Cassazione Civile, Ordinanza n. 13305/2026 del 08/05/2026

Esito

La controversia

La vicenda nasce da un contratto preliminare di compravendita avente ad oggetto un appartamento, un’autorimessa e una cantina, stipulato tra due società. La promissaria acquirente aveva pagato il prezzo e, a fronte dell’inadempimento della promittente venditrice, aveva ottenuto dal Tribunale una pronuncia ex art. 2932 c.c. resa in giudizio sommario, con ordine di cancellazione delle ipoteche gravanti sugli immobili. La pronuncia non fu impugnata e passò in giudicato. Dopo la dichiarazione di fallimento della promittente venditrice, la stessa promissaria acquirente chiese al giudice delegato di ordinare la cancellazione delle ipoteche ai sensi dell’art. 108, comma 2, l. fall., ma l’istanza fu rigettata; il reclamo ex art. 26 l. fall. fu a sua volta respinto dal tribunale. In cassazione la ricorrente dedusse, con il primo motivo, violazione dell’art. 108, comma 2, l. fall., sostenendo che il giudice delegato avrebbe dovuto cancellare le ipoteche solo perché il preliminare era opponibile al fallimento, a prescindere dal fatto che il trasferimento del bene fosse avvenuto prima o durante la procedura concorsuale. Con il secondo motivo dedusse violazione dell’art. 72 l. fall., anche in relazione agli artt. 1351 e 2932 c.c., lamentando che il tribunale avesse escluso la pendenza del rapporto al momento dell’apertura del fallimento.

La decisione

La Corte ha rigettato entrambi i motivi. Ha ritenuto che l’art. 108, comma 2, l. fall. non si applica al caso in cui il trasferimento dell’immobile sia avvenuto prima della dichiarazione di fallimento e al di fuori della liquidazione concorsuale; ha richiamato il sopravvenuto arresto delle Sezioni unite che limita il potere di purgazione alle sole vendite competitive inserite nella procedura fallimentare. Ha inoltre escluso la fondatezza della questione di legittimità costituzionale prospettata, osservando che non vi è disparità di trattamento tra chi ottiene il trasferimento prima del fallimento e chi ottiene l’esecuzione del preliminare nel corso della procedura, e che la presenza dell’ipoteca opponibile non dipende dal fallimento. Sul secondo motivo ha rilevato che nel provvedimento ex art. 2932 c.c. non risultava posta alcuna condizione sospensiva relativa alla preventiva cancellazione delle ipoteche; comunque, anche la mera pendenza del rapporto al momento del fallimento non sarebbe sufficiente a fondare il potere del giudice delegato di disporre la cancellazione dell’ipoteca. Non essendosi costituita la parte intimata, non sono state liquidate spese. È stato altresì dato atto dei presupposti per il versamento dell’ulteriore contributo unificato.

Norme richiamate

• art. 2932 c.c.

  La pronuncia costitutiva che tiene luogo del contratto definitivo può trasferire il bene in esecuzione del preliminare; nel caso concreto l’ordinanza era già passata in giudicato, ma ciò non comporta, di per sé, il potere del giudice delegato di cancellare le ipoteche ex art. 108 l. fall.

• art. 108, comma 2, legge fall.

  Il potere di cancellazione delle ipoteche è limitato alle vendite effettuate nell’ambito della procedura concorsuale; non si estende ai trasferimenti avvenuti prima del fallimento e fuori dalla liquidazione concorsuale.

• art. 107 legge fall.

  Le vendite rilevanti ai fini della purgazione sono quelle competitive, aperte al mercato dei potenziali interessati, svolte secondo le regole della procedura concorsuale.

• art. 72 legge fall.

  La mera pendenza del rapporto al momento dell’apertura del fallimento non è sufficiente, da sola, a legittimare l’ordine di cancellazione dell’ipoteca da parte del giudice delegato.

• artt. 1351 e 2932 c.c.

  Richiamati per contestare la qualificazione del rapporto come pendente; la Corte osserva che, nel caso concreto, il trasferimento era già stato disposto con provvedimento anteriore al fallimento e senza condizioni sospensive ulteriori.

• art. 702-ter c.p.c.

  La decisione costitutiva era stata resa all’esito di un giudizio sommario di cognizione, ma tale dato processuale non incide sulla non applicabilità dell’art. 108, comma 2, l. fall.

• art. 26 legge fall.

  È il rimedio esperito contro il rigetto dell’istanza al giudice delegato.

• art. 380-bis.1 c.p.c.

  Norma sul rito camerale di trattazione del ricorso in cassazione.

• art. 118 disp. att. c.p.c.

  Richiamato per rinviare all’ampia motivazione delle Sezioni unite sul punto.

• art. 13, comma 1-quater, d.P.R. n. 115 del 2002

  In caso di rigetto del ricorso, sussistono i presupposti per l’ulteriore importo a titolo di contributo unificato, se dovuto.

Massime di principio

• L’art. 108, comma 2, l. fall. attribuisce al giudice delegato un potere di cancellazione delle ipoteche solo in connessione con vendite effettuate nell’ambito della procedura concorsuale e secondo le regole proprie della liquidazione competitiva.
• Il trasferimento del bene avvenuto prima della dichiarazione di fallimento e fuori dalla procedura concorsuale non consente di applicare il meccanismo di purgazione delle ipoteche previsto per le vendite fallimentari.
• La semplice opponibilità del contratto preliminare o la mera pendenza del rapporto al momento del fallimento non bastano, da sole, a fondare il potere del giudice delegato di ordinare la cancellazione dell’ipoteca.
• Quando il provvedimento che tiene luogo del contratto definitivo non subordina il trasferimento alla preventiva cancellazione delle ipoteche, tale cancellazione non può essere considerata condizione del trasferimento stesso.

Come è indicizzato