Cassazione Civile, Ordinanza n. 09414/2025 del 10/04/2025

Esito

La controversia

La controversia nasce da un incarico di mediazione immobiliare non esclusivo conferito da una società proprietaria di un immobile a un’agenzia, incarico finalizzato alla vendita di un appartamento. L’agenzia sosteneva di avere messo in relazione la futura acquirente con la venditrice e di aver fatto visitare l’immobile alla prima nel 2006; poi, nel 2009, la venditrice aveva concluso un preliminare con un diverso soggetto, il quale aveva nominato come terzo acquirente la ricorrente. L’agenzia chiedeva la provvigione anche alla ricorrente e alla venditrice. La ricorrente contestava il diritto alla provvigione, deducendo che: 1) il nesso causale tra la propria visita dell’immobile e l’affare concluso anni dopo era stato desunto solo da un fatto isolato e insufficiente; 2) la prima trattativa si era interrotta per ragioni autonome, anche per una proposta ritenuta illecita sul prezzo 'in nero'; 3) la successiva trattativa del 2009 era stata autonoma, svolta senza la mediazione dell’agenzia e con condizioni economiche diverse. Con il ricorso per cassazione denunciava violazione degli artt. 1754, 1755 e 2697 c.c., dell’art. 2729 c.c., degli artt. 116 e 132 c.p.c., oltre a omesso esame di fatti decisivi, sostenendo che la Corte d’appello avesse riconosciuto la provvigione sulla base di una mera messa in relazione tra le parti e non di una causalità adeguata tra attività mediatoria e conclusione dell’affare.

La decisione

La Corte di cassazione ha ritenuto fondati tutti e tre i motivi, riuniti per connessione, perché la Corte d’appello aveva riconosciuto la provvigione fondandosi su una mera relazione causale di tipo condizionalistico, valorizzando la visita dell’immobile e la messa in contatto, senza verificare in concreto se la conclusione del preliminare del 2009 fosse effetto di una causalità adeguata dell’opera del mediatore. La Suprema Corte ha ribadito che il diritto alla provvigione sorge solo quando l’affare concluso sia conseguenza dell’attività del mediatore in termini di causalità adeguata, non essendo sufficiente la sola messa in relazione delle parti né la mancata partecipazione del mediatore alle trattative finali. Ha quindi cassato la sentenza impugnata con rinvio alla Corte d’appello di Ancona, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 1754 c.c.

  Definisce il mediatore come colui che mette in relazione due o più parti per la conclusione di un affare; la norma ha funzione definitoria e non basta, da sola, a fondare il diritto alla provvigione.

• art. 1755 c.c.

  Il diritto alla provvigione sorge solo se la conclusione dell’affare è causalmente ricollegabile, in termini di causalità adeguata, all’attività del mediatore; non è sufficiente il mero contatto tra le parti.

• art. 1757, terzo comma, c.c.

  È richiamato per affermare che, se l’affare non si perfeziona validamente o è impedito da vizi che ne ostacolano l’attuazione definitiva, può venire meno il diritto al compenso.

• art. 2697 c.c.

  Richiamato nei motivi come norma sul riparto dell’onere probatorio, in relazione alla prova del nesso causale e dei presupposti del diritto alla provvigione.

• art. 2729 c.c.

  Richiamato in relazione al ricorso alle presunzioni semplici; la Corte di merito aveva fatto uso di un ragionamento presuntivo ritenuto inidoneo a provare da solo il nesso causale adeguato.

• art. 116 c.p.c.

  Richiamato per censurare la valutazione delle prove e l’uso delle presunzioni da parte del giudice di merito.

• art. 132 c.p.c.

  Richiamato per il profilo motivazionale, contestandosi l’insufficienza della motivazione sul nesso causale.

• art. 360, primo comma, n. 3, c.p.c.

  Base processuale dei motivi di violazione di legge.

• art. 360, primo comma, n. 4, c.p.c.

  Base processuale dei motivi relativi a nullità della sentenza/procedimento e vizi motivazionali dedotti come violazione di norme processuali.

• art. 360, primo comma, n. 5, c.p.c.

  Base processuale del motivo di omesso esame di fatti decisivi oggetto di discussione tra le parti.

• art. 1350 c.c.

  Richiamato nel passaggio in cui si afferma che l’affare deve essere validamente concluso con la forma scritta richiesta ad substantiam, specie per il preliminare di compravendita immobiliare.

• art. 1351 c.c.

  Richiamato insieme all’art. 1350 c.c. per la forma scritta del preliminare avente ad oggetto immobili.

Massime di principio

• Il diritto del mediatore alla provvigione presuppone non la mera messa in contatto delle parti, ma che la conclusione dell’affare sia effetto della sua attività secondo un criterio di causalità adeguata.
• La causalità richiesta dall’art. 1755 c.c. non coincide con la semplice condicio sine qua non: occorre verificare se, senza l’intervento del mediatore, l’affare non si sarebbe concluso o non si sarebbe concluso alle medesime condizioni essenziali.
• Il mediatore non deve necessariamente partecipare a tutte le trattative fino alla stipula finale; tuttavia, se dopo una prima fase negativa interviene una trattativa autonoma e indipendente, il nesso causale con l’opera iniziale può interrompersi e la provvigione non è dovuta.
• In presenza di successione di trattative, il giudice deve accertare in concreto la continuità tra l’attività del mediatore e il contratto poi concluso, senza limitarsi a valorizzare elementi isolati come la visita dell’immobile o un contatto iniziale.
• L’eventuale modifica di parti, prezzo o condizioni del contratto non esclude di per sé il diritto alla provvigione, ma impone una verifica sostanziale dell’identità dell’affare e del collegamento causale con l’opera intermediatrice.

Come è indicizzato