Cassazione Civile, Ordinanza n. 23600/2023 del 02/08/2023

Esito

La controversia

I venditori avevano incaricato un notaio di rogare la compravendita di un immobile gravato da mutuo ipotecario. Nell'atto di vendita il prezzo risultava regolato in parte con un modesto pagamento immediato e per la parte residua mediante accollo del mutuo da parte dell'acquirente; i venditori avevano anche rilasciato quietanza per saldo prezzo e rinunciato all'ipoteca legale. Dopo il rogito scoprirono di non essere stati liberati dal debito verso la banca mutuante, continuarono a ricevere richieste di pagamento e subirono segnalazioni pregiudizievoli. Agirono quindi contro il notaio per omessa informazione e responsabilità professionale, sostenendo che il professionista avrebbe dovuto avvertirli della differenza tra accollo interno e accollo liberatorio e degli adempimenti necessari per ottenere la liberazione dal mutuo. Il ricorso per cassazione deduceva violazione e falsa applicazione dell'art. 1176, comma 2, c.c., dell'art. 2236 c.c. e dell'art. 42 del codice deontologico notarile, censurando la sentenza d'appello per avere limitato il dovere di consiglio del notaio ai soli casi di ambiguità dell'atto o di contrasto con la volontà delle parti, e per aver escluso la responsabilità nonostante la redazione dell'atto facesse apparire i venditori come già liberati dal debito.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso. Ha ritenuto che il dovere di consiglio del notaio, espressione della diligenza professionale e della buona fede oggettiva, non si esaurisce nel mero controllo formale dell'atto né opera solo in presenza di clausole ambigue o di difformità evidenti tra testo e volontà delle parti. In una compravendita di immobile gravato da mutuo, il notaio deve informare i clienti sugli effetti giuridici dell'accollo e sulle condizioni necessarie perché si realizzi una effettiva liberazione del debitore originario, soprattutto quando il testo dell'atto e le clausole inserite possono indurre a ritenere erroneamente già avvenuta la liberazione. La sentenza d'appello è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma in diversa composizione, che dovrà riesaminare la responsabilità del notaio e provvedere anche sulle spese.

Norme richiamate

• art. 1176, comma 2, c.c.

  richiamato come parametro della diligenza professionale del notaio

• art. 2236 c.c.

  richiamato in tema di responsabilità del prestatore d'opera intellettuale per problemi tecnici di speciale difficoltà

• art. 42 del codice deontologico notarile

  interpretato come espressivo di doveri di informazione, consiglio e chiarimento del notaio verso le parti

• art. 1375 c.c.

  richiamato per fondare il dovere di buona fede oggettiva quale criterio integrativo delle prestazioni contrattuali

• art. 2817 n. 1 c.c.

  richiamato in relazione alla funzione di tutela dell'ipoteca legale per l'alienante sul prezzo non riscosso

Massime di principio

• Il notaio incaricato della stipula di una compravendita non può limitarsi alla mera redazione dell'atto e al controllo formale delle dichiarazioni, ma deve compiere anche l'attività di consiglio e di informazione necessaria a garantire la serietà e la certezza degli effetti pratici perseguiti dalle parti.
• Il dovere di consiglio del notaio, fondato sulla diligenza professionale e sulla buona fede oggettiva, riguarda anche gli effetti tecnici dell'operazione negoziale che una parte non è in grado di cogliere senza specifica competenza, come la differenza tra accollo interno e accollo liberatorio.
• L'obbligo informativo del notaio non è circoscritto ai casi di clausole ambigue o di manifesta difformità tra testo contrattuale e volontà dichiarata, ma sussiste ogni volta che, in base al contenuto dell'atto, le parti possano essere indotte in errore circa gli effetti giuridici dell'operazione e gli adempimenti necessari per conseguirli.
• Quando l'atto notarile inserisce clausole che fanno apparire già soddisfatto il prezzo o rinunciata una garanzia dell'alienante, il professionista deve chiarire se tali effetti siano realmente immediati o subordinati a successivi adempimenti verso terzi, se ciò è necessario per evitare una falsa rappresentazione della liberazione dal debito.

Come è indicizzato