Cassazione Civile, Sentenza n. 3153/2025 del 07/02/2025

Esito

La controversia

Masseria Grande S.r.l. contestava principalmente la propria chiamata in causa e il proprio difetto di legittimazione passiva, deducendo nullità dell'atto di chiamata per mancata indicazione di causa petendi e petitum e l'assenza dei presupposti per l'integrazione del contraddittorio. Contestava inoltre la decisione che aveva ritenuto inadempiente la promittente venditrice e non il promissario acquirente, l'omesso esame di fatti decisivi (tra cui la nota del 25-1-2000 e la consulenza tecnica), la presunta trasformazione non consentita delle domande in corso di causa (mutatio libelli) e diverse questioni di merito relative alla risoluzione del contratto preliminare e al risarcimento del danno.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato integralmente il ricorso principale di Masseria Grande S.r.l. e il ricorso incidentale delle consorti Mongiò. Ha ritenuto legittima la chiamata in causa ai sensi degli artt. 107 e 111 c.p.c. in quanto Masseria Grande era successore a titolo particolare nel diritto controverso e poteva essere chiamata anche iussu iudicis; ha respinto le doglianze sulla presunta nullità dell'atto di chiamata, sull'omesso esame di fatti e sulla motivazione apparente, confermando che la Corte d'appello ha esaminato analiticamente le contestazioni e correttamente valutato l'insieme dei comportamenti delle parti. Ha inoltre osservato che la mancata accatastamento del fabbricato non era in sé ostativo al rogito ma comportava oneri e rischi a carico dell'acquirente, e che i pagamenti effettuati dagli acquirenti rendevano non prevalente la loro inadempienza. Per tali ragioni il ricorso è stato dichiarato infondato o inammissibile a seconda dei profili; la Corte ha condannato la ricorrente e le ricorrenti incidentali al pagamento delle spese di giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 111 c.p.c.

  La Corte ha richiamato il concetto di 'diritto controverso' e la nozione di successione a titolo particolare: l'acquirente dell'immobile intervenuto nel processo va considerato successore nel diritto controverso e può essere chiamato in causa anche iussu iudicis per concentrare la tutela degli interessi correlati nello stesso procedimento.

• art. 107 c.p.c.

  Consente al giudice di integrare il contraddittorio chiamando in causa un terzo; la Corte ha ritenuto legittima la chiamata in causa discrezionale a carico di Masseria Grande e insindacabile in sede di merito e di legittimità.

• art. 2932 c.c.

  Riguarda l'azione di adempimento coattivo (esecuzione in forma specifica) per contratti a obbligazioni di fare: la domanda ex art. 2932 era stata rigettata in primo grado per impossibilità del trasferimento; la Corte ha rilevato che quella pronuncia non rendeva inammissibile l'esame delle ulteriori domande risarcitorie successive.

• art. 163 c.p.c.

  art. 163 nn. 3 e 4 cod. proc. civ.

  Richiamato nella censura sulla presunta nullità dell'atto di chiamata; la Corte ha ritenuto che l'atto di chiamata conteneva la causa petendi e il petitum essenziali e che le eccezioni avanzate attenevano al merito.

• art. 112 c.p.c.

  Riguarda l'omessa pronuncia di questioni rilevanti: la Corte ha escluso violazione dell'art. 112, perché la Corte d'appello ha esaminato le questioni pertinenti e ha motivato compiutamente le sue scelte, non sussistendo un omesso esame rilevante.

• art. 1453 c.c.

  Norma sulla risoluzione del contratto per inadempimento: la Corte ha valutato che il termine per il pagamento non era stato qualificato come essenziale e che, considerati i pagamenti effettuati e il comportamento delle parti, non poteva ritenersi preponderante l'inadempimento del promissario acquirente.

• art. 1454 c.c.

  Regola le modalità di domanda risarcitoria e risolutoria: utilizzata nel ragionamento sulle domande proposte e sulla loro tempestività/ammissibilità.

• art. 1458 c.c.

  Richiamata nelle doglianze di chi chiedeva la restituzione del bene alla proprietaria; la Corte ha ritenuto la questione superata dalla pronuncia definitiva eseguita nel frattempo.

• art. 100, 101, 102 c.p.c.

  artt. 100, 101, 102 cod. proc. civ.

  Richiamati nelle censure processuali relative alla decisione del giudice di chiamare il terzo; la Corte ha ritenuto che le valutazioni di opportunità spettino al giudice di merito e siano sindacabili limitatamente ai vizi di diritto, non emersi nel caso.

• art. 1362 e 1366 c.c.

  artt. 1362, 1366 cod. civ.

  Richiamati in relazione alla valutazione dell'atto e delle prove/documenti; la Corte ha ritenuto che la motivazione di merito della Corte d'appello fosse adeguata e non apparente.

• art. 1183 c.c.

  Norma sul risarcimento del danno per inadempimento: evocata nelle censure incidentali ma non ritenuta idonea a ribaltare le conclusioni di merito già motivate dalla Corte d'appello.

Massime di principio

• Se un terzo acquista l'immobile oggetto di un contratto preliminare, il giudice può chiamarlo in causa ai sensi dell'art. 107 c.p.c. e considerarlo successore nel diritto controverso ai sensi dell'art. 111 c.p.c.; tale scelta discrezionale del giudice è difficile da sindacare in sede di appello e Cassazione salvo vizi di diritto.
• La qualificazione del termine contrattuale come essenziale è determinante per la risoluzione di diritto: in assenza di clausola di essenzialità o di comportamento che renda il termine essenziale, pagamenti successivi e la consistenza dell'adempimento parziale possono escludere la risoluzione per inadempimento del compratore.
• La mancata accatastamento di un fabbricato non sempre impedisce il rogito, ma grava sull'acquirente oneri, costi e rischi maggiori; la mancanza catastale può essere motivo di criticità per il notaio e per il valore fiscale, e quindi incide nella valutazione del comportamento delle parti.
• Le modifiche delle domande nel corso del giudizio (mutatio libelli) e le domande risarcitorie introdotte tardivamente possono essere dichiarate inammissibili se non adeguatamente fondate e tempestive; il giudice di merito deve valutare la tempestività e la rilevanza delle nuove allegazioni.
• La Corte di merito deve argomentare in modo analitico la comparazione degli inadempimenti reciproci nei contratti sinallagmatici: per pronunciare la risoluzione occorre valutare quale inadempimento sia prevalente in termini di gravità e incidere sul sinallagma.
• Le questioni processuali sull'integrazione del contraddittorio e sulla legittimazione passiva del terzo chiamato restano nel perimetro della discrezionalità del giudice di merito e richiedono censure specifiche e pertinenti per essere accolte in Cassazione.