Cassazione Civile, Ordinanza n. 10834/2026 del 23/04/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da una locazione abitativa di un appartamento con box auto in Avellino, stipulata il 1 febbraio 2006. Il conduttore sosteneva che il contratto fosse, in realtà, una locazione abitativa ordinaria a canone libero della durata legale di 4+4 anni, e non un contratto a canone concordato ex art. 2, comma 3, L. 431/1998 come formalmente indicato nel testo. Dopo una disdetta inviata dalla locatrice il 23 gennaio 2010, con riferimento all'esigenza di destinare l'immobile ad abitazione propria, il conduttore aveva rilasciato l'immobile nel gennaio 2011 e chiedeva il risarcimento del danno ex art. 3, comma 5, L. 431/1998, assumendo che la locatrice non avesse poi adibito l'immobile all'uso dichiarato nella disdetta. Nel giudizio di rinvio, la Corte d'appello ha qualificato il contratto come corrispondente al modello alternativo a canone concordato, ritenendo comunque inapplicabile l'art. 3, comma 5, perché la disdetta era riferita alla seconda scadenza e non alla prima. Con i motivi di ricorso per cassazione il conduttore ha denunciato: violazione degli artt. 384 e 394 c.p.c. per asserita violazione del principio di diritto vincolante nel rinvio; omessa pronuncia sul danno da rilascio anticipato; violazione dei canoni interpretativi del contratto e dell'art. 2 L. 431/1998; preteso giudicato interno sul superamento del canone legale; nullità della motivazione; e, soprattutto, vizi in tema di spese di lite, oltre a censure sulle conseguenze della mancata adesione alla mediazione. La Corte di cassazione ha accolto solo il sesto motivo, relativo alla liquidazione delle spese per le fasi in cui la controparte era rimasta contumace, rigettando o dichiarando inammissibili gli altri.

La decisione

La Corte ha accolto esclusivamente il sesto motivo di ricorso, cassando la sentenza impugnata solo sul punto delle spese. Ha quindi deciso nel merito, rideterminando le spese dei gradi di merito: ha condannato il conduttore al pagamento, in favore della locatrice, di euro 2.800,00 per il primo grado e di euro 3.200,00 per il secondo grado, oltre rimborso forfettario del 15%, IVA e CPA. Ha inoltre compensato integralmente le spese del giudizio di legittimità. Tutte le altre censure sono state rigettate o dichiarate inammissibili, con conferma sostanziale dell'impostazione della Corte di rinvio sulla qualificazione del contratto e sull'inapplicabilità del rimedio risarcitorio invocato dal conduttore.

Norme richiamate

• art. 2 L. 431/1998

  La Corte richiama la distinzione tra locazione abitativa ordinaria e locazione a canone concordato/accordo territoriale, valorizzando gli elementi contrattuali che consentono la qualificazione del rapporto nell'uno o nell'altro schema.

• art. 3, comma 5, L. 431/1998

  La disposizione viene interpretata come riferita all'ipotesi in cui il locatore, dopo avere legittimamente esercitato la disdetta alla prima scadenza e ottenuto il rilascio, non adibisca l'immobile all'uso dichiarato entro dodici mesi; non si applica alla disdetta riferita alla seconda scadenza.

• art. 384 c.p.c.

  Nel giudizio di rinvio il giudice deve attenersi al principio di diritto enunciato dalla Cassazione; nel caso concreto la Corte ha escluso che la decisione rescindente avesse affermato la qualificazione del contratto come ordinario.

• art. 394 c.p.c.

  Il giudizio di rinvio è fase rescissoria autonoma, ma vincolata ai limiti del decisum rescindente.

• art. 101 c.p.c.

  È nulla la decisione fondata su una questione rilevata d'ufficio senza previo contraddittorio, quando la parte deduca concreti profili difensivi che avrebbe potuto svolgere se tempestivamente avvisata.

• art. 1362 c.c.

  La censura per violazione dei canoni interpretativi è scrutinabile solo se il ricorrente indica specificamente quali regole ermeneutiche siano state violate e come il giudice di merito se ne sia discostato; non è ammesso il riesame del merito interpretativo.

• art. 1341 c.c.

  Nel contratto esaminato risultavano specificamente approvate le clausole relative a durata e rinnovo.

• art. 1342 c.c.

  Richiamato con riferimento alla specifica approvazione delle clausole contrattuali predisposte.

• art. 366, comma 1, n. 6, c.p.c.

  Il ricorrente che fonda la censura su documenti deve indicarli specificamente, trascrivendoli o riassumendoli in modo esaustivo e indicando sede processuale, fascicolo e collocazione; in difetto il motivo è inammissibile.

• art. 91 c.p.c.

  La liquidazione delle spese deve rispettare la soccombenza e va calibrata sulle fasi effettivamente svolte nei confronti della parte costituita.

• art. 92 c.p.c.

  La compensazione delle spese è rimessa alla valutazione discrezionale del giudice di merito e, in cassazione, non è sindacabile se non nei limiti della violazione di legge o della motivazione apparente.

• art. 132, comma 2, n. 4, c.p.c.

  La nullità per motivazione apparente è esclusa quando la decisione espone una ratio comprensibile e non meramente assertiva.

• art. 88 c.p.c.

  Invocato in relazione ai doveri di lealtà e probità processuale, ma la doglianza è stata ritenuta nuova.

• art. 8 D.Lgs. 28/2010

  Richiamato per sostenere conseguenze sanzionatorie della mancata adesione alla mediazione, ma la censura è stata dichiarata nuova e quindi inammissibile.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato dal ricorrente in relazione alla valutazione del comportamento processuale della controparte, senza esito favorevole.

Massime di principio

• Nel giudizio di rinvio il giudice è vincolato al principio di diritto enunciato dalla Cassazione, ma la vincolatività riguarda il contenuto effettivamente deciso e non consente di attribuire alla sentenza rescindente affermazioni non rese.
• La violazione del principio del contraddittorio ex art. 101 c.p.c. si configura quando il giudice decide su una questione rilevata d'ufficio senza previamente sollecitare il contraddittorio e la parte dimostra quali difese avrebbe potuto svolgere.
• La censura per errata interpretazione del contratto non può trasformarsi in un riesame del merito: in cassazione è necessario indicare specificamente i canoni ermeneutici violati e il modo in cui il giudice vi si sarebbe discostato.
• Quando la qualificazione del contratto si fonda su elementi testuali e strutturali del regolamento negoziale, la parte che contesta l'esito interpretativo deve confrontarsi con tali elementi e non limitarsi a prospettare una lettura alternativa dei fatti.
• Nel ricorso per cassazione, le censure basate su documenti sono inammissibili se il ricorrente non ne riproduce il contenuto rilevante e non ne indica specificamente la collocazione nel fascicolo processuale.
• L'art. 3, comma 5, L. 431/1998 tutela il conduttore solo nell'ipotesi di disdetta legittimamente esercitata alla prima scadenza e successivo mancato utilizzo dell'immobile per l'uso dichiarato; non si estende alla disdetta relativa alla seconda scadenza.
• In tema di spese processuali, il giudice deve liquidare i compensi solo per le fasi effettivamente svolte nei confronti della parte costituita; la contumacia in una fase impedisce di porre a carico della parte soccombente le spese di quella fase nei confronti del contumace.
• La discrezionalità del giudice nella compensazione delle spese è sindacabile in cassazione solo nei limiti dell'errore di diritto o della motivazione inesistente o apparente.

Come è indicizzato