Cassazione Civile, Sentenza n. 26689/2020 del 24/11/2020

Esito

La controversia

Controversia relativa a un contratto preliminare di compravendita (1.6.2004) di un appartamento e garage a Viserba (Rimini). Il promissario acquirente (Baccari) chiedeva la pronuncia ex art. 2932 c.c. per il trasferimento della proprietà al prezzo risultante dalla determinazione comunale (più bassa rispetto al prezzo pattuito), avendo versato caparra. Il venditore (Pierani) deduceva illegittimità degli atti amministrativi comunali (convenzione ex art. 35 legge 865/1971 stipulata solo il 20.12.2005, dopo il rilascio delle concessioni) e contestava l'operatività della clausola sostitutiva che rideterminava il prezzo, sostenendo altresì di non dover stipulare il rogito al prezzo aggiornato dal Comune; in via riconvenzionale chiedeva la risoluzione del preliminare e risarcimento danni.

La decisione

Tribunale di Rimini (sent. 1322/2010) aveva accolto la domanda ex art. 2932 c.c. e trasferito la proprietà a favore di Baccari subordinatamente al pagamento del saldo a un importo inferiore rispetto al preliminare (euro 150.242,35 più euro 5.440,50 per opere extracapitolato). Corte d'Appello di Bologna (sent. 376/2016) ha confermato integralmente la sentenza di primo grado, rigettando l'appello di Pierani e l'appello incidentale, ritenendo legittimi gli atti amministrativi comunali, legittima l'operatività della sostituzione automatica della clausola determinativa del prezzo (ope legis) in virtù della natura pubblicistica dell'operazione e che le censure procedurali di Pierani fossero generiche o non autosufficienti. La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso di Pierani, ritenendo infondati i motivi (procedurali e di merito), confermando la legittimità della convenzione comunale e dell'operatività dell'art. 1339 c.c. sulla sostituzione della clausola; ha inoltre ritenuto implicito il rigetto della domanda di risarcimento dei danni per mancanza di inadempimento del promissario acquirente. Pierani è stato condannato alle spese di giudizio in Cassazione.

Norme richiamate

• art. 2932 cod. civ.

  Fondamento della domanda di trasferimento della proprietà in applicazione del preliminare; utilizzato dal compratore per ottenere il trasferimento subordinato al pagamento del prezzo 'rideterminato'.

• art. 189 cod. proc. civ.

  Principio per cui, rimessa la causa in decisione anche per questione pregiudiziale, il giudice può decidere l'intera causa; la mancata specifica richiamata dall'attore non invalida il processo salvo necessità di ammissione di prove.

• art. 35 legge 22.10.1971 n. 865

  Attribuisce al Comune la determinazione dei criteri per i prezzi di cessione degli alloggi in edilizia convenzionata; gli atti amministrativi emanati in forza di tale delega hanno carattere imperativo e possono sostituire di diritto clausole negoziali incongrue (richiamata come base della validità della convenzione comunale).

• art. 1339 cod. civ.

  Principio della sostituzione automatica (ope legis) della clausola negoziale con una norma imperativa: la clausola contrattuale che determini il prezzo viene sostituita dal contenuto della norma amministrativa imperativa (conseguente operatività del minor prezzo convenzionale).

• art. 1419 cod. civ.

  Riferimento giurisprudenziale richiamato nel contesto della nullità parziale della clausola difforme da norme imperative e della relativa sostituzione di diritto, in combinazione con l'art. 1339 c.c.

• art. 18 d.p.r. n. 380/2001

  Richiamato dal ricorrente per sostenere l'illegittimità dell'iter amministrativo; la Corte ha ritenuto invece che la sostituzione automatica della clausola non fosse subordinata ad un procedimento amministrativo diverso da quello effettivamente seguito e che gli atti fossero legittimi.

• art. 112 cod. proc. civ.

  Richiamato con riferimento al presunto vizio di omessa pronuncia sulla domanda di risarcimento: la Corte ha ritenuto che il rigetto implicito dell'azione per danni fosse contenuto nelle statuizioni sulla mancanza di inadempimento.

• art. 360 cod. proc. civ.

  Norma invocata come base formale dei motivi di cassazione (vizi di legittimità), i quali sono stati ritenuti infondati/inammissibili per genericità o mancata autosufficienza.

• art. 13 d.p.r. 30.5.2002 n. 115

  Normativa sui contributi unificati menzionata in relazione all'ulteriore importo dovuto dal ricorrente, con accertamento dei presupposti processuali per il versamento.

Massime di principio

• Se una convenzione comunale prevista dalla legge n. 865/1971 legittimamente determina un prezzo di cessione inferiore, la clausola contrattuale privata che fissa un prezzo diverso può essere sostituita di diritto (art. 1339 c.c.), consentendo all'acquirente di ottenere il trasferimento pagando il prezzo convenzionale.
• Contestazioni generiche dell'illegittimità di atti amministrativi (es. mera indicazione del differimento temporale della convenzione rispetto alle concessioni) non sono sufficienti: l'illegittimità deve essere allegata e provata in modo preciso e circostanziato per ottenere la disapplicazione o la responsabilità dell'ente.
• Sul piano processuale, la mancata indicazione/precisazione delle conclusioni o la mancata riproposizione di istanze istruttorie in sede di precisazione delle conclusioni può comportare la perdita della possibilità di farle valere in appello o cassazione (principio di autosufficienza e necessario dettaglio del motivo).
• La domanda di risarcimento danni richiede l'accertamento di un inadempimento attribuibile alla controparte: se il giudice rigetta la domanda principale per assenza di inadempimento, viene meno il presupposto per l'accoglimento della domanda di danno (rigetto implicito o esplicito).
• Quando la determinazione del prezzo dipende da norme imperativi o atti di natura pubblicistica, la giurisprudenza tende a valorizzare l'effetto sostitutivo delle norme amministrative sulle clausole negoziali concordate privatamente, specie in materia di edilizia convenzionata.