituita dal valore del bene alla data in cui si producono i relativi effetti.

  Riguarda la determinazione del valore imponibile (valore da riferirsi al momento dell'avveramento della condizione), ma non autorizza a posticipare l'esercizio dell'opzione per il regime fiscale previsto da altra norma.

• D.P.R. 29 settembre 1973, n. 600, art. 39, comma 1, lett. d (richiamata)

  ultima parte citata nella L. 266/2005

  Richiamata nella L. 266/2005 quale riserva di applicazione; la L. 266/2005 persegue la derogabilità limitata all'art. 43 ma nel quadro delle altre disposizioni tributarie.

• D.L. 104/2013 (convertito con modificazioni in L. 128/2013), art. 26

  richiamato nell'avviso per imposte ipotecarie e catastali

  Norma che disciplina l'aliquota/criteri per imposte ipotecarie e catastali in contesti specifici; citata dall'Ufficio in sede di liquidazione accessoria.

Massime di principio

• L'opzione per il regime 'prezzo-valore' ex L. 266/2005 deve essere espressa 'all'atto della cessione' e comunicata al notaio nel momento della stipula: se non esercitata allora, non può essere validamente esercitata in un atto successivo (es. denuncia di avveramento della condizione).
• Per i contratti sottoposti a condizione sospensiva la scelta del criterio di imposizione (quale regime applicare) si valuta al momento della formazione dell'atto; l'avveramento della condizione incide solo sulla determinazione del valore del bene, non sulla possibilità di posticipare opzioni fiscali.
• Se si vuole usufruire del prezzo-valore è necessario che l'acquirente sia persona fisica che non agisce nell'esercizio di attività professionali/impresa e che l'immobile sia ad uso abitativo con relative pertinenze; inoltre l'atto deve comunque indicare il corrispettivo pattuito.
• Nella prassi notarile, in caso di vendita condizionata, inserire espressamente nell'atto condizionale l'opzione per il prezzo-valore (o dichiarazioni alternative) per evitare contestazioni e rischi di riliquidazione su base venale.
• Se l'opzione non è stata esercitata in primo atto, il contribuente corre il rischio di una riliquidazione con applicazione dell'imposta sul corrispettivo; le possibilità di recupero sono limitate se la volontà non è stata manifestata nella sede richiesta dalla legge.