Parere n. 1842/2026 - Consiglio Di Stato, Sezione 1

Impugnazione della disciplina urbanistica sull’uso temporaneo degli studentati

Il Consiglio di Stato esamina il ricorso straordinario proposto da una società contro la deliberazione del Consiglio comunale di Firenze n. 6 del 13 marzo 2023, di adozione del nuovo piano strutturale e del nuovo piano operativo. La controversia riguarda la riduzione, per gli immobili dell’articolazione d’uso “3f”, del periodo di utilizzo temporaneo a fini turistico-ricettivi da tre mesi annui a sessanta giorni nei soli mesi di luglio e agosto.

Fatti e censure

La società aveva ottenuto il permesso di costruire n. 1164 del 18 maggio 2021 per realizzare, nell’area ex FIAT di Novoli, un edificio direzionale con funzione di studentato; i lavori risultavano in fase di finitura nel giugno 2023. La disciplina previgente consentiva l’utilizzo temporaneo degli immobili “3f” per un massimo di tre mesi annui, anche non consecutivi, come case per ferie e ostelli. L’art. 19, comma 4.2, delle nuove NTA ha ridotto tale periodo a sessanta giorni nei mesi di luglio e agosto.

La società ha sostenuto che l’art. 8 delle NTA, relativo all’efficacia e al regime transitorio, escludesse l’applicazione delle misure di salvaguardia agli interventi in corso o già assentiti; ha contestato inoltre la riduzione del periodo turistico-ricettivo, invocando l’affidamento riposto nella disciplina precedente e le conseguenze sulle modalità di gestione economica dello studentato. Il 26 giugno 2023 aveva presentato osservazioni al piano, chiedendo il ripristino della disciplina previgente o, in subordine, l’esclusione degli studentati già in costruzione.

Valutazione dell’interesse all’impugnazione

La Sezione richiama il principio per cui le prescrizioni urbanistiche sono immediatamente impugnabili solo quando incidono concretamente e attualmente sulla posizione del ricorrente e l’eventuale annullamento può procurargli un’utilità effettiva. Un interesse dipendente da eventi futuri e incerti non è sufficiente. Il principio è coerente con Cons. Stato, Sez. IV, 13 luglio 2010, n. 4545, e con Cons. Stato, Sez. IV, 26 febbraio 2024, n. 1861, secondo cui l’interesse all’impugnazione dello strumento urbanistico presuppone un intervento edilizio concreto, e non la sola intenzione di costruire.

Nel caso in esame, il permesso di costruire e l’avvio dei lavori qualificavano la posizione della società rispetto alla realizzazione dell’edificio, ma la censura riguardava la futura gestione dello studentato come ostello. La Sezione distingue i due piani: il permesso di costruire attiene alla trasformazione edilizia e alla conformità urbanistico-edilizia dell’immobile; la SCIA relativa all’attività ricettiva attiene invece all’avvio e all’esercizio dell’attività economica. Dagli atti non risultava che il permesso autorizzasse l’attività commerciale di ostello, né che, alla data di proposizione del ricorso, la società avesse presentato la relativa SCIA o fosse destinataria di un provvedimento che limitasse l’attività.

La lesione era quindi subordinata sia all’interpretazione dell’art. 8 delle NTA sul regime di salvaguardia, sia alla futura applicazione dell’art. 19, comma 4.2. La prospettazione mirava, in assenza di un atto applicativo, a ottenere una pronuncia preventiva sull’interpretazione e sull’applicazione futura delle disposizioni urbanistiche. Le osservazioni al piano non rendevano attuale l’interesse: sono uno strumento di partecipazione al procedimento e non sostituiscono un provvedimento che concretizzi la limitazione.

Vicenda applicativa successiva e conclusione

La Sezione rileva che la società presentò la SCIA per l’avvio dell’attività estiva di ostello il 6 febbraio 2024 e che il Comune, con provvedimento SUAP del 19 marzo 2024, le ordinò di conformarla limitando l’attività ai mesi di luglio e agosto. Tale provvedimento, successivo al ricorso straordinario, costituì l’atto che impose concretamente la limitazione. La sentenza del T.A.R. Toscana, Sez. II, 16 gennaio 2025, n. 57, acquisita d’ufficio, ne accertò l’illegittimità, ritenendo che la SCIA fosse commerciale e non edilizia, che non comportasse trasformazioni dei luoghi e che l’art. 103 della legge regionale Toscana n. 65 del 2014 non potesse essere utilizzato per anticipare gli effetti della disciplina urbanistica adottata sull’attività di gestione dello studentato.

La carenza dell’interesse concreto e attuale al momento della proposizione è dirimente. La Sezione dichiara pertanto inammissibile il ricorso straordinario, senza esaminare nel merito le censure relative all’affidamento e al regime transitorio.