Cassazione Civile, Sentenza n. 24051/2022 del 03/08/2022

Esito

La controversia

La Grema s.a.s. ha impugnato la sentenza del Tribunale di Padova che, confermando il Giudice di pace, aveva negato il diritto alla provvigione per la mediazione nella vendita di un immobile a Cadoneghe. In primo grado il Giudice di pace aveva escluso il nesso causale tra l'opera del mediatore e la conclusione dell'affare; in appello il Tribunale ha invece ritenuto che, anche se fosse provata l'attività di mediazione, il collaboratore che aveva fatto visionare l'immobile (Alessandro Pietrobon) non risultava iscritto nell'albo/registro dei mediatori, per cui la società non poteva pretendere la provvigione. La Grema ha dedotto quattro motivi: (i) violazione dell'art. 2909 c.c. per previa pronuncia sulla inesigibilità della provvigione e preclusione del motivo; (ii) violazione dell'art. 112 c.p.c. per pronuncia ultra petita in relazione all'iscrizione del collaboratore; (iii) omesso esame di fatto decisivo e insufficiente considerazione delle attività complessive svolte dalla società (valutazione immobile, promozione, pubblicità, raccolta dichiarazioni di interesse, consulenza); (iv) violazione delle norme sulla registrazione dei mediatori societari (L. 39/1989, art. 3 comma 5 e art. 1755 c.c.), sostenendo che per le società è sufficiente l'iscrizione del legale rappresentante o di un preposto e non del singolo collaboratore che svolge attività accessoria.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato i primi due motivi (procedurali) e ha accolto il terzo e il quarto motivo. Ha ritenuto che il Tribunale avesse valutato solo l'attività del collaboratore che aveva mostrato l'immobile, senza esaminare la complessiva attività di mediazione svolta e allegata dalla società. Ha precisato che, anche nel regime introdotto dal D.lgs. 59/2010, l'obbligo di iscrizione nel registro delle imprese riguarda soltanto coloro che svolgono attività di mediazione 'in senso proprio' con atti di rilevanza esterna; le attività accessorie o strumentali svolte da collaboratori per conto della società non richiedono l'iscrizione del singolo e non precludono il diritto della società alla provvigione se provato il nesso di causalità. Perciò la sentenza impugnata è cassata nei punti accolti e la causa è rinviata al Tribunale di Padova, in persona di diverso Magistrato, anche per la regolazione delle spese di legittimità.

Norme richiamate

• D.lgs. 59/2010, art. 73

  ad ogni effetto di legge, i richiami al ruolo contenuti nella legge 3 febbraio 1989, n. 39, si intendono riferiti alle iscrizioni previste dal presente articolo nel registro delle imprese o nel repertorio delle notizie economiche e amministrative (REA)

  La soppressione del ruolo è stata ricondotta alla disciplina delle iscrizioni nel registro delle imprese; i richiami alla precedente legge devono intendersi riferiti a tali iscrizioni, mantenendo comunque l'obbligo d'iscrizione per chi svolge attività mediatizia in senso proprio

• Legge 3 febbraio 1989, n. 39, art. 6

  hanno diritto alla provvigione soltanto coloro che sono iscritti nei ruoli

  Va interpretata alla luce del D.lgs. 59/2010: diritto alla provvigione riconosciuto a chi risulti iscritto nei registri camerali, ma l'iscrizione è richiesta solo per chi svolge attività di mediazione in senso proprio

• D.M. 26.10.2011 (regolamento attuativo), artt. 2 e 3

  Regolamentano le modalità di presentazione della SCIA e la sezione 'Mediatori' del registro imprese; confermano che l'iscrizione riguarda titolari, legali rappresentanti, preposti e coloro che svolgono attività per conto dell'impresa che assumono carattere di mediazione in senso proprio

• Codice Civile, art. 1755

  Norma in tema di mediazione che si colloca nel quadro delle regole civilistiche richiamate in materia di provvigioni e agenti di affari in mediazione

• Codice Civile, art. 2909

  Richiamato in relazione agli effetti del giudicato interno e alla eventuale preclusione di questioni già decise in primo grado

• Codice di Procedura Civile, art. 346 e art. 360

  Art. 346 c.p.c. sulla riproposizione delle questioni nel nuovo giudizio e deduzione in appello; art. 360 indicante i motivi di cassazione (compresi omesso esame di fatto decisivo e violazioni di norme processuali)

• Direttiva 2006/123/CE

  Richiamata nella motivazione per spiegare la ratio del D.lgs. 59/2010: liberalizzazione dei servizi e riduzione delle barriere all'esercizio dell'attività, senza però eliminare la necessità di iscrizione per chi esercita la mediazione in senso proprio

• D.lgs. 385/1993 (T.U. bancario), art. 128-novies e D.lgs. 141/2010 art. 17

  Richiami comparativi sul regime della mediazione creditizia: i collaboratori devono possedere requisiti di onorabilità e talvolta iscrizione, ma l'obbligo d'iscrizione sussiste solo se intrattengono contatti con il pubblico per conto dell'imprenditore

Massime di principio

• Il requisito dell'iscrizione nel registro delle imprese (o repertorio REA) riguarda soltanto chi svolge attività di mediazione in senso proprio, ossia compie atti a rilevanza esterna e impegnativi per l'impresa; i collaboratori che svolgono funzioni accessorie o strumentali (es. accompagnamento per visite, contatti telefonici esecutivi) non necessitano di iscrizione personale per far valere il diritto alla provvigione della società
• Nella valutazione del diritto alla provvigione occorre esaminare la complessiva attività di mediazione svolta (promozione, pubblicità, valutazione dell'immobile, raccolta manifestazioni d'interesse, assistenza nelle trattative) e non limitarsi a un singolo atto materiale come la visita dell'immobile
• Se il primo giudice ha deciso la causa su un fatto preliminare (es. insussistenza del nesso causale) senza esprimersi sulle altre condizioni per la provvigione, tali questioni non sono automaticamente precluse e possono essere esaminate in appello; la parte vittoriosa in primo grado deve tuttavia riproporle chiaramente in appello per evitare la presunzione di rinuncia
• L'appello incidentale è necessario solo quando la parte vittoriosa in primo grado intende rimettere in discussione eccezioni che siano state espressamente e negativamente decidate nel provvedimento di primo grado
• In casi analoghi conviene documentare fin dall'inizio l'insieme delle attività svolte dall'impresa di mediazione (SCIA/registro imprese, campagne pubblicitarie, contatti e trattative, incarichi, documentazione delle visite e dei contatti), nonché il nesso di causalità tra l'attività e la conclusione dell'affare
• In caso di società di mediazione, occorre assicurarsi che la SCIA e le dichiarazioni al registro delle imprese indicano il soggetto o i preposti competenti; tuttavia l'assenza dell'iscrizione del singolo collaboratore non è automaticamente decisiva se si prova che la prestazione del collaboratore era strumentale all'attività societaria