Cassazione Civile, Sentenza n. 24526/2022 del 09/08/2022

Esito

La controversia

I resistenti convennero in giudizio Dargenio per ottenere la cessazione dell'attività di pasticceria/laboratorio e la rimozione delle opere connesse, deducendo che l'art. 20 del regolamento condominiale vietava l'uso artigianale delle unità in proprietà esclusiva. Dargenio impugnò in Cassazione la sentenza della Corte d'Appello che aveva confermato il divieto e ordinato la rimozione, deducendo, tra l'altro, che i limiti alla destinazione delle proprietà individuali contenuti nel regolamento contrattuale non possono essere opposti senza che le clausole limitative siano state riprodotte nel titolo d'acquisto o trascritte (eccependo violazione art. 1138 c.c. e questioni di opponibilità a terzi). Inoltre contestava la rimozione delle opere e l'applicabilità dell'art. 1102 c.c.

La decisione

La Corte di Cassazione ha accolto in parte il ricorso: ha ritenuto fondato il principio secondo cui le clausole di un regolamento condominiale di formazione contrattuale che limitano la destinazione delle unità in proprietà esclusiva costituiscono servitù reciproche e, ai fini dell'opponibilità ai terzi, richiedono la trascrizione ovvero la riproduzione espressa delle clausole nel titolo d'acquisto. Perciò la Corte ha censurato la Corte d'Appello per non avere verificato se le clausole limitative fossero effettivamente riprodotte nel titolo di acquisto del ricorrente o trascritte; ha altresì ritenuto fondata la censura relativa alla rimozione delle opere funzionali all'attività. In conseguenza la sentenza impugnata è stata annullata, in tutto o in parte, nei punti indicati dalla Cassazione e la controversia è stata rinviata per nuovo esame conforme ai principi affermati.

Norme richiamate

• art. 1138 c.c.

  Disciplina il regolamento di condominio: contiene norme sull'uso delle cose comuni e ripartizione spese; il quarto comma stabilisce che le norme del regolamento non possono menomare i diritti dei condomini risultanti dagli atti d'acquisto; la Corte precisa che clausole limitative delle proprietà esclusive vanno qualificate e trattate con tecniche formali equivalenti al contratto

• art. 1136 c.c.

  Indica le maggioranze assembleari per l'approvazione del regolamento; rilevante per distinguere clausole assembleari da clausole contrattuali che richiedono consenso unanime

• art. 1102 c.c.

  Principio dell'uso della cosa comune: la Corte ricorda che l'uso più intenso è consentito solo se non impedisce il godimento degli altri; non giustifica attività vietate dal regolamento contrattuale opponibile

• art. 1362 c.c.

  Canone di interpretazione dei negozi giuridici: invocato dal ricorrente per sostenere che il regolamento disciplina solo l'uso delle parti comuni e non le proprietà esclusive, ma la Corte richiama la necessità di accertare la natura contrattuale delle clausole

• art. 2643 c.c.

  Testo sull'iscrizione e trascrizione degli atti: la Corte richiama la necessità della trascrizione per rendere opponibili le servitù ricorrenti derivanti dal regolamento ai terzi

• art. 2659 c.c.

  Regola il contenuto della nota di trascrizione; la Corte sottolinea che la nota deve indicare il mutamento giuridico e le clausole specifiche, non bastando il mero rinvio al regolamento

• art. 2665 c.c.

  Collegato all'art. 2659, la Corte ricorda che omissioni o inesattezze nella nota possono invalidare la trascrizione se inducono incertezza sul rapporto giuridico trascritto

• art. 1372 c.c.

  Principio di relatività degli effetti negoziali: rilevante per valutare l'efficacia ultra partes delle clausole regolamentari non trascritte né riprodotte nei titoli di acquisto

• art. 384 c.p.c.

  "Le clausole contenute in un regolamento condominiale di formazione contrattuale, le quali limitino la facoltà dei proprietari delle unità singole di adibire il proprio immobile a determinate destinazioni, hanno natura contrattuale... non essendo sufficiente, per contro, il mero rinvio al regolamento stesso"

  Principio di diritto enunciato dalla Corte (formulato ex art. 384 c.p.c.): le clausole limitative devono essere riprodotte nel titolo d'acquisto per essere efficaci sui singoli acquirenti; in mancanza, assumono carattere di servitù solo se trascritte

• art. 360 c.p.c.

  Norma che elenca i motivi di ricorso per cassazione: utilizzata per inquadrare le doglianze (n. 3 e n. 4 richiamati nei motivi di ricorso)

Massime di principio

• Le clausole di un regolamento condominiale che limitano la destinazione d'uso delle unità in proprietà esclusiva possono costituire servitù reciproche; per essere opponibili ai terzi è necessario che siano riprodotte espressamente nel titolo d'acquisto o trascritte nei registri immobiliari con indicazione specifica delle clausole
• Il mero rinvio al regolamento condominiale negli atti di vendita non è di per sé sufficiente a creare opponibilità ultra partes delle clausole limitative: il giudice deve verificare il contenuto del titolo e l'eventuale trascrizione
• Se le clausole limitative non risultano riprodotte nel titolo né trascritte, il proprietario successivo può contestarne l'opponibilità e impugnare provvedimenti che impongono la cessazione dell'attività o la rimozione delle opere basandosi su tali clausole
• L'art. 1102 c.c. (uso più intenso della cosa comune) non legittima un utilizzo che violi clausole contrattuali valide e opponibili o che impedisca il godimento degli altri condomini
• Occupazioni o modifiche di parti comuni (es. corsie di manovra, posti auto) richiedono l'autorizzazione assembleare o amministrativa indicata dal regolamento; opere funzionali a un'attività vietata possono essere rimosse solo dopo accertamento della loro illegittimità e della regolare opponibilità della norma che vieta l'attività
• In casi simili il difensore del condomino che intende imporre o contestare divieti deve produrre e far verificare i titoli di acquisto (per la riproduzione delle clausole) o le trascrizioni, e contestualmente la parte che agisce per la cessazione deve provare la validità e l'opponibilità delle clausole invocate