Cassazione Civile, Sentenza n. 34648/2022 del 24/11/2022

Esito

La controversia

Controversia per vizi e difetti di immobili venduti (compravendita del 15/07/2005). I compratori avevano chiesto accertamento tecnico preventivo (ATP) e poi il risarcimento dei danni o la riduzione del prezzo in base ai vizi riscontrati. La società venditrice eccepiva la prescrizione delle azioni (art. 1495 c.c.) e contestava la qualificazione della domanda come azione ex art. 1669 c.c. (rovina/difetti dell'opera) nonché l'attribuzione alla venditrice della qualità di soggetto che aveva eseguito o diretto i lavori. In appello i giudici avevano ritenuto applicabile l'art. 1669 c.c. o, in via subordinata, avevano ritenuto che gli interventi eseguiti dalla venditrice in sede di ATP configurassero il riconoscimento di un obbligo di fare (rimozione dei vizi) soggetto a prescrizione decennale. La ricorrente ha impugnato in Cassazione per vizi di diritto e omesso esame della prescrizione.

La decisione

La Corte di Cassazione ha rigettato il ricorso della Immobiliare Seriana Fiorita S.r.l. Pur avendo ritenuto fondato il primo motivo relativo all'omesso esame completo del decorso della prescrizione annuale ex art. 1669 c.c. (e quindi che tale azione poteva risultare prescritta rispetto ad un dies ad quem individuabile), la Corte ha confermato la decisione di merito perché la Corte d'appello aveva altresì adottato una seconda e autonoma ratio decidendi: gli interventi e gli impegni emersi nel procedimento di ATP hanno costituito, secondo la Corte d'appello ritenuta correttamente motivata dalla Cassazione, un riconoscimento/conclusione idonei a far sorgere un'obbligazione di fare volta all'eliminazione dei vizi, soggetta alla prescrizione ordinaria decennale. Tale seconda motivazione era sufficiente da sola a sostenere l'accoglimento della domanda e pertanto il ricorso è stato respinto; confermata la condanna della venditrice al risarcimento liquidato in euro 87.016,88 e condanna alle spese.

Norme richiamate

• art. 1669 c.c.

  il diritto del committente si prescrive in un anno dalla denunzia

  La Corte ha considerato che l'azione ex art. 1669 può essere esercitata entro un anno dalla 'denunzia' del difetto; tuttavia il dies a quo e il dies ad quem vanno valutati con attenzione: la denunzia può essere rappresentata anche dal deposito dell'elaborato peritale e l'atto interruttivo può essere notificato, ma la notificazione produce effetti sostanziali solo quando perviene al destinatario.

• art. 1495 c.c.

  Norma sulla garanzia per i vizi nella vendita. La Corte ha riconosciuto che, se il venditore si impegna (anche per facta concludentia) ad eliminare i vizi, nasce un'obbligazione autonoma di fare soggetta alla prescrizione ordinaria decennale, diversa dall'azione per vizi (art.1490/1495).

• art. 696-bis c.p.c.

  Disciplina della consulenza tecnica preventiva ai fini della composizione della lite. La Corte ha rilevato che la natura conciliativa del procedimento non esclude a priori che, in concreto, dalle condotte poste in essere (accordi, esecuzione di lavori) emerga un riconoscimento idoneo a creare un'obbligazione autonoma.

• art. 345 c.p.c.

  Riguarda la nuova causa petendi in appello: la Corte d'appello ha ritenuto che non si fosse introdotta una nuova domanda inammissibile, essendo i fatti dedotti già riconducibili all'oggetto della controversia originaria.

• art. 1334 c.c.

  Principio che bilancia gli effetti degli atti riconoscitivi: la notificazione come atto recettizio produce effetto quando perviene al destinatario; rilevante per valutare l'interruzione della prescrizione.

• art. 2943 c.c.

  Regole sull'interruzione della prescrizione: la Corte ha ricordato che l'interruzione può avvenire anche mediante atti stragiudiziali notificati, ma l'efficacia è collegata alla ricezione.

• art. 156, terzo comma, c.p.c.

  Il vizio formale della notificazione non comporta nullità se lo scopo dell'atto è raggiunto e non è stato arrecato pregiudizio alla difesa; la Cassazione ha ritenuto ammissibile la notifica contestata per mancata lesione del diritto di difesa.

Massime di principio

• Calcolo della prescrizione: per l'azione ex art. 1669 c.c. il dies a quo e il dies ad quem vanno attentamente accertati; la 'denunzia' può coincidere con il deposito dell'elaborato peritale ma l'atto interruttivo (notifica) è efficace sul piano sostanziale solo dal momento in cui perviene al destinatario.
• Qualificazione del rapporto: se dalla documentazione e dal comportamento emerge che il venditore ha agito come costruttore o ha diretto/gestito i lavori, l'acquirente può agire anche ex art. 1669 c.c.; la qualificazione non si limita alla mera intestazione del contratto ma si valuta sulla base degli elementi fattuali complessivi (rogiti, denunce di inizio lavori, allegati peritali).
• Effetto degli interventi durante ATP: lavori o impegni assunti dalla parte in sede di consulenza tecnica preventiva possono costituire, se non chiaramente inseriti in un accordo conciliativo, un riconoscimento idoneo a far nascere un'obbligazione di fare; tale obbligazione è soggetta alla prescrizione ordinaria (decennale) e può estinguere l'eccezione di prescrizione breve prevista per le azioni in materia di costruzione.
• Natura conciliativa dell'ATP non esclude riconoscimento: la valenza conciliativa del procedimento non impedisce che, in concreto, dalle condotte e dagli atti documentali emergano impegni vincolanti o riconoscimenti che modificano i termini di prescrizione; va valutato caso per caso e considerata la documentazione allegata al peritale.
• Impugnazioni multiple: quando la decisione di merito è sorretta da più rationes decidendi alternative ciascuna idonea a sostenere la decisione, il ricorso per cassazione deve affrontare tutte le motivazioni altrimenti l'impugnazione rischia di essere inefficace.
• Notifiche elettroniche e forma: eventuali irregolarità formali nella produzione documentale via PEC possono essere considerate sanabili se non arrecano pregiudizio al diritto di difesa; è comunque importante curare la corretta attestazione dei documenti digitali.