Cassazione Civile, Sentenza n. 12627/2025 del 12/05/2025

Esito

La controversia

Ricorso per cassazione avverso la sentenza della Corte d'appello di Potenza che, rigettando l'appello degli eredi del notaio, aveva parzialmente riformato la sentenza di primo grado condannando gli eredi del notaio al risarcimento, oltre alle somme già riconosciute dal Tribunale, anche del prezzo d'acquisto versato dagli acquirenti e dell'indennità di occupazione dovuta ai proprietari effettivi, ritenendo applicabili analogicamente i principi della garanzia per evizione alla responsabilità del notaio per omissione delle visure

La decisione

La Corte di cassazione ha accolto il ricorso in parte: ha ritenuto fondati il primo, il secondo e il quarto motivo (assorbendo il terzo e il quinto), rilevando che la Corte d'appello ha errato nell'estendere meccanicamente la disciplina dell'evizione al notaio senza valutare il nesso causale e il controfattuale (in particolare se il prezzo fosse già stato versato prima del rogito) e nell'avere qualificato l'indennità di occupazione come frutto civile. La sentenza impugnata è stata annullata e la causa rinviata alla Corte d'appello di Potenza in diversa composizione per nuovo esame, anche sulla quantificazione e sull'eventuale imputabilità al notaio delle somme richieste

Norme richiamate

• art. 1223 cod. civ.

  richiama il nesso di causalità giuridica necessario tra inadempimento e danno-conseguenza; la Corte evidenzia che l'inadempimento non coincide automaticamente con il danno risarcibile

• art. 1225 cod. civ.

  la prevedibilità limita la misura del danno risarcibile (non la sua esistenza) e va valutata in astratto in relazione alla categoria di rapporti

• art. 1227 cod. civ.

  va considerato il concorso di colpa del danneggiato nella quantificazione del danno; principio richiamato ma assorbito nella decisione

• art. 1476 cod. civ.

  norma sulla garanzia per evizione a carico del venditore; la Corte afferma che tale garanzia non è direttamente estendibile al notaio

• art. 1479 cod. civ.

  richiamato nei riferimenti alla garanzia per evizione e ai criteri di risarcimento dell'interesse negativo nei rapporti venditore-acquirente

• art. 1483 cod. civ. comma 2

  prevede il rimborso dei frutti che il compratore abbia dovuto restituire al terzo evincente; la Corte distingue però tra frutti civili e indennità di occupazione

• art. 820 cod. civ.

  riferito alla natura dei frutti; la Corte chiarisce che l'indennità di occupazione non è propriamente un frutto civile

• art. 821 cod. civ.

  richiamato nel contesto della nozione di frutti e della loro restituzione al titolare vittorioso

• art. 2697 cod. civ.

  onere della prova: spetta al danneggiato provare il nesso causale e, nel caso specifico, l'effettiva rilevanza temporale del pagamento del prezzo

• art. 115 cod. proc. civ.

  richiamato insieme all'art. 2697 in tema di valutazione e ripartizione dell'onere probatorio

• art. 2912 cod. civ.

  norma sul pignoramento dei frutti; la Corte osserva che la giurisprudenza ha esteso talvolta il concetto di frutti in tale contesto, ma tale estensione non rende l'indennità di occupazione un frutto civile ai fini dell'evizione

• art. 1591 cod. civ.

  richiamato nella discussione sulle regole applicabili al bene pignorato e alla distinzione fra valore di scambio e valore d'uso

Massime di principio

• La responsabilità contrattuale del notaio per omissione delle visure richiede la prova del danno-conseguenza e del nesso causale: l'inadempimento non determina automaticamente l'obbligo di rifondere tutte le conseguenze patrimoniali sostenute dall'acquirente
• Se il prezzo d'acquisto è stato versato prima del rogito, il danno costituito dalla perdita del prezzo potrebbe non essere imputabile al notaio; occorre valutare il controfattuale "cosa sarebbe accaduto se il notaio avesse diligentemente adempiuto"
• La disciplina della garanzia per evizione è propria del venditore e non deve essere estesa meccanicamente al notaio; l'analogia non può sostituire la verifica del nesso causale e delle specificità della funzione notarile
• L'indennità di occupazione per detenzione sine titolo non è, di regola, un frutto civile ma un risarcimento per la privazione della facoltà di godimento; il suo riconoscimento nei confronti del notaio richiede specifica valutazione sulla imputabilità dell'evento al suo inadempimento
• La prevedibilità limita la misura del risarcimento (non la sua esistenza) e va valutata secondo criteri oggettivi e probabili al momento della nascita dell'obbligazione
• L'onere della prova grava sul danneggiato che chiede il ristoro (deve provare il pagamento del prezzo, il nesso causale e gli elementi quantificativi del danno); in mancanza, la domanda risarcitoria può essere rigettata