Cassazione Civile, Ordinanza n. 07458/2026 del 28/03/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un accertamento fiscale emesso nei confronti di una società che aveva realizzato e venduto immobili negli anni 2007-2008. L’Agenzia delle Entrate, sulla base di una verifica fiscale, dati dell’anagrafe tributaria, valori OMI, documentazione bancaria e confronto tra prezzi dichiarati, valori di mutuo e valori di mercato di immobili analoghi, aveva ritenuto che alcuni corrispettivi fossero stati sottodichiarati e che vi fossero ricavi non contabilizzati per il periodo d’imposta 2007, recuperando a tassazione IRES, IRAP e IVA con irrogazione di sanzioni. La CTP aveva annullato l’atto ritenendo decisivo il prezzo indicato in un preliminare e svalutando sia i valori OMI sia il rilievo dell’antieconomicità. La CTR, invece, aveva accolto l’appello dell’Ufficio valorizzando la redditività estremamente esigua delle operazioni, lo scostamento rispetto ai valori OMI e la conseguente presunzione di corrispettivi maggiori di quelli dichiarati. In Cassazione la società ha proposto tre motivi: violazione di legge e delle regole sulle presunzioni, sostenendo che l’Ufficio non avesse provato alcuna simulazione del prezzo e che la CTR avesse fondato la decisione su indizi non gravi, precisi e concordanti; nullità della sentenza per motivazione omessa o apparente, per non avere la CTR considerato i numerosi elementi probatori favorevoli alla contribuente; omesso esame di fatti decisivi, lamentando che la CTR non avrebbe valutato documenti quali preliminari, fatture, perizia, dichiarazioni degli acquirenti e mutuo, tutti indicati come confermativi dei prezzi dichiarati.

La decisione

La Corte di cassazione ha rigettato il ricorso. Ha ritenuto che i motivi mirassero sostanzialmente a ottenere una nuova valutazione del fatto e delle prove, preclusa nel giudizio di legittimità. Ha inoltre affermato che l’accertamento tributario poteva fondarsi non sui soli valori OMI, ma su un quadro indiziario complessivo che, nel caso concreto, comprendeva anche l’antieconomicità dell’operazione, la redditività inferiore all’1% e la divergenza tra prezzi dichiarati e valori di riferimento di immobili analoghi. La motivazione della sentenza d’appello è stata ritenuta esistente e sufficiente al livello del minimo costituzionale, mentre non è stato ravvisato alcun omesso esame di fatti decisivi, poiché la CTR aveva comunque considerato la documentazione prodotta dalla contribuente, ritenendola non attendibile alla luce dell’antieconomicità. La società è stata condannata alle spese e al versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 39, comma 1, lett. d), d.P.R. n. 600 del 1973

  Consente l’accertamento analitico-induttivo sulla base di presunzioni semplici, purché gravi, precise e concordanti; la Corte ribadisce che non impedisce di valorizzare un quadro indiziario complessivo nei casi di contestazione di maggiori ricavi da cessione di immobili.

• art. 54, comma 2, d.P.R. n. 633 del 1972

  È richiamato insieme all’art. 39 d.P.R. 600/1973 quale base dell’accertamento IVA fondato su presunzioni semplici, non sui soli valori OMI.

• art. 1362 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente per contestare l’interpretazione del preliminare; la Corte non accoglie la censura, ritenendola diretta in realtà a una diversa lettura del fatto.

• art. 1366 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente nel tentativo di sostenere la lettura del contratto coerente con buona fede; la Corte non ravvisa violazioni rilevanti.

• art. 1417 c.c.

  Richiamato dalla ricorrente a sostegno dell’assenza di simulazione; la Corte considera la doglianza inammissibile/infondata perché mira a rivalutare il materiale probatorio.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato quanto all’onere della prova; la Corte conferma che, una volta contestata l’antieconomicità e offerti indizi seri dall’Ufficio, il contribuente deve fornire spiegazioni plausibili e prova contraria.

• art. 2727 c.c.

  Richiamato sulla nozione di presunzione; la Corte ammette il ragionamento presuntivo fondato su più elementi indiziari.

• art. 2729 c.c.

  La Corte ribadisce che le presunzioni semplici devono essere gravi, precise e concordanti e che i soli valori OMI non bastano, ma possono concorrere con altri indizi, come l’antieconomicità.

• art. 115 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente nel dedurre vizi di valutazione della prova; la Corte osserva che la censura si risolve in una richiesta di nuova valutazione del merito.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato dalla ricorrente; la Corte esclude che vi sia una violazione deducibile in cassazione, poiché il giudice di merito ha motivato sulla selezione delle prove.

• art. 1325 c.c.

  Richiamato dalla CTP per valorizzare il preliminare come negozio giuridico espressione della volontà pattizia; la Corte di cassazione non assume tale passaggio come decisivo.

• art. 360, comma 1, n. 3), c.p.c.

  La Corte precisa che il vizio di violazione/falsa applicazione di legge non copre la contestazione della ricostruzione del fatto compiuta dal giudice di merito.

• art. 360, comma 1, n. 4), c.p.c.

  La Corte ribadisce che la nullità per motivazione apparente ricorre solo in caso di mancanza assoluta, apparenza, contrasto irriducibile o incomprensibilità della motivazione.

• art. 360, comma 1, n. 5), c.p.c.

  Dopo la riforma, è deducibile solo l’omesso esame di un fatto storico decisivo; non è ammesso censurare il mancato esame di singoli elementi istruttori o la valutazione delle prove.

• art. 111, comma 6, Cost.

  La motivazione della sentenza è sindacabile in cassazione solo per anomalie che violino il minimo costituzionale.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  La ricorrente è condannata al versamento dell’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• Nelle controversie tributarie sui maggiori ricavi da cessione di immobili, il giudice può fondare l’accertamento su un complesso di presunzioni semplici; i valori OMI, da soli, non sono sufficienti, ma possono assumere rilievo se corroborati da ulteriori elementi indiziari, come lo scostamento rispetto ai prezzi dichiarati e l’antieconomicità dell’operazione.
• L’antieconomicità manifesta di un’operazione d’impresa, specie quando i ricavi dichiarati risultano inferiori o appena pari ai costi e la redditività è estremamente esigua, costituisce un grave indizio che può legittimare l’accertamento induttivo o analitico-induttivo, salvo che il contribuente fornisca una spiegazione plausibile e probante.
• In cassazione non è consentito sollecitare una nuova valutazione delle prove o una diversa ricostruzione del fatto; i motivi formulati come violazione di legge o omesso esame sono inammissibili quando mirano, in sostanza, a ottenere un riesame del compendio istruttorio.
• La nullità della sentenza per motivazione apparente ricorre solo quando la motivazione manchi del tutto o sia meramente apparente, obiettivamente incomprensibile o contraddittoria in modo irriducibile; non basta il dissenso della parte sulla sufficienza o persuasività del ragionamento del giudice di merito.
• L’omesso esame ex art. 360, n. 5, c.p.c. riguarda un fatto storico decisivo, non singoli elementi istruttori: se il fatto è stato comunque considerato dal giudice, anche con valutazione sfavorevole, la censura è inammissibile.

Come è indicizzato