Cassazione Civile, Ordinanza n. 07673/2024 del 21/03/2024

Esito

La controversia

La controversia nasce dalla domanda proposta dal proprietario di un fondo sito nel Comune di San Cesareo contro il vicino confinante, per ottenere la demolizione delle parti di un fabbricato asseritamente realizzate in violazione delle norme edilizie, l'arretramento delle parti costruite a distanza inferiore a quella legale e la riduzione dell'altezza a quella massima consentita dal piano regolatore generale e dal regolamento edilizio vigenti. In fatto, si deduceva che il convenuto avesse costruito un manufatto adibito a garage in parziale difformità dal progetto approvato: una parte del piano, che avrebbe dovuto essere completamente interrata, fuoriusciva dal terreno sul confine per circa 1,6 metri; inoltre il fabbricato sarebbe stato posto a distanza inferiore ai 5 metri previsti dallo strumento urbanistico locale e avrebbe superato l'altezza massima consentita. Il Tribunale rigettava la domanda; la Corte d'appello confermava il rigetto, ritenendo che fabbricato e garage rispettassero la distanza di 5,15 metri dal confine, che la rampa garage scoperta non fosse computabile come costruzione e che la rampa coperta costituisse un volume tecnico irrilevante ai fini delle distanze; quanto alla maggiore altezza, riteneva che la violazione delle sole norme sull'altezza non desse luogo a riduzione in pristino ma solo, eventualmente, a risarcimento del danno, non richiesto, e comunque mancava prova del pregiudizio. Le ricorrenti hanno denunciato violazione e falsa applicazione degli artt. 873 e 869 c.c. e delle norme urbanistiche locali, censurando la qualificazione della rampa coperta come volume tecnico e sostenendo che essa fosse in realtà un volume accessorio o un vano destinato ad abitazione/tinello/sala hobby, oltre a contestare l'esclusione della tutela ripristinatoria per l'aumento di volumetria e altezza del fabbricato, che deriverebbe anche dalla maggiore emergenza del seminterrato, dall'ampliamento del garage sino al confine e dalla maggiore altezza del sottotetto.

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso solo in parte. Ha ritenuto fondata la censura relativa alla qualificazione della rampa coperta del garage come volume tecnico, osservando che la sentenza d'appello aveva affrontato la questione in modo apodittico e senza verificare se l'opera avesse davvero i caratteri del volume tecnico, cioè l'assenza di autonomia funzionale e la mera destinazione a contenere impianti serventi. Ha invece confermato il principio secondo cui la violazione delle sole disposizioni locali sull'altezza degli edifici non legittima la riduzione in pristino, ma soltanto il risarcimento del danno, ove domandato e provato. La sentenza impugnata è stata quindi cassata con rinvio alla Corte d'appello di Roma, in diversa composizione, anche per le spese del giudizio di legittimità.

Norme richiamate

• art. 873 c.c.

  Ai fini delle distanze legali, la nozione di costruzione comprende ogni opera non completamente interrata dotata di solidità e immobilizzazione rispetto al suolo; i volumi completamente interrati non sono soggetti alla disciplina delle distanze, mentre i seminterrati possono esserlo.

• art. 869 c.c.

  È richiamato insieme all'art. 873 c.c. come norma invocata a fondamento della censura sulle distanze legali e sulle prescrizioni urbanistiche integrative.

Massime di principio

• Ai fini dell'applicazione delle norme sulle distanze legali, la nozione di costruzione va intesa in senso unitario e comprende ogni opera non completamente interrata avente consistenza e stabilità rispetto al suolo.
• Un'opera può qualificarsi come volume tecnico solo se priva di autonoma funzionalità, anche potenziale, e destinata esclusivamente a contenere impianti serventi della costruzione principale; una qualificazione meramente assertiva non è sufficiente.
• La disciplina delle distanze non si applica ai volumi completamente interrati, mentre i manufatti seminterrati non sono automaticamente esclusi dal relativo computo.
• La violazione delle sole norme regolamentari che disciplinano l'altezza degli edifici, senza incidere sulla distanza tra fabbricati, non comporta di regola la riduzione in pristino, ma solo il risarcimento del danno se ne ricorrono i presupposti e se il danno è provato.

Come è indicizzato