Cassazione Civile, Sentenza n. 3925/2024 del 13/02/2024

Esito

La controversia

Impugnazione della validità di un atto notarile (15.02.2011) che aveva costituito una servitù di parcheggio, transito e manovra a favore di mappali intestati alla ARREDO 3 srl e a carico dei mappali poi acquistati dal Favaro. Il ricorrente deduceva la nullità della servitù per assenza dei requisiti della "realitas" (mancata inerenza dell'utilità al fondo dominante e del peso al fondo servente), per indeterminatezza e mancata localizzazione, per compressione totale delle facoltà del fondo servente, e per conflitto con la destinazione agricola prevista dalle N.T.A. comunali; inoltre contestava l'errata ripartizione dell'onere della prova.

La decisione

Le Sezioni Unite hanno stabilito un principio di diritto: l'art. 1027 c.c. non esclude in astratto la costituzione di una servitù avente ad oggetto il parcheggio di veicoli, purché dall'esame del titolo e dalla verifica dei fatti emerga che la facoltà è stata attribuita come vantaggio a favore di altro fondo per la sua migliore utilizzazione e sussistano i requisiti del diritto reale, in particolare la localizzazione. Sulla base di tale principio, la Corte ha ritenuto fondati il primo e il terzo motivo di ricorso, perché la Corte territoriale non aveva compiuto l'analisi del titolo e la verifica concreta dei requisiti dello ius in re aliena (realitas, localizzazione, specificità, ecc.). Conseguentemente il ricorso di Favaro è stato accolto in parte: la sentenza impugnata è cassata nella parte indicata e la causa è rinviata al giudice di merito per nuovo esame conforme ai principi enunciati dalle Sezioni Unite (accoglimento parziale con rinvio).

Norme richiamate

• art. 1027 c.c.

  Non preclude in astratto la costituzione di servitù aventi ad oggetto il parcheggio; occorre però esaminare titolo e situazione di fatto per verificare che la facoltà sia stata attribuita a vantaggio di un fondo per la sua migliore utilizzazione e che sussistano i requisiti del diritto reale (altruità, immediatezza, inerenza, specificità, localizzazione).

• art. 1028 c.c.

  Consente di riconoscere utilità anche nella maggiore comodità o amenità e nell'inerenza alla destinazione (es. industriale) del fondo dominante: il concetto di utilitas va interpretato in senso non meramente personale.

• art. 1061 c.c.

  Richiamato in relazione alle conseguenze sull'usucapione: l'assenza di opere richieste dall'art. 1061 può ostare all'acquisto per usucapione, ma non impedisce in astratto la costituzione di una servitù tramite convenzione tra parti.

• art. 1064 c.c.

  Il requisito dell'immediatezza (non necessità della collaborazione di terzi) è uno dei parametri per distinguere una servitù reale da un diritto personale.

• art. 1421 c.c.

  Riferito dalla giurisprudenza per il principio che un contratto costitutivo di servitù può essere impugnato per impossibilità dell'oggetto se la fattispecie concreta non consente la costituzione di un diritto reale.

• art. 1322 c.c.

  Principio di autonomia contrattuale: le parti possono scegliere se ottenere effetti reali o obbligatori, nei limiti della tipicità dei diritti reali e dell'ordine pubblico.

• art. 2643 c.c.

  Richiama la tipicità e le formalità legate ai diritti reali soggetti a trascrizione, come limite sistemico all'autonomia privata nella creazione di nuovi diritti reali.

• L. 765/1967, art. 18 (richiamo art. 41-sexies legge urbanistica)

  L. n. 765/1967, art. 18 (art. 41-sexies legge urbanistica)

  Evidenzia la finalità legislativa di favorire la destinazione di aree private a parcheggio per ragioni di utilità pubblica/urbanistica; usato come argomento sistematico a supporto dell'idea che il parcheggio può essere inerente al fondo.

• art. 111 Cost.

  Richiamato in relazione al principio di ragionevole ripartizione dell'onere della prova e alle garanzie processuali; segnalata dal ricorrente la presunta errata collocazione dell'onere probatorio.

• art. 2697 c.c.

  Norma sul riparto dell'onere della prova: il giudice deve assegnare gli oneri probatori conformemente ai fatti allegati; nel caso la Corte ha osservato che chi deduce l'esistenza della servitù deve dimostrare la utilitas prediale.

Massime di principio

• La servitù di parcheggio non è in astratto preclusa: può essere costituita tramite convenzione se il titolo e la situazione di fatto dimostrano che la facoltà di parcheggio è un vantaggio per il fondo dominante e sussistono i requisiti del diritto reale.
• Il giudice deve esaminare il titolo negoziale e la situazione concreta per verificare i requisiti della realitas: altruità della cosa, assolutezza, immediatezza, inerenza al fondo servente (peso) e al fondo dominante (utilitas), specificità dell'utilità e localizzazione precisa.
• Una servitù che copra indifferenziatamente "tutta la superficie" del fondo servente o consenta la sosta ovunque e in qualsiasi momento rischia di svuotare la proprietà del fondo servente e può essere qualificata come non conforme allo schema della servitù prediale.
• L'autonomia contrattuale delle parti consente di scegliere tra effetti reali e personali, ma è vincolata alla tipicità dei diritti reali e al limite dell'ordine pubblico: non tutto ciò che le parti pattuiscono può essere trasformato in diritto reale senza verifiche dei requisiti normativi.
• Sull'onere della prova: chi afferma l'esistenza e l'utilità prediale della servitù deve provare il fatto costitutivo; il giudice non può limitarsi a enunciare la qualifica prediale senza esaminare il contenuto del titolo.
• La destinazione del fondo (es. agricola o industriale) e la normativa urbanistica possono essere rilevanti ma non determinano automaticamente la nullità: conta se l'utilità è inerente al fondo dominante e compatibile con l'uso residuo del fondo servente.
• In caso di titolo vago o mancante di specificazione (localizzazione, modalità d'uso), il corretto indirizzo è cassare la decisione che abbia omesso l'analisi e rinviare al giudice di merito per accertamenti istruttori e nuova qualificazione giuridica.