Parere n. 244/2026 - C.g.a.r.s, Sezione 1

Esito

La questione giuridica

Il ricorso riguarda l’annullamento in autotutela del titolo in sanatoria formatosi, secondo i ricorrenti, nel 2021 per effetto della perizia giurata presentata nell’ambito dell’istanza di condono. Il Comune ha motivato l’annullamento sostenendo che la perizia si fondasse su dichiarazioni mendaci e omissive: l’immobile non sarebbe stato visibile nel fotopiano del 21 marzo 1987, il nulla osta della Soprintendenza sarebbe stato condizionato al pagamento di un’indennità della quale non risultava documentazione, l’immobile ricadrebbe in un vincolo aeroportuale non dichiarato e il calcolo delle oblazioni avrebbe applicato una fascia temporale errata. I ricorrenti deducono: 1) violazione delle garanzie partecipative, per mancata comunicazione dell’avvio del procedimento di annullamento in autotutela; 2) violazione dell’art. 21-nonies l. 241/1990, perché il potere sarebbe stato esercitato oltre il termine applicabile e comunque senza rispettare il termine ragionevole, considerato che il titolo si era formato nel 2021 e che il Comune era stato informato della sua formazione; 3) erroneità dei presupposti e difetto d’istruttoria e motivazione, poiché il Comune non avrebbe valutato la fotografia aerea prodotta per dimostrare la preesistenza dell’immobile, non avrebbe fornito il prospetto per il pagamento dell’indennità richiesta dalla Soprintendenza e avrebbe trascurato il nulla osta dell’Aeronautica Militare del 1999 alla permanenza dell’edificio. I ricorrenti sostengono inoltre che l’errore sulla fascia dell’oblazione fosse regolarizzabile mediante il pagamento della differenza. Il Comune oppone la falsità o l’omissione nella perizia e la prevalenza dell’interesse pubblico alla rimozione delle opere abusive; l’Ufficio legislativo e legale invoca anche il preavviso di diniego notificato nel 2020 alla precedente richiedente.

Il parere

Il CGARS accoglie il ricorso sulla base del secondo motivo, applicando il principio della ragione più liquida; non decide autonomamente gli altri motivi. Ritiene illegittimo l’esercizio dell’autotutela perché il Comune non è intervenuto entro un termine ragionevole, pur essendo a conoscenza dei profili poi contestati già dopo la perizia giurata del 2021 e in occasione della comunicazione del nuovo proprietario. La permanenza del titolo e la documentazione disponibile al momento dell’acquisto hanno inoltre ingenerato nel proprietario, considerato terzo in buona fede, un ragionevole affidamento sulla stabilità della situazione giuridica. Il Consiglio esclude che il preavviso di diniego del 2020, notificato alla precedente richiedente, superi tali ragioni o consenta di sottrarsi ai limiti temporali dell’autotutela nei confronti degli odierni ricorrenti. Richiama l’indirizzo secondo cui, dopo la scadenza del termine previsto dall’art. 21-nonies, l’annullamento d’ufficio non può essere giustificato dalla falsa rappresentazione addebitata al privato se il falso non è stato previamente accertato con sentenza penale passata in giudicato. Rileva infine che il Comune non ha considerato la fotografia aerea prodotta in ordine alla preesistenza del fabbricato. Il parere è dunque nel senso dell’accoglimento del ricorso.

Osservazioni

Norme richiamate

• art. 21-nonies l. 241/1990

  va ..evidenziato che il nostro ordinamento esclude un potere di autotutela temporalmente illimitato, a seguito e per effetto della introduzione, ad opera della legge n. 124 del 2015, del termine di esercizio dell’autotutela nell’art. 21-nonies della legge n. 241 del 1990, quantificato nel massimo di diciotto mesi, poi ridotto a dodici, come modificato dall’art. 63, comma 1, del decreto-legge 31 maggio 2021, n. 77, convertito con modificazioni dalla legge 29 luglio 2021, n. 108.

  Il potere di annullamento d’ufficio non è temporalmente illimitato: è soggetto al termine massimo previsto dall’art. 21-nonies, ridotto da diciotto a dodici mesi dalla modifica richiamata. Nel caso concreto, inoltre, l’esercizio dell’autotutela è illegittimo perché tardivo anche alla luce del termine ragionevole e dell’affidamento del terzo in buona fede.

• art. 21-nonies l. 241/1990

  l'annullamento d'ufficio adottato dopo la scadenza del termine, ove il falso addebitato al privato istante non sia stato previamente accertato in sede penale con sentenza passata in giudicato, tanto se esso sia consistito in dichiarazioni sostitutive false o mendaci, quanto se sia consistito in una falsa rappresentazione della realtà di fatto

  Secondo il principio giurisprudenziale richiamato e applicato dal CGARS, la falsa rappresentazione dei fatti o la falsità di dichiarazioni non consente di adottare l’annullamento d’ufficio oltre il termine previsto, se il falso non è stato previamente accertato con sentenza penale passata in giudicato.

• art. 39 l. 724/1994

  Né possono valere, nei confronti dei ricorrenti, gli argomenti dell’Amministrazione in ordine alla inapplicabilità del termine di cui all’art. 21-nonies cit. alla luce dell’orientamento espresso da questo Consiglio, che ha affermato l’illegittimità del «l'annullamento d'ufficio adottato dopo la scadenza del termine, ove il falso addebitato al privato istante non sia stato previamente accertato in sede penale con sentenza passata in giudicato, tanto se esso sia consistito in dichiarazioni sostitutive false o mendaci, quanto se sia consistito in una falsa rappresentazione della realtà di fatto»(CGARS, n. 478/2026 cit).

  La disposizione è menzionata tra le norme invocate dai ricorrenti in materia di condono, ma il parere non ne sviluppa un’interpretazione autonoma né fonda su di essa la decisione. La controversia è risolta applicando i limiti temporali dell’autotutela.

• art. 7 l. 241/1990

  Avverso il provvedimento impugnato, pertanto, i ricorrenti deducono i seguenti motivi: 1 - violazione di legge, violazione e falsa applicazione degli artt. 7 e ss. della l. n. 241/1990 e s.m.i. e degli artt. 9 e ss. della l. reg. Sic. n. 7/2019 (Tit. III), violazione e falsa applicazione dei principi generali in tema di partecipazione al procedimento amministrativo, nonché di buon andamento della P.A. e del cd. giusto procedimento, eccesso di potere per difetto ed erroneità della motivazione e per carenza di istruttoria, avendo l’Amministrazione omesso di effettuare la dovuta comunicazione dell'avvio del procedimento di adozione di un provvedimento di 'secondo grado'

  La disposizione è riportata quale fondamento del motivo relativo alla mancata comunicazione di avvio del procedimento di annullamento. Il CGARS non decide autonomamente tale censura, avendo accolto il ricorso sulla base del secondo motivo.

Massime di principio

• Il potere di annullamento d’ufficio è soggetto ai limiti temporali dell’art. 21-nonies l. 241/1990 e, comunque, deve essere esercitato entro un termine ragionevole, con particolare riguardo al tempo trascorso e all’affidamento ingenerato nel destinatario o nel terzo interessato.
• La falsa rappresentazione dei fatti imputata al privato non giustifica l’annullamento d’ufficio oltre la scadenza del termine previsto dall’art. 21-nonies se il falso non è stato previamente accertato con sentenza penale passata in giudicato.
• L’acquirente che abbia acquistato un immobile quando risultava esistente un titolo edilizio in sanatoria può essere considerato terzo in buona fede e maturare un ragionevole affidamento sulla stabilità della situazione giuridica, rilevante nella valutazione della tempestività dell’autotutela.
• Nell’esercizio dell’autotutela l’amministrazione deve valutare gli elementi documentali specificamente prodotti dall’interessato, inclusa la documentazione fotografica volta a dimostrare la preesistenza del fabbricato.

Come è indicizzato