Cassazione Civile, Ordinanza n. 14888/2026 del 18/05/2026

Esito

La controversia

La controversia nasce da un immobile consegnato in pendenza di costruzione in base ad un accordo collegato ad una futura vendita e ad una originaria regolazione di godimento dell'immobile. L'attore sosteneva di aver concesso l'occupazione a titolo di locazione e, dopo la costruzione e la successiva vicenda successoria, chiedeva il rilascio del bene e un'indennità di occupazione. La convenuta deduceva invece di aver posseduto l'immobile in modo continuo, pacifico e palese uti domina dal 1982 e, in via riconvenzionale, chiedeva l'accertamento dell'usucapione ventennale. La Corte d'appello, dopo un primo rinvio della Cassazione, ha ritenuto che il rapporto tra la convenuta e l'immobile fosse detentivo fino al decesso del marito, e che la stessa non avesse provato un'interversione del possesso; ha poi qualificato il rapporto originario come vendita di cosa futura, affermando che il marito era divenuto proprietario e possessore al momento della venuta ad esistenza del bene, con conseguente difetto di legittimazione dell'attore a chiedere il rilascio. La ricorrente ha censurato tale decisione sostenendo che la Corte territoriale aveva applicato erroneamente l'art. 1141, comma 2, c.c. invece dell'art. 1146, comma 1, c.c.: essendo il marito possessore del bene e lei sua erede, avrebbe dovuto sommarsi il possesso del de cuius a quello della vedova senza necessità di provare l'interversione; la posizione pregressa di detentrice per convivenza familiare sarebbe stata superata dalla successione universale nel possesso.

La decisione

La Cassazione ha accolto il ricorso. Ha affermato che, una volta qualificato il rapporto come vendita di cosa futura con immediata consegna del bene in funzione del trasferimento finale, il marito del de cuius era divenuto possessore uti dominus dal momento in cui l'immobile è venuto ad esistenza. Di conseguenza, la moglie, quale erede, è succeduta nel possesso ex art. 1146, comma 1, c.c., senza dover provare l'interversione ex art. 1141, comma 2, c.c., che opera solo quando si succede a un detentore e non a un possessore. La sentenza impugnata è stata quindi cassata in relazione al motivo accolto e la causa è stata rinviata alla Corte d'appello di Brescia, in diversa composizione, per accertare la data di venuta ad esistenza del bene e verificare se da tale momento fosse maturato il ventennio utile all'usucapione prima del giudizio introdotto nel 2006, oltre che per le spese di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1141, comma 2, c.c.

  la regola sull'interversione del possesso del detentore non si applica quando il successore universale subentra nel possesso di un soggetto che era già possessore; opera solo se si succede a un detentore.

• art. 1146, comma 1, c.c.

  l'erede succede nel possesso del de cuius e può unire il proprio possesso a quello del defunto ai fini dell'usucapione, senza necessità di prova dell'interversione se il de cuius era possessore.

• art. 1146 c.c.

  richiamato per la successione nel possesso da parte dell'erede e per la continuità del possesso utile ad usucapire.

Massime di principio

• Quando la consegna del bene avviene in esecuzione di un accordo funzionalmente diretto al trasferimento della proprietà o di un diritto reale, occorre distinguere, ai fini dell'usucapione, se il rapporto attribuisca mera detenzione o possesso: la qualificazione del contratto incide sull'animus possidendi e va accertata in concreto.
• Se il soggetto che riceve il bene in godimento lo detiene inizialmente in forza di una convenzione collegata al trasferimento futuro, ma il titolo negoziale prevede un effetto traslativo del possesso coerente con la finalità attributiva, la detenzione può trasformarsi in possesso dal momento in cui il bene viene ad esistenza o si produce l'effetto traslativo pattuito.
• Il successore universale non deve provare l'interversione del possesso quando succede a un possessore: la necessità di interversione riguarda la successione a un detentore, non la successione a chi era già possessore.
• Ai fini del decorso dell'usucapione, il giudice di merito deve individuare il momento iniziale del possesso utile, in particolare la data di venuta ad esistenza del bene nelle ipotesi di vendita di cosa futura o di accordi equivalenti, perché da quel momento decorre il termine ventennale.

Come è indicizzato