Cassazione Civile, Ordinanza n. 22173/2023 del 24/07/2023

Esito

La controversia

La controversia nasce dall’opposizione proposta dalla società proprietaria avverso l’indennità definitiva di esproprio determinata per un terreno sito in Roma, espropriato per pubblica utilità. La società sosteneva che l’area dovesse essere valutata come edificabile, perché inserita nel PRG in un ambito urbanistico con destinazione a "città da ristrutturare" e tessuti prevalentemente per attività, con indice di edificabilità e utilizzazione connessa ai capannoni industriali già presenti. Roma Capitale resisteva affermando che il terreno ricadeva in zona omogenea N – verde pubblico –, quindi destinata a verde e servizi pubblici, non edificabile per iniziativa privata; in ogni caso, secondo l’ente, si trattava di area pertinenziale o adibita a parcheggi aperti, senza cubatura residua e quindi non valutabile come bene edificabile. In cassazione Roma Capitale ha dedotto, con due motivi, violazione dell’art. 115 c.p.c. e della disciplina urbanistica comunale, nonché omesso esame di fatti decisivi: la Corte d’appello avrebbe erroneamente ritenuto edificabile l’area senza considerare le contestazioni sulla sua inclusione in zona N-verde pubblico e sulla sua effettiva destinazione pertinenziale; inoltre avrebbe falsamente applicato il nuovo PRG, gli artt. 83-85 NTA e gli artt. 32 e 40 del d.P.R. 327/2001, qualificando come edificabile un’area che, per esaurimento della cubatura e funzione pertinenziale, doveva essere trattata come non edificabile o assimilabile ad area agricola.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto congiuntamente i due motivi di ricorso, ritenendoli fondati. Ha cassato l’ordinanza della Corte d’appello di Roma nei limiti della motivazione e ha rinviato alla medesima Corte in diversa composizione anche per la regolazione delle spese. La Cassazione ha osservato che la decisione impugnata non aveva chiarito i criteri concreti utilizzati per attribuire all’area una natura edificabile e per calcolarne l’indennità, senza specificare in che misura fosse ravvisabile un’effettiva edificabilità di fatto. Ha inoltre rilevato che la mera decadenza del precedente strumento attuativo non comporta automaticamente l’edificabilità dell’area, dovendo essere verificata la concreta attitudine edilizia secondo la disciplina delle aree bianche e i criteri dell’edificabilità di fatto. In sostanza, la Corte territoriale avrebbe dovuto accertare in modo puntuale la destinazione urbanistica effettiva del suolo e la sua concreta sfruttabilità edificatoria, anziché desumerne automaticamente la natura edificabile.

Norme richiamate

• art. 115 c.p.c.

  È stata invocata come norma asseritamente violata per omesso corretto apprezzamento delle contestazioni e del materiale probatorio rilevante.

• artt. 83-85 NTA del nuovo PRG di Roma Capitale

  Richiamati per sostenere che la disciplina urbanistica dell’area non consentiva la qualificazione automatica del suolo come edificabile.

• artt. 32 e 40 d.P.R. 8 giugno 2001, n. 327

  Richiamati come norme sul criterio di determinazione dell’indennità di espropriazione e sulla rilevanza della natura del bene espropriato.

• art. 4, ultimo comma, L. n. 10 del 1977

  Richiamato per affermare che, in caso di decadenza del vincolo, opera la disciplina delle aree prive di regolamentazione urbanistica e non un automatico ritorno alla preesistente situazione.

Massime di principio

• In materia di espropriazione, la qualificazione edificatoria di un suolo richiede la verifica congiunta della sua edificabilità legale e della sua concreta edificabilità di fatto, desunta da elementi oggettivi quali ubicazione, accessibilità, indici di fabbricabilità, infrastrutture e collegamenti.
• La mera appartenenza di un’area a un comparto urbanisticamente edificabile non basta, da sola, a imporre la sua valutazione come edificabile quando il vincolo di destinazione o le caratteristiche concrete del bene ne escludano la reale sfruttabilità edilizia.
• Le aree integralmente vincolate a usi pubblicistici, che precludono ai privati ogni trasformazione riconducibile alla nozione tecnica di edificazione, non possono essere trattate come edificabili ai fini indennitari.
• La decadenza del vincolo o del precedente strumento attuativo non comporta automaticamente la natura edificabile del suolo: occorre un accertamento specifico sulla concreta attitudine del terreno a essere sfruttato ediliziamente in rapporto alla disciplina urbanistica vigente e alle condizioni di fatto.
• Quando si determina l’indennità di espropriazione, il giudice deve indicare in modo chiaro i criteri seguiti per stimare il bene, dando conto della concreta utilizzabilità urbanistica dell’area e della effettiva edificabilità considerata.

Come è indicizzato